La nueva ley de vivienda 'resucita' la 'renta antigua' franquista para intervenir el mercado del alquiler

La formación morada prometió en su programa electoral el regreso de los contratos indefinidos y la fijación de precios máximos de alquiler. Es decir, el regreso masivo de los contratos de 'renta antigua'. Y ha convencido al PSOE para que así sea. Presupuestos Generales del Estado mandan. Lo curioso es que el intervencionismo morado tiene como precedente la política de vivienda diseñada por el franquismo.

Una política que perjudicó a los arrendadores. Algo que se va a repetir. Como también lo va a hacer otra circunstancia que se dio en el pasado: los propietarios se desprenderán de sus pisos arrendados. “Es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España. De esta manera, disminuirá la oferta de viviendas en alquiler, puesto que muchos de estos activos, que ya estaban destinados al alquiler, se venderán y se perderá oferta”, asevera José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

En el pasado, el inquilino tenía el denominado como derecho de adquisición preferente. Es decir, que tenía preferencia a la hora de comprar la vivienda si se ponía en venta. Si no le interesaba el precio, seguía viviendo en la misma, porque el propietario debía respetarle el contrato firmado. La consecuencia es que el propietario se negaba a hacer cualquier reforma. Porque si el inmueble se declaraba ruina, el contrato se extinguía.

“Los pequeños propietarios con la nueva ley estarán menos interesados o capacitados para invertir en el mantenimiento. Tendremos un parque más pequeño, más viejo y de peor calidad”, argumenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Es decir, que disminuirá el parque de viviendas en régimen de arrendamiento y habrá un progresivo deterioro de los edificios dedicados a este menester. Como en el pasado.

Ley ¿inconstitucional?

¿Podría ser la nueva Ley de Vivienda inconstitucional? Conviene recordar que el Consejo de Ministros del 15 de junio interpuso un recurso de inconstitucionalidad contra la ley catalana que limitaba las rentas de alquiler. “Dependerá del desarrollo y del nivel de intervención que tenga. Algo que no se podrá ver hasta que se tenga el texto”, matiza Zurdo.

Por tanto, habrá que esperar al texto definitivo y a la resolución del Tribunal Constitucional respecto a la ley catalana. “En Berlín, por ejemplo, sí se declaró inconstitucional por el tema competencial”, compara Font.

Según Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, “la ley tiene que tener en cuenta las competencias de cada administración. No deroga el resto de leyes autonómicas, convive con ellas. Cuando entre en vigor, este será el marco general de competencias”.

Y ahí se avecina lucha. Para Paloma Martín, consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid, “lo que hemos conocido de la Ley de Vivienda es de una enorme gravedad. No pueden cercenar parcelas de libertad a los ciudadanos. Estaremos atentos al texto, pero si su aplicación dependiera de las comunidades autónomas, buscaríamos cómo brindarnos frente a políticas intervencionistas para proteger a los propietarios”.

Medidas poco efectivas

De lo poco que se conoce de la nueva ley, esta habla de regulación de precios para bajar los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado y de retirada de privilegios fiscales para los grandes propietarios. También de una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social). Y de un impuesto a la vivienda vacía a través de un recargo del IBI de hasta el 150%.

“Este tipo iniciativas se han mostrado poco efectivas en los mercados donde se han aplicado. Tanto la congelación como la limitación de precios no han funcionado”, señala Font. Conviene recordar que, durante la pandemia, ha sido cuando se han producido bajadas importantes del precio del alquiler. En Madrid y Barcelona, se han situado en el entorno del 7%-8%. Meses antes llegaron a ser del 15%. En el resto de España, han sido más moderadas.

Por lo que respecta al impuesto sobre la vivienda vacía, Luis Jiménez-Arellano, abogado especialista en Derecho Procesal Civil del Bufete Mas y Calvet, hace la siguiente consideración: “A día de hoy, el concepto de vivienda vacía no existe como tal en nuestro ordenamiento jurídico. Ni la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ni la Ley sobre Propiedad Horizontal incluyen esta definición”.

Y añade: “Por lo tanto, será el Gobierno quien tenga que elaborar una ley específica que incluya la definición y los requisitos legales que se deben cumplir para identificar una vivienda vacía”. A nivel autonómico, existen antecedentes. Por ejemplo, en la Ley de Vivienda del País Vasco, su artículo 56 habla de “vivienda deshabitada”.

El precedente catalán

Hace un año, arrancaba la ley catalana de control del precio del alquiler. No ha funcionado. Los precios han caído menos que en Madrid. Tampoco funcionó en Berlín. En Suecia o Noruega, se pueden tardar entre siete y diez años en encontrar una vivienda de alquiler. “Se va a eliminar la desgravación fiscal del alquiler que aplicó: el 65%, para las personas; el 85%, para las empresas. Esa medida fue extremadamente positiva e impulsó el mercado del alquiler”, señalan fuentes del mercado.

Porque muchas personas rehabilitaron sus viviendas y las puso en alquiler. Si se elimina esa desgravación, la inversión en vivienda desaparecerá. Algo que se notará sobre todo en los distritos periféricos. “Va a ser difícil que los propietarios consigan movilizarlas”, indica Font.

Ademas, la declaración de zonas tensionadas “abrirá un reino de taifas en el mercado inmobiliario español. Anulará la inversión en localizaciones consideradas de alto riesgo para los inversores”, indica Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

“No sería de extrañar que, si las medidas anunciadas se confirman, aumentara la conflictividad hasta el punto de llegar a la primera ‘huelga de arrendadores’ que ha habido en este país”, se teme Zurdo. Una metáfora para definir lo que está por venir: retirada de pisos del mercado, pisos en venta en vez de en alquiler, envejecimiento del parque de alquiler, y retirada de los inversores que compran para alquilar a otros países.