Ignacio Peinado: "Se debería poder asimilar la construcción de viviendas protegidas a las obras de emergencia"

Ignacio Peinado lleva poco más de año y medio como presidente de Fadeco Promotores. Un tiempo en el que la vivienda, o mejor dicho su escasez, se ha convertido en asunto de Estado. Los datos objetivos indican que en Andalucía se necesitan unas 60.000 viviendas para responder a la demanda. En unos años serán 100.000. Y la realidad es que las se construyen están muy lejos de estas cifras.

¿Cómo de grave es el problema de la vivienda en Andalucía y en Málaga?

De un calado enorme. A diferencia de lo que ocurre con otras necesidades (como el hambre o la sed), que se manifiestan rápidamente, el drama del acceso a la vivienda tarda mucho tiempo en madurar y en que se note de manera práctica. Cuando uno es joven y no puede acceder a una vivienda, sigue en casa de sus padres. Pero cuando llega el momento de la emancipación insostenible es cuando se percata de la situación. Diría que el problema es más grave para los jóvenes, pero en breve ese problema llegará también a los jubilados. Ahora mismo, quien tiene un puesto de trabajo, con mayor o con menor esfuerzo, paga el alquiler.

La mayoría de personas que están en edad de jubilación tuvieron acceso a la vivienda, con lo que a día de hoy se encuentran con una pensión y su vivienda pagada y en propiedad. Pero ¿cómo va a equilibrarse esa nueva generación que no puede acceder a una vivienda o que lo va a hacer muy tarde y que tendrá que asumir un alquiler con un sobreesfuerzo cuando llegue a jubilarse? Y a eso hay que sumar la esperanza de vida. Todo esto obliga a poner un remedio absolutamente rápido. Nos hemos quedado sin tiempo para las generaciones, para la natalidad, para la emancipación de los jóvenes de hoy y para el futuro de los que ya están.

Dice que nos hemos quedado sin tiempo. El panorama es muy negro.

Sí. El panorama es difícil. Lo que necesita el sector es un plan de emergencia. Es habitual en nuestro sector ejecutar obras de emergencia, muchas veces sin proyecto. Hace poco hemos visto como se ha impulsado una obra de emergencia por la sequía, la construcción de una tubería para conectar el Peñón del Cuervo con la depuradora de Rincón de la Victoria. Esa obra se ha hecho en un rato y sin proyecto. ¿Por qué? Se deberían poder asimilar las nuevas obras de urbanización o de viviendas de protección a las obras de emergencia. Que la ley no lo prevé, pues cambiémosla. Si la vivienda es una prioridad de las distintas administraciones, pues habrá que adaptarse. Yo creo que con valentía, con rapidez y con mucho calado...

Las manos de Ignacio Peinado.

El problema que tiene Andalucía es casi medio millón de jóvenes que no se pueden emancipar. Según los datos del Banco de España en Andalucía hay un déficit de 60.000 viviendas. Pero es que en dos años nos acercamos a las 100.000. La brecha es brutal en comparación con las viviendas que estamos produciendo. La paradoja es que esto no va de recalificar suelo. Esto va de algo tan sencillo como decir que los suelos que ya están previstos para viviendas se ejecuten, pero no en 15 o 20 años, sino en cuatro o cinco. Y para hacer eso, la Administración no nos puede remitir al trámite ordinario, porque eso ya lo conocemos, eso ha fracasado y nos ha traído adonde estamos. Por eso necesitamos ese trámite de urgencia.

"La paradoja es que esto no va de recalificar suelo, sino de que los suelos que ya están previstos para viviendas se ejecuten, pero no en 15 o 20 años, sino en cuatro o cinco. Para hacer eso, la Administración no nos puede remitir al trámite ordinario, eso ha fracasado"

Cuando pensaba en este asunto, recordaba cómo durante la crisis de la Covid se pusieron en marcha numerosos equipamientos sanitarios sin apenas trámites.

Creo que debe ser de una manera transitoria, que no sea algo perpetuo, debe ser algo excepcional. Pero durante la Covid podíamos tener hospitales muy buenos, pero quedaron desbordados ante una demanda extraordinaria de pacientes. ¿Y qué se hizo? Se habilitaron centros médicos de campaña, pabellones… Estamos en esa situación. Hoy necesitamos de una manera urgente generar mucha más vivienda asequible. Y habrá territorios, como Málaga, donde las medidas no serán suficientes. ¿Por qué? Porque tiene un problema de materia prima. Lo primero que necesita es tener el suelo urbanizado. Cuando se haya conseguido eso es cuando podremos hablar de vivienda y de todas las palancas que nos ayuden a edificar. En Málaga estamos en una pantalla anterior, estamos tres escalones más abajo. La realidad es que el marco que hay hoy no permite generar, a tiempo, el suelo que ya está planificado para uso residencial.

