"Voy a esperar a ver cómo queda todo", comenta Fernández, jubilado y que pertenece al 0,3% de los propietarios particulares que se estima poseen en España cinco o más viviendas. "Pero lo más seguro es que venda las casas necesarias para no ser gran tenedor, ya tengo una edad y no quiero líos ni pagar más impuestos de los que me gustaría", dice.

La nueva Ley de la Vivienda, que en estos momentos se encuentra en trámite parlamentario, considerará como grandes tenedores a aquellas personas físicas o jurídicas con cinco o más casas en alquiler en zonas tensionadas, en lugar de diez o más viviendas como está plasmado hoy en día. A este colectivo se le impondrá un tope en el precio máximo de alquiler, aunque está previsto que se apliquen también ciertas excepciones.

OBSERVATORIO DE VIVIENDA Y SUELO. Boletín Especial Alquiler residencial 2022

Todos los expertos del sector inmobiliario consultados por este periódico en los últimos días coinciden en admitir que existe un problema con la vivienda en España, y que hay que buscar soluciones. Pero también advierten que la nueva Ley de la Vivienda puede tener efectos contrarios a los deseados, dado que puede llevar a una reducción del número de casas en alquiler.

Ante este horizonte, los arrendadores, tanto particulares como fondos de inversión o inmobiliarias, pueden optar por vender los activos que tienen en alquiler si los márgenes no ofrecen la rentabilidad esperada.

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"Por experiencia sabemos que todos los excesos regulatorios sobre la vivienda terminan por reducir la oferta existente", indica Ricardo Sousa, consejero delegado de las filiales en España y Portugal de la estadounidense Century 21, la mayor franquicia de intermediación inmobiliaria del mundo.

"No ponemos en duda las buenas intenciones de la Ley, hay un problema enorme con la vivienda, pero podemos anticipar ya efectos contrarios a los deseados", añade.

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Los particulares que tengan cinco o más viviendas, a partir de la aprobación de la nueva ley, "pueden vender o endurecer la selección de los inquilinos a los que vaya a alquilar una casa a largo plazo", opina Albert Bosch, consejero delegado y fundador de la inmobiliaria online Housfy.

"Si yo tuviera cinco casas en alquiler me aseguraría mucho de las buenas intenciones de mis próximos inquilinos", dice.

Bosch, que considera que se están realizando "muchas visiones catastrofistas antes de tiempo", advierte de otra consecuencia no desada de la nueva Ley de la Vivienda. "Está el problema de la calidad de los pisos, especialmente de los más modestos", comenta.

"Los grandes fondos de inversión que han tenido en sus carteras este tipo de viviendas al menos los han cuidado, los han reformado, los han mantenido", afirma. "Pero ahora es posible que estos inversores, si no les salen los números, dejen el mercado español, y esas viviendas se van a quedar en muy malas condiciones".

Vivienda Europa.

"Es una paradoja. Se trata de aprobar una ley para contener los precios y, al final, por lo que hemos visto en otros casos como París y Berlín, la situación empeora. Se reducen los márgenes de los inversores y estos abandonan el mercado", dice Lorenzo Ritella, responsable en España de GuestReady, una empresa suiza de gestión de apartamentos turísticos que se instaló en España el pasado año.

"Es normal ahora que los dueños de cinco o más casas piensen en vender propiedades", considera. "El propietario reacciona ante algo que puede reducir sus ingresos", señala.

Sobre la posibilidad de que la nueva Ley de la Vivienda impulse el número de inmuebles destinados al alquiler vacacional, Ritella se muestra escéptico.

"En algunas zonas se ha reducido ya ese número, en las zonas tensionadas ya está regulado todo esto, y la rentabilidad no es muy alta", opina. "No prevemos que haya un incremento con la nueva ley", concluye.

La solución: más vivienda social

La posible solución al problema de la vivienda en España, coinciden los expertos consultados, pasa por elevar el número de viviendas sociales disponibles. Los anuncios realizados esta semana por la Sareb y por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, van en esa dirección. Pero no son iniciativas suficientes ni están bien planteadas.

"Si todo va bien", indica Lázaro Cubero, director de análisis en España de Tecnocasa, la red italiana de agencias inmobiliarias en franquicia, "en los próximos años se levantarán 93.000 viviendas sociales, contando las 50.000 comunicadas por la Sareb y las 43.000 anunciadas por Sánchez en el Congreso".

Eso supondrá que España contará en total con 543.000 viviendas públicas en un determinado plazo de tiempo, en el mejor de los casos, sumando las 93.000 prometidas esta semana a las 450.000 que ya existen. "Ya nos quedará solo levantar otro millón de viviendas sociales para acercarnos a la media europea", lamenta el directivo de Tecnocasa.

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"La iniciativa de la Sareb también es paradójica", comenta Lorenzo Ritella, de GuestReady. "Es necesario más vivienda social, pero las casas de la Sareb ni están en las zonas donde más se requieren ni se conoce su estado actual", dice. "Las 50.000 anunciadas son muy pocas, sobre todo las que estarán en Madrid y Barcelona".

"Faltan viviendas, los ayuntamientos tienen terrenos que pueden utilizar para ello, deberían recibir ayudas para poder construir", opina Albert Bosch, de Housfy. Ricardo Sousa, de la red Century 21, considera que debería centrarse la solución "en las zonas más tensionadas y en la población más vulnerable, especialmente en los jóvenes, y construir viviendas públicas mediante acuerdos con el sector privado".

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El directivo sostiene que las ayudas deberían ir hacia las personas "cuya tasa de esfuerzo para pagar el alquiler supone un 50% o un 60% sobre su renta, no sobre los que tienen una tasa de esfuerzo del 30% o inferior".