Dos personas buscan piso para comprar en Madrid y en Barcelona. Ambas lo llevan haciendo desde hace un año. Y lo hacen a través de Idealista. Para desgracia de quien lo está haciendo en Madrid, la oferta es un 14% inferior a la que había hace un año. Sin embargo, quien busca en la Ciudad Condal, se encuentra con que tiene a su disposición un 30% más de opciones.

“La explicación a esas diferencias la encontramos en el mayor dinamismo de la capital, así como en un trasvase de producto de alquiler hacia venta en Barcelona”, indican desde el portal inmobiliario. Esto último se debe a los cambios legales que llevan vigentes en Cataluña desde hace 15 meses.

La Ley de Contención y Moderación del Precio de Alquiler catalana ha provocado el trasvase del alquiler a la compraventa una vez los contratos de arrendamientos concluyen. Una situación que podría extrapolarse a todo el territorio nacional si tenemos en cuenta que está sobre la mesa una ley estatal de similar contenido.

Eso sí, el comprador madrileño saldrá ganando con el tiempo. Mientras que en Madrid los precios continúan su escalada de forma gradual, en Barcelona vienen acumulando retrocesos desde 2018. En junio de este año, la caída del precio de venta en Barcelona ha sido del 4,2% frente al crecimiento de precios de Madrid.

“Uno de los factores de esta caída ha sido las regulaciones del Ayuntamiento de Barcelona en materia de vivienda. Unido a la incertidumbre económica de las familias y los altos precios de 2018, han provocado que muchos propietarios hayan decidido sacar su vivienda del mercado del alquiler y ponerlo en venta”, apuntan desde Colliers.

Subida del alquiler

El hecho de que haya menor oferta de alquiler unido a otros factores recogidos en la Ley de Vivienda hará subir el alquiler en 2022. Esos otros factores son el aumento de la fiscalidad, alquileres de mayor duración, congelación de rentas y la intervención de los precios. A ello hay que unir las subidas de la inflación y el coste de los materiales.

“Se está creando el caldo de cultivo para que, en el año 2022, los alquileres experimenten una subida de precios en torno al 5%”, señalan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Esta subida afectaría a todas aquellas viviendas ofertadas en alquiler en el mercado, donde habría que añadir la subida del IPC (5,6% tasa anual del IPCA de noviembre) que ya está provocando que muchos alquileres, en su revisión anual, se estén encareciendo.

“Estimamos que esta subida del precio de los alquileres se va a producir sin que la futura Ley de Vivienda, que actualmente se está tramitando, pueda impedirlo”, afirma José Ramón Zurdo, director general de ANA. Y matiza: “Pensamos que las medidas anunciadas en el anteproyecto puedan ser el detonante de la subida de los precios del alquiler, al provocar un estrangulamiento de la oferta”.

Volvamos a los dos personajes que buscan piso. Ahora, para alquilar. En este caso, quien sale victorioso es aquel residente en Madrid. Porque ahora tiene un 6% más de oferta que antes de marzo de 2020. En el caso del individuo de Barcelona, esa oferta se ha reducido un 34%.

Son datos de Idealista que vuelve a resaltar que esto se deba, posiblemente, a la regulación del mercado del alquiler en Cataluña y al trasvase de viviendas al mercado de venta. “Barcelona ha retrocedido al mismo nivel de oferta que tenía en 2017, en el entorno de las 6.500 ofertadas”, apuntan desde el portal inmobiliario. “En Madrid se mantiene en la línea en la que hubiera estado de no haber mediado una pandemia”, añaden.

¿Y los precios del alquiler? En abril cayeron un 16% interanual, en Barcelona, y en Madrid, un 13% interanual en mayo, según Idealista. El portal ha constatado que ha habido una particular ‘vuelta a la tortilla’ debido a esa reducción del stock en Barcelona al pasar un 30% de los pisos que estaban en alquiler a la venta. En noviembre, la caída en la Ciudad Condal fue del 1,6% interanual, mientras que en Madrid llegó al 4,9%.

Intento de camuflaje

La reducción del número de viviendas en alquiler ya se está trasladando a los precios. En Barcelona, y según Idealista, ha habido una subida trimestral del 2,4%. En Madrid, donde todavía no se ha trasladado vivienda de alquiler a compra, el incremento es del 0,2%.

La Agencia Negociadora del Alquiler señala una serie de medidas que pueden incidir en esa posible subida de precio de los alquileres. Incremento motivado por la contracción de la oferta que provocará la futura Ley de Vivienda.

Entre ellas, el aumento general de la fiscalidad de los pequeños arrendadores en sus declaraciones de renta en diez puntos, pasando de la actual deducción del 60% al 50%. Eso, estando las viviendas en zonas tensionadas o no.

“Este aumento de la fiscalidad se ha intentado camuflar por el Gobierno, anunciando beneficios para los arrendadores que podrían llegar a alcanzar el 90% o el 70%, cuando estas deducciones serán residuales”, matizan desde ANA.

Además, los arrendadores tendrán que soportar periodos más largos de arrendamiento. Así, podrá ser de hasta once años, para particulares, y 13 años, para empresas. Sin olvidar la congelación de las rentas para los arrendadores personas físicas, e intervención de las rentas para los grandes tenedores personas jurídicas “por periodos muy largos de tiempo”.

De momento, el Consejo de Ministros ha tomado en consideración, en primera lectura, el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. El Gobierno pretende enviar al Congreso dicho texto antes de que concluya el año.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha situado la aprobación definitiva del texto en la segunda mitad de 2022. Aún así, determinados puntos tendrían su particular moratoria. Por ejemplo, el referido a la limitación de precios a grandes tenedores personas jurídicas: sería de 18 meses, por lo que no se aplicaría hasta 2024.