En el último año, la subida del precio del alquiler en España ha sido del 8,7%, según Idealista. Ha llegado a los 11,7 euros el metro cuadrado al mes. Es decir, el precio máximo histórico del alquiler desde que el marketplace inmobiliario tiene registros.

Ese porcentaje es todavía más elevado según los registros de Fotocasa: un 10,2% interanual. Aunque el precio del metro cuadrado es parejo: 11,43% euros al mes. Dicho incremento interanual es el más acusado de los últimos 29 meses, según sus estadísticas.

Efecto inverso al deseado

Cuando se aprobó la medida (que luego fue ampliada hasta finales de 2022 y, posteriormente, todo 2023), los actores del mercado del alquiler levantaron la voz en contra de la misma. Primero, porque preveían que se iba a alargar en el tiempo. “Es una formula que puede haber llegado para quedarse”, advirtió José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Segundo, porque iba a provocar que los arrendadores sacaran el producto del mercado. “El anuncio provocará en muchos casos la retirada de sus viviendas del mercado ante la evidente inseguridad legal que supone”, señaló Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

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Y tercero, porque el efecto que se pretendía lograr podría ser justo el inverso al deseado. “Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir”, expone Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Y es que, donde menos generosa es la oferta, más cuesta encontrar un piso a precios razonables.

Los datos han acabado dándoles la razón. Y la consecuencia es que esa caída del stock (que se cifra entre un 30% y un 35%) ha acelerado la subida de precios como ya ha quedado reseñado. “La accesibilidad al alquiler sigue estando comprometida debido al creciente esfuerzo económico que supone ser inquilino en determinadas ciudades”, añade Ferran Font.

Subidas de dos dígitos

Fruto de esta situación, no solo se retrasan los planes vitales de determinadas personas, sino que también se retrae el gasto en consumo de ocio, restauración, viajes… “La renta del alquiler canibaliza el sueldo”, subraya Font.

Y es que, por ejemplo, en la ciudad de Málaga el precio del alquiler ha subido un 22,9% durante el último año, según Idealista. Pero es que en Barcelona lo ha hecho un 20,2%; en Valencia, un 19,4%; en Palma, un 18%; en Madrid, un 10,9%; en San Sebastián, un 7,9%; en Bilbao, un 7,6%; y, en Sevilla, un 7%.

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Para Fotocasa, que analiza 40 capitales, en 35 de ellas hubo incremento interanual de precios en el alquiler. De hecho, en 15 de ellas la subida fue de dos dígitos, mientras que en solo seis dichos aumentos fueron inferiores al 5%. Otro dato relevantes es que, en 15 ciudades, el precio sobrepasaba los 10 euros el metro cuadrado al mes.

Pero todavía hay más. Porque hubo 17 capitales que tocaron techo respecto al precio del alquiler: Madrid, Palma, Valencia, Vitoria, Gerona, Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla, Santander, Tarragona, Salamanca, Toledo, Oviedo, Burgos, Almería, Córdoba, Jaén y Huesca.

Destrucción de la oferta

“La actualización de las rentas al 2% como la prórroga obligatoria de los contratos para el 2023 son dos medidas que están destruyendo la oferta de alquiler”, se lamenta José Ramón Zurdo.

Así, el indicador de stock de alquiler (el número de inmuebles en oferta entre el total de las viviendas existentes), se situó en España por debajo del 1% en diciembre de 2022. En concreto, en el 0,85%. Se trata de su nivel más bajo desde mayo de 2020 (0,77%), según Idealista. Por aquel entonces, la economía se paralizó por la pandemia.

De vuelta a la normalidad, ese porcentaje creció hasta el 1,3%. Por eso, se redujo el precio medio del alquiler: pasó de 11,5 euros el metro cuadrado al mes en septiembre de 2021 a 10,5 euros un año después. Es decir, una caída del 8,7% en 12 meses.

A partir de entonces, la menor oferta de alquiler se ha visto acompañada por un aumento de los precios. Y se ha pasado de los 10,6 euros el metro cuadrado de enero de 2022 a los 11,4, euros de diciembre del mismo año, hasta alcanzar el máximo histórico apuntado por Idealista de 11,7 euros en febrero de 2023.

Cartel de alquiler de viviendas en Madrid

“Para que este mercado vuelva a encontrar el equilibrio perdido y los precios dejen de poner en aprietos a nuestros bolsillos es esencial hacer hincapié en la oferta”, subraya Ferran Font. De ahí que, junto al resto de expertos, subrayé la necesidad de buscar soluciones que amplíen el parque de vivienda en arrendamiento.

“Las alternativas pasan por desarrollar nuevas promociones pensadas para el alquiler, reconvertir inmuebles que hoy en día tienen otros usos o incentivar a los propietarios con un marco jurídico estable o algún tipo de bonificación” sostiene Font.

Mientras tanto, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) ha presentado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) 2.000 reclamaciones de pequeños y medianos propietarios. En las mismas se pide al Estado compensaciones por el daño patrimonial causado por el tope a las subidas al alquiler del 2% en la renovación de los contratos en 2022.

Asval prevé que dicha cifra acabe engordando si se aprueba la Ley de Vivienda, que se encuentra en trámite parlamentario. Una norma que está encallada en el diseño del tope al alquiler (se propone elevarlo del 2% al 3%) y en su aplicación en las casas que salgan al mercado.

Los cálculos de la asociación estiman que, durante 2022 y 2023 (periodo en vigor del tope del 2%), cada propietario perderá 2.000 euros de media por vivienda alquilada. Sólo en los nueve meses de 2022 en lo que ha estado vigente ha supuesto 1.800 millones en pérdidas para los propietarios, según ANA. Y eso es mucho dinero en momentos en los que la inflación está disparada.