Un análisis inmobiliario de Málaga: falta de vivienda social y de oficinas y récord de hoteles

La consultora inmobiliaria Savills ha presentado hoy la sexta edición de su informe anual Visión Málaga, que apunta que es imprescindible un impulso del parque de vivienda social y asequible, hay un déficit de oficinas en la ciudad, y los hoteles, por su parte, siguen batiendo récords.

El director de Savills Andalucía, José Félix Pérez-Peña, ha sido el encargado de presentar el informe, y ha explicado que "incorporar el área metropolitana es vital para consolidar el desarrollo de Málaga".

"La ciudad debe integrar la atracción y generación de talento como valor clave a futuro y proporcionar los espacios necesarios para mantener el nivel de calidad de vida que le ha convertido en una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar en el sur de Europa", ha añadido.

Vivienda

Respecto a la residencia, la previsión de nueva vivienda es de 43.625 unidades, de las cuales 18.656 ya están aprobadas y entrarán en el mercado en los próximos años. La media de entrada al mercado es de unas 1.300 viviendas al año, de las cuales se vende el 70%, ha informado José Félix Pérez-Peña.

De hecho, el 63% de la nueva oferta de vivienda comercializada en Málaga en 2023, ya está vendida. La poca oferta, junto al incremento de demanda, hace que el precio aumente. El precio medio de la vivienda plurifamiliar en la ciudad está en 3.969 euros por metro cuadrado, un 18% más que en 2022.

En cuanto al alquiler, la oferta en la ciudad ha retrocedido significativamente debido a su destino para la venta o el alquiler de corta estancia. La renta media de vivienda en alquiler en 2022 fue de 1.140 euros al mes, un 16% más que en 2021. En el mercado de alquiler BtR (Build-to Rent), la renta media ha alcanzado máximos históricos de 10,7 euros por metro cuadrado al mes.

El distrito con el precio por metro cuadrado más elevado para vivienda plurifamiliar nueva es Málaga Este, con 5.574 euros por metro cuadrado. Le siguen Carretera de Cádiz (5.148) y el Centro (3.606).

Los distritos con los precios de obra nueva más asequibles para vivienda plurifamiliar son Churriana, con 2.371 euros por metro cuadrado, Alhaurín de la Torre (2.972) y Rincón de la Victoria (3.028).

El director de Savills Andalucía, José Félix Pérez-Peña , durante la presentación de la sexta edición de Visión Málaga. Sebastián Jarillo

Oficinas

En lo que a oficinas se refiere, Málaga va a incorporar 35.000 metros cuadrados de nuevas oficinas a partir de 2025, ampliando el stock y generando nuevas alternativas de calidad. Aunque, hasta ese entonces, las empresas deben buscar otras soluciones.

A día de hoy, la ciudad cuenta con poco más de 500.000 metros cuadrados de stock y una tasa de disponibilidad de apenas el 5,6%, unos 31.500 metros cuadrados. La mayor parte de la superficie disponible está en zonas de periferia o espacios de menor calidad que no satisfacen a las empresas.

Las rentas en los principales edificios han subido un 11% de media en las zonas céntricas de la ciudad, alcanzando máximos de entre 20 y 25 euros por metro cuadrado al mes. Mientras, el espacio flex (coworking) sigue irrumpiendo con fuerza.

Hoteles

En el segmento hotelero en 2022 se alcanzaron cifras récord: precio medio del ADR (ingreso por habitación) de 116,60 euros, un 20% más respecto a 2021. El RevPAR anual (beneficio por habitación) ha crecido un 108% desde 2012.

El número de plazas ha aumentado un 20% desde 2019. La ciudad cuenta con una previsión de 21 proyectos que entrarán en el mercado entre 2023 y 2027. En torno al 27% serán de 5 estrellas y de 5 estrellas gran lujo.

Comercio

En el retail, las rentas prime han vuelto a niveles de 2019 y la disponibilidad de locales vacíos se ha reducido al 2% en las calles principales. La zona prime ha recuperado su renta máxima, superando los 300 euros por metro cuadrado al mes.

Calle Nueva, por ejemplo, ha alcanzado el 100% de ocupación y rentas máximas históricas, de 112 euros por metro cuadrado al mes. En los ejes secundarios ha habido ligeros incrementos, recuperando un 12% en algunas de las zonas más afectadas por la pandemia.

Logística

El stock logístico en Málaga es de poco más de 300.000 metros cuadrados, con una tasa de ocupación de casi el 10%. Hay proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo.

Sin embargo, la escasez de superficie disponible es el principal problema que se encuentran los operadores nacionales e internacionales. Las rentas se sitúan en 5 euros por metro cuadrado al mes.

Otros sectores

La llegada de dos nuevas universidades y la evolución de la oferta educativa hacen prever la necesidad de mil camas más, a pesar del incremento del 56% de plazas en los últimos años. También habrá nuevos formatos educativos, como formación profesional, escuelas de post grado y longlife learning.

El sector healthcare está bien desarrollado y diversificado, pero para cumplir con los ratios recomendados por la OMS (cinco camas cada 100 habitantes de más de 65 años) es necesario sumar más camas, de las cuales 500 ya están en desarrollo.

El segmento senior living continúa avanzando enfocándose en perfiles locales, nacionales e internacionales, para aportar soluciones habitacionales dirigidas a personas mayores con dependencia.