Y eso a pesar de que Málaga es un lugar muy atractivo para los inversores. ¿Cómo es posible que hayamos llegado a esta situación?

El sistema es bastante complejo. El primer inconveniente que nos encontramos en materia de suelo es que yendo todo bien, sin que haya alegaciones o impugnaciones, te pegas más de seis o siete años en la tramitación. Eso sería como en el laboratorio, pero si analizas ejemplos concretos de planeamientos de Málaga, ves que se llevan 10, 15 o 20 años. No existe ningún capital, ningún fondo, ninguna compañía que pueda impulsarlo. Tenemos que recortar mucho los tiempos.

A esto hay que sumar otra dificultad que me llama mucho la atención. En muchos sectores hay pequeños propietarios de suelo, que tienen una huerta o una vaquería, pero a los que la Administración exige un aval del 7% del total de los costes de construcción para poder impulsar el proyecto. ¿Por qué no desplazar esa obligación al momento en que se vayan a iniciar las obras? Eso permitiría avanzar en la tramitación. Y hay que tener en cuenta que mientras un promotor tiene la compañía de un banco en una edificación, en la actividad urbanizadora esa financiación es cero.

Llevemos esto a un caso concreto como Lagar de Oliveros, donde la urbanización puede suponer unos 100 millones de euros. ¿Qué compañía tiene 100 millones en la caja para abordar una obra de esas características sin financiación? ¿Y por qué no se financia? No se financia porque el riesgo bancario es muy amplio. ¿Y por qué es tan amplio? Porque es muy largo el plazo y porque hay una directiva europea que dice que la actividad urbanizadora, que no es otra cosa que ejecutar las calles, las aceras, las plazas, las fuentes, los parques y las zonas verdes de la ciudad, es una actividad especulativa.

Lo que cuenta es ciertamente llamativo.

Una de las cosas que vamos a solicitar a la Junta de Andalucía es que la Oficina Aceleradora que se puso en marcha en 2019 para agilizar los trámites de determinados proyectos, no excluya a los sectores residenciales. Más aún cuando se considera una prioridad el acceso a la vivienda. Ante el drama que tenemos, es necesario que al menos se pueda valorar.

"Vamos a solicitar a la Junta que la Oficina Aceleradora que se puso en marcha en 2019 para agilizar los trámites de determinados proyectos, no excluya a los sectores residenciales"

En este contexto, ¿cree que las administraciones tienen realmente interés en solucionar este problema?

Durante mucho tiempo no lo ha habido, porque era un problema incipiente y latente y el rédito de las políticas de vivienda es a muy largo plazo, pero más a largo plazo es la maduración de las políticas de suelo. Creo que las tres administraciones principales reconocen el problema y comparten el diagnóstico. Otra cosa son las fórmulas que cada una pone en marcha. Ahora se cumple un año de la ley estatal. El propósito era bueno, pero se regulaba en la dirección contraria. Ha habido una hiperregulación que ha conseguido rematar la actividad urbanizadora, que estaba en coma antes de la ley. Y se ha generado una inseguridad jurídica que ha hecho que la mayor parte de los propietarios, que son particulares, decidan proteger la okupación de su vivienda o buscar un mercado alternativo.

Ahora la Junta de Andalucía ha puesto en marcha su propia ley de Vivienda.

Aquí soy optimista. Me quedo sobre todo con el preámbulo, con la intención. Y la apuesta es la de generar más vivienda asequible y protegida. Ahora bien, tenemos que analizar si el desarrollo de la norma va a permitir que eso se pueda hacer de una manera masiva. Tenemos que asegurarnos de que sea lo suficientemente profundo y tenga el suficiente impulso. Lo estamos valorando y hemos constituido un grupo de trabajo dentro de Fadeco, con todas las provincias y una serie de asesores externos para poder presentar algunas sugerencias en septiembre.

Ignacio Peinado posa en la sede de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga.

Hay que destacar la apuesta por dignificar la vivienda protegida. Va a procurar que al menos haya 10 metros de terraza en esos pisos, y que los espacios comunes no computen, de manera que pueda haber espacios para que, por ejemplo, los niños celebren su cumpleaños, o que pueda haber un espacio para una biblioteca o un coworking. O el tema de la densidad de viviendas. Si hay un solar abandonado en el que hay aparcamientos clandestinos o está lleno de basura, hagamos viviendas protegidas. Lo que he echado de menos es lo de la oficina aceleradora de proyectos residenciales. Y un impulso en materia de nuevos desarrollos.

Desde fuera cualquiera puede pensar que unir en la misma frase promotor privado y vivienda asequible es contradictorio.

No. El promotor privado, la industria privada es la única que tiene capacidad para generar esas viviendas. No hay otra opción. Es verdad que esa producción de vivienda tiene que ser sostenible medioambientalmente, socialmente y económicamente. Porque las empresas no pueden hacer eso de manera deficitaria, de lo contrario desaparecerían. Pero para muestra un botón: los grandes desarrollos de VPO, cuando los había, históricamente, siempre fueron desarrollados principalmente por empresas privadas.

¿La solución al problema de la vivienda pasa necesariamente por lo que hagan los promotores privados?

Por supuesto. Eso creo que está reconocido por todas las administraciones. La colaboración público privada se está impulsando desde el Gobierno central, desde Europa, desde la Junta de Andalucía… Pero no vale con decir ‘oye, démonos la mano y avancemos’. Tiene que ser viable. Y para hacer que la vivienda asequible sea viable hay varias palancas. La promoción tiene que adaptarse a los costes para que sea viable. Y para eso la Administración puede ayudar al comprador o puede ayudar al promotor. Eso requiere un esfuerzo presupuestario. En las políticas de vivienda no vale eso de 'te quiero mucho perrito y pan poquito'. De los presupuestos de la Administración ha desaparecido, de manera contundente, la ayuda a la vivienda, más allá del espejismo o los presupuestos dopados que han significado los fondos Next Generation.

"Hasta una cuarta parte de lo que acaba pagando un comprador por una vivienda son impuestos o tasas. Ahí tenemos margen. Es igual que lo que se ha hecho con el aceite de oliva"

Más allá de las ayudas de las que habla, ¿hay algún otro elemento que se pueda poner sobre la mesa?

Otra cosa que permitiría que el comprador no tenga que hacer ningún sobreesfuerzo pasa por reducir los impuestos. Y eso ni siquiera significa un esfuerzo recaudatorio para la Administración, porque como no se hacen viviendas protegidas no se recauda nada. Con esta solución se haría mucha vivienda protegida y se le daría solución a un problema que tiene la sociedad. Hay que tener en cuenta que hasta una cuarta parte de lo que acaba pagando un comprador por una vivienda son impuestos o tasas. Ahí tenemos margen. Es igual que lo que se ha hecho con el aceite de oliva. La mayor apuesta de una Administración preocupada y ocupada por resolver el problema sería reducir el IVA en la vivienda libre y, sobre todo, eliminarlo en la vivienda de VPO.

Desde hace años vengo escuchando a los promotores denunciando el problema de los plazos y los trámites urbanísticos. Si Fadeco tuviese un papel donde establecer los tiempos de cada una de las fases de una operación, ¿cuáles serían?

Cuanto menos mejor. Cada año que pasa en una gestión inmobiliaria hace que cada euro invertido se encarezca casi un 20%. O dicho de otra manera, cada año que se recorte la tramitación de un suelo, permitiría un ahorro del 20% de la inversión satisfecha. ¿Qué tendría sentido para que pudiera tramitarse un proyecto en condiciones ordinarias, con todas las garantías medioambientales y sociales y una participación adecuada? Pues que el trámite de planeamiento y gestión fuese de dos años; que la obra de urbanización estuviese en unos dos años y medio o tres… Eso sería lo que debería funcionar en un trámite estándar y ordinario. ¿Qué ocurre? Que se tarda mucho. ¿Por qué? Porque también se reconoce la acción pública en el urbanismo, con la que se pretende proteger al ciudadano, pero que es utilizado la mayoría de las veces para objetivos que no son nobles.

Usted estuvo presente la semana pasada en la visita de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez. ¿Qué impresión sacó?

Creo que el diagnóstico que hizo la ministra es acertado. Pero pensamos que mientras haya una serie de preceptos que restan seguridad jurídica para los pequeños propietarios es difícil que de una manera inmediata haya una puesta en carga de vivienda para alquiler. En el Gobierno han pensado que en los nuevos desarrollos haya más vivienda protegida. Y lo podríamos compartir, pero lo que no puede ser es que de las mil viviendas que hay programadas en un suelo, 300 VPO y 700 libres, el Gobierno diga 'queremos que en vez de 300 de VPO haya 400'. Que haya 400 VPO no tiene que significar que se reduzcan las libres. Hagamos que las 700 libres previstas se mantengan y que las VPO suban a 400 o a 500. Es decir, aumentemos la edificabilidad de vivienda protegida sin restarle a la libre. Con eso lo que conseguiremos es tener muchas más viviendas en el mercado, tanto VPO como libre y que los costes de desarrollo no se encarezcan, porque voy a tener que seguir poniendo las mismas farolas, las mismas calles... Esa podría ser la medida que hubiera planteado el Gobierno. Sin embargo, optó por restar vivienda libre para pasarla a vivienda protegida y el resultado es hacer inviable el proyecto.

Recuerdo hace años cuando la LOUA obligaba a reservar un 30% de los nuevos desarrollos a VPO.

Y así están la mayoría de ámbitos. Pero muchos no impulsados, y por lo tanto lejos de transformarse esas reservas de VPO. La escalera hay que subirla escalón a escalón. Lo primero que hay que hacer son los desarrollos de los suelos y después esas reservas de VPO. En cada nuevo desarrollo existe la obligación de ceder un 10% del aprovechamiento a los ayuntamientos, que debe ser preferentemente para VPO. Por eso los ayuntamientos son los que concentran la mayor parte del suelo de la vivienda protegida, pero no es que haya un rechazo de los promotores. Hay que asumir que promover vivienda protegida, hoy, es deficitario y eso puede escandalizar. La vivienda protegida es un elemento básico y debe ser equiparada a una infraestructura. La construcción de una carretera puede ser deficitaria para la Administración, pero se hace, y la constructora que hace la carretera tiene que tener su beneficio. En el caso de la VPO lo que puede hacer la Administración es ayudar. Puede hacerlo con esfuerzo presupuestario o sin él, eliminando los impuestos.

Uno momento de la entrevista con el presidente de Fadeco Promotores.

Da a entender que con la rebaja o eliminación de estos impuestos sería factible promover de manera masiva vivienda a precio asequible o protegida.

Pensemos que en una vivienda protegida a precio general, el cliente paga el precio de la vivienda más un 10% de IVA. Si se elimina el IVA, ese 10% se puede destinar a reducir el déficit del proyecto. Por eso la respuesta es sí. En los impuestos existe suficiente recorrido para viabilizar los proyectos sin que el comprador tenga que hacer un sobreesfuerzo. A esto hay que sumar que el mercado de la VPO está hiperregulado. Una VPO en el Simed del año pasado tenía el mismo precio que una VPO en el Simed de dos años antes. Sin embargo, el esfuerzo que tiene que hacer una familia es un 40% superior. ¿Por qué? Porque la compra de una vivienda protegida se suele hacer con una hipoteca. Y lo que no está regulado es el tipo de interés, sobre lo que tampoco existen ayudas a las familias.

"La vivienda protegida es un elemento básico y debe ser equiparada a una infraestructura. La construcción de una carretera puede ser deficitaria para la Administración, pero se hace"

Imagino que ha visto estos días la polémica generada por unas declaraciones del alcalde, Francisco de la Torre, sobre la relativa importancia de vivir o no en Málaga.

Lo que me parece es que es un tema muy profundo y que en una entrevista, donde no se puede desarrollar bien la idea, se puede malinterpretar. Por deformación profesional, como ingeniero, me sujeto a las matemáticas. ¿Cuántas viviendas hay en el Centro de Málaga? ¿10.000? Pues las matemáticas dicen que solamente podrían vivir 10.000 familias. En cierto modo, es un privilegio demográfico vivir en el Centro. Y puede haber 10.000 privilegiados, si es que lo es. Más altos, más bajos, más rubios, más morenos, extranjeros, españoles, pero 10.000. ¿Qué pasa con los otros 600.000 malagueños del área? No pueden vivir en el Centro. Lo que tenemos que procurar es que las familias, en su día a día, tengan cerca un buen colegio, un buen centro de salud, conexión con hospitales, zonas verdes… Y eso, muchas veces, se puede desarrollar mejor en la periferia de la ciudad, en los nuevos barrios.

La cuestión es que ni en la periferia se encuentran viviendas por menos de 400.000 euros.

Pero son dos cuestiones diferentes. La primera es preguntarnos si es mejor vivir en el Centro o en Puerto de la Torre, por ejemplo. Y eso tiene que ver con la pregunta que ha contestado el alcalde. ¿Es posible o no vivir en el Centro? Las matemáticas dicen que no. Y dicen que la mayor parte de la población tiene que vivir en el área circundante. De lo que nos tenemos que encargar es de que esté perfectamente equipada. Y lo segundo es si el precio es asequible. Pero en ese momento volvemos a lo mismo.

Hemos visto en Teatinos y Puerto de la Torre viviendas que en 2017 se vendían por debajo de 500 euros el metro cuadrado. Y hoy están en 400.000 euros. ¿Qué ha pasado? Varias cosas: que se han incrementado los costes de construcción. Pero sobre todo que ha habido una escasez absoluta de suelos. En la última subasta pública de suelo se han pagado 1.170 euros por metro en Teatinos, junto a Puerto Torres, cuando en 2017 se podrían estar pagando 600 euros. ¿Por qué se ha pagado esa suma? Porque era el último suelo. Y muy cerca están los terrenos del Lagar de Oliveros, sobre los que se proyectan 5.500 viviendas. ¿Si esas 5.500 viviendas estuvieran a disposición, qué ocurriría? Que el suelo valdría lo que tiene que valer. En esta industria tiene casi mayor impacto el tiempo perdido que el dinero empleado.

¿Y no se podría hacer tabla rasa y que fuese posible construir en cualquier suelo?

No. Todo el suelo, no. Porque, además, no es necesario. Con el suelo que ya está programado es suficiente. No hay que inventar, lo que hace falta es decir que el suelo que está pensado para vivienda, como Lagar de Oliveros o Campanillas, se ejecute. Y para eso necesitamos agilidad, seguridad jurídica y la gasolina, en forma de financiación.

Ha apuntado que la idea de Fadeco es presentar sugerencias a la nueva ley de vivienda en Andalucía.

Lo haremos. Queremos ser muy rigurosos en ese sentido. Hay cosas que queremos aportar. Por ejemplo, lo de la oficina aceleradora, o lo del retraso del aval del 7%. Y por qué no damos la vuelta al planteamiento que ha hecho el Gobierno para que podamos hacer más viviendas de VPO en cada proyecto, pero sin restar libres. La solución pasa por sumar más oferta. Y una última cosa que también diremos tiene que ver con los presupuestos. Cuando todo el marco normativo esté adecuado, para que la máquina funcione se necesita gasolina. En Andalucía se destina menos del 1% del presupuesto a vivienda y a suelo, cero. ¿Qué vamos a proponer? Que este porcentaje se incremente, porque está demostrado que hay una correlación positiva entre los presupuestos de vivienda y el parque de vivienda asequible.

"¿Es posible o no vivir en el Centro? Las matemáticas dicen que no. Y dicen que la mayor parte de la población tiene que vivir en el área circundante. De lo que nos tenemos que encargar es de que esté perfectamente equipada"

¿En cuánto van a pedir que se incremente el presupuesto a vivienda y suelo?

Creemos que un impulso de calado sería aumentar esta partida en 400 millones de euros. Eso supone doblar la suma actual. Es importante que haya una línea de ayudas a los trabajos de urbanización. Eso puede permitir hacer viables los nuevos desarrollos, consiguiendo bastante más vivienda asequible. Hay miles de millones que se están invirtiendo en rehabilitación, que es necesario. Eso está muy bien, pero van destinados a cambiar ventanas, tejas cubiertas y fachadas.

Pero si también se pudieran usar esas subvenciones para lograr que los nuevos desarrollos contasen con un sistema de alumbrado más eficiente o con un sistema del ciclo del agua más eficiente… Esa ayuda repercutirá medioambientalmente y económicamente en todos, ya que se trata de infraestructuras públicas de la ciudad. También es importante ampliar el destino de los fondos, como los Next Generation, para que no sólo se destinen a promociones de iniciativa pública, sino que se hagan extensivos a proyectos privados y a las actuaciones de vivienda asequible en suelos dotacionales.