Carteles de alquiler y venta en un barrio de Madrid.
Las dos caras de la vivienda en 2023: cae el precio de compra pero sube el del alquiler
El encarecimiento de la financiación hipotecaria y la falta de oferta de alquiler serán las señas de identidad del mercado.
2 enero, 2023 02:00El año 2022 ha finalizado con una subida anual en el precio de la vivienda nueva y usada del 8,8%, según Tinsa. En el caso concreto de la vivienda usada, y atendiendo a los datos de Idealista, dicho incremento ha sido del 5%, mientras que el del alquiler ha crecido un 8,4%. ¿Y cómo va a ser 2023? Pues se puede decir aquello