El debate de la vivienda turística en la Comunidad Valenciana: ¿deben ponerle límite los ayuntamientos?

La ciudad de Valencia está siendo el epicentro de la batalla entre vecinos, ayuntamiento y empresarios del alojamiento turístico para tratar de establecer los límites de la regulación de los apartamentos. El detonante ha sido la sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana, que anula varias limitaciones que el Ayuntamiento de Valencia había impuesto a la actividad de los apartamentos turísticos pero a la vez avala su regulación a través de un Plan Especial de Protección (PEP).

Por un lado, el TSJCV considera que no está adecuadamente fundamentado ni justificado que se limite la actividad de alquiler de pisos turísticos a las empresas, que se imponga un límite a esta actividad de 60 días por año, que sea necesario que todos los pisos del mismo edificio se destinen a la misma actividad o que se imponga una distancia entre edificios de apartamentos de 150 metros, y cuestiona la capacidad de decisión de las comunidades de propietarios.

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Así, se declara nulo el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia de 13 de febrero de 2020, que dispuso aprobar definitivamente el Plan Especial de Protección de Ciutat Vella, en lo relativo a las condiciones 1, 2 y 4 que impone al uso de viviendas turísticas y en los artículos 6.5.3 y el 6.95.VI.

Por otro lado, el alto tribunal valenciano da la razón al consistorio en que "el PEP Ciutat Vella no crea una nueva modalidad o categoría de vivienda turística no contemplada en la normativa sectorial de turismo, sino que lleva a cabo es una ordenación de usos a través de la zonificación, incluyendo entre ellos el uso de vivienda turística" y confirma la necesidad de licencia para ejercer la actividad.

"Esa regulación del uso de la vivienda turística se produce, cabe insistir en ello, en el ejercicio del planificador de la potestad de ordenación urbanística, estableciendo limitaciones con la finalidad de la protección del derecho a la vivienda y el entorno urbano, y del patrimonio histórico".

Sin embargo, tras reconocer la capacidad municipal para regular esta materia, da la razón a las asociaciones demandantes (los apartamentos) en que no es proporcional ni está justificada la necesidad de que la vivienda sea cedida con finalidad turística por una persona física -por lo que el propietario debería estar empadronada en ella- ni tampoco el límite de 60 días de cesión con fines turísticos en un año.

Un millón de pernoctaciones

La presidenta de la Asociación de Viviendas Turísticas de València, Silvia Blasco, considera que esta sentencia sobre el Plan Especial de Protección de Ciutat Vella "podría suponer la restricción de más de un millón de estancias turísticas al año".

A su juicio, la sentencia "ha creado incertidumbre y preocupación en el sector" pues "anula las condiciones adicionales que la Concejalía de Urbanismo quería imponer a los propietarios y empresas que operan en Ciutat Vella y limita a una actividad terciaria la compatibilidad urbanística que el Ayuntamiento exige desde 2018 en aplicación de la Ley de Turismo que la Generalitat tramitó ese mismo año".

Blasco alerta del "riesgo" que supondría para la ciudad la anulación de unas 16.500 plazas de alojamiento de las viviendas turísticas legales "que operan con licencia antes de 2018", y ha calculado, "aplicando los datos que el propio ayuntamiento atribuye al sector, que en principio supondría la restricción de más de un millón de estancias turísticas al año".

Esto se traduciría en 150 millones de pérdidas y unos 1.500 despidos para el sector servicios en general, y 50 millones de pérdidas y 500 despidos adicionales para el sector del alojamiento vacacional, siempre según sus estimaciones.

Por esta razón, la Asociación de Viviendas Turísticas legales, adherida además a la patronal autonómica (APTUR CV) y a la Federación Nacional (FEVITUR), va a pedir a Turisme de la Generalitat y al Ayuntamiento de València que "garanticen la seguridad jurídica de los más de 5.500 viviendas turísticas legales inscritas en el registro de Turisme que operan en València antes de la exigencia de la compatibilidad urbanística municipal, tanto en el casco antiguo como en el resto de la ciudad".

La presidenta de VIUTUR también ha adelantado que solicitarán al TSJCV una aclaración, ya que solo menciona como terciaria la estancia vacacional, sin contemplar otros muchos usos de las viviendas turísticas (profesionales, nómadas digitales de larga estancia, etcétera).

Los vecinos quieren "que se regule"

Por su parte, la Federació d’Associacions Veïnals (FAAVV) de Valencia ha lamentado este viernes que la regulación de los apartamentos turísticos "se mueva a golpe de sentencia" y ha reclamado que se acabe con "la inseguridad jurídica en la que se desenvuelve la actividad turística y la falta de una tutela efectiva sobre los apartamentos ilegales".

Así lo ha señalado la presidenta de la Federación, María José Broseta, quien ha insistido en la necesidad de regular "de forma realmente sostenible y documentada" la oferta de alojamiento en la ciudad.

La Federación vecinal asegura que los efectos sobre el mercado inmobiliario de esta "falta de regulación real" son "innegables" y urge a poner solución, ante la existencia de "procesos de turistificación en muchos barrios", que provocan "conflictos de convivencia".

Para la FAAVV, esta sentencia es importante porque "confirma lo obvio, la necesidad de disponer licencia para realizar la actividad", y porque "pone en evidencia la falta de motivación, la ausencia de datos y argumentos que sustentan la regulación propuesta".

Según María José Broseta, es urgente poner fecha al desarrollo de un plan de recursos turísticos en la ciudad, que defina con claridad las reglas de juego en los cambios de uso y la capacidad de carga del territorio.

"La fundamentación de las medidas reguladoras que reclama esta sentencia comienza por ahí, por aclarar a cuántos turistas salimos por habitante, cuál es el número máximo que podemos acoger a la vez y dónde van a pernoctar", señala en un comunicado.

Sobre la fórmula del alquiler ocasional, considera que "lejos de suponer una medida restrictiva, era en realidad una nueva figura de alquiler turístico que ni siquiera viene contemplada en la ley de turismo", por lo que no lamentan "en absoluto que caiga en el olvido".

La Federació d’Associacions Veïnals insiste además en que, mientras se redactan estas nuevas normativas, la solución en este momento es la moratoria de hoteles, apartamentos y viviendas de uso turístico, dado que se va "a susto por día con los problemas de la vivienda, la colonización del espacio público y la contaminación ambiental", afirma Broseta.