La vuelta del anteproyecto de la Ley de Vivienda al Consejo de Ministros, finalmente, se ha retrasado a 2022. Aunque la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, pretendía que hubiese estado entre los puntos del pasado 28 de diciembre, el hecho de que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) no haya emitido su informe preceptivo al respecto lo ha dilatado.

Sin fecha concreta sobre cuando el CGPJ emitirá el informe, el sector inmobiliario vela armas. Entre otras razones, porque consideran que es una Ley de Vivienda injusta, insuficiente, contraproducente, poco viable, intervencionista, no equitativa y que genera incertidumbre.

Conviene recordar que el anteproyecto de ley recoge conceptos clave para el sector como la regulación del precio del alquiler, la fiscalidad, el parque público de viviendas o las ayudas a los jóvenes. "El texto es insuficiente", señala Augusto Abril, socio fundador de Lacooop. El buscador especializado en cooperativas de vivienda y obra nueva "lamenta" que las principales reivindicaciones no hayan sido aún escuchadas de forma oficial a través de una normativa que dé solución a la problemática que se encuentra el sector inmobiliario en el día a día.

"Las cooperativas de viviendas están reguladas por una ley general de cooperativas, donde se regulan todas, independientemente de su tipología. En concreto, la actual ley solo dedica cuatro artículos en exclusiva a las cooperativas de vivienda, lo que obviamente resulta insuficiente, carente de sentido y poco práctico", añade Augusto Abril.

Otra de las propuestas del anteproyecto es reservar el 30% de todas las promociones para vivienda protegida y el 15% para alquiler social. Una medida que en Lacooop ven positiva pero "poco viable" si se tiene en cuenta los actuales precios de venta estipulados en los módulos, los precios de los suelos y los costes de construcción al alza.

Actuar con prudencia

Entre las carencias del anteproyecto de ley, el sector destaca que la norma no incluye determinadas reivindicaciones. Además de una legislación estatal exclusiva para las cooperativas de viviendas, la reducción del IVA, agilizar los trámites burocráticos para la concesión de licencias o ajustar el precio de los módulos a la realidad del mercado.

"En la mayoría de los casos en la Comunidad de Madrid, solo el precio del suelo y de construcción de vivienda protegida es superior a su precio de venta estipulado en los módulos", pone como ejemplo Augusto Abril. Y añade: "Si realmente se quiere construir vivienda protegida, tienen que hacerse las modificaciones necesarias para que sea viable para promotores, gestoras y constructores, agentes indispensables para crear un parque de vivienda protegida en condiciones que llegue al ciudadano de a pie".

En el caso del alquiler, el control de precios "generará más ruido que efectos inmediatos, ya que el índice oficial no entrará en vigor hasta 2024". Así opina Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, que considera que "debe actuarse con prudencia".

La razón que esgrime es bien sencilla: "Castigar a los grandes tenedores es contraproducente. No sólo genera inseguridad jurídica y una gran incomodidad en el seno del sector, sino que retrasa la ansiada profesionalización del alquiler. Esta es la que garantiza que se genera una oferta de calidad".

Por su parte, Mikel Echevarren, CEO de Colliers, estima que las medidas intervencionistas enfocadas al alquiler añaden dudas a los inversores. "Las medidas han hecho saltar las alarmas respecto a la seguridad jurídica necesaria para cualquier inversor. Además, suman una incertidumbre adicional con la propuesta de incrementar la fiscalidad de las socimis españolas. Medidas y presiones que van en la tendencia contraria de las necesidades de desarrollo de un parque de viviendas en alquiler moderno y eficiente en España", matiza.

Opinión que comparte Alejandro Bermúdez. El consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics cree que las metodologías para limitar el precio del alquiler en el anteproyecto "no están claras". Y está convencido de que, debido al tamaño, complejidad y precisión del problema, "no serán justas ni equitativas". Por si fuera poco, más que solucionar el problema del alquiler, lo acabarán "fomentando a través de la escasez de oferta".

Incertidumbre

Una situación que se podría resumir en una palabra: incertidumbre. "La incertidumbre generada no es, en absoluto, positiva para ninguna de las partes", resalta Alejandro Bermúdez. El asunto no es baladí, sino que es especialmente sensible para la evolución del sector en 2022. Porque se trata de fijar unas reglas estables para evitar un riesgo que impacta en la decisión de invertir.

"La incertidumbre legislativa propiciada por las recientes medidas del Gobierno central en materia de vivienda y fiscalidad, así como el efecto que un incremento de los costes financieros pueda tener en forma de freno a la inversión en determinados nichos del mercado, son ejemplos de marcos legislativos y financieros inestables frente a un producto estable y duradero", sostiene Rosa Gallego, directora de Operaciones de Q Living.

Además, la futura normativa incluye que los promotores tendrán que indemnizar a los clientes en el caso de que se retrasen las obras. Según Lacooop, es una "medida injusta". El argumento que esgrime es que estos temas se regulan de forma contractual. Dicho de otra manera, las partes establecen las pautas del plazo, prórrogas y sanciones.

"Es injusto abordar este tema sin considerar ajustes en la propia Administración. Gran parte de los retrasos en la entrega se producen por la demora en la concesión de licencias por parte de los Ayuntamientos", indica Augusto Abril. Y concluye: "Ello conlleva a un perjuicio económico para el promotor o para el socio al ver como el precio de las materias primas ya no es el mismo una vez concedidas las licencias oportunas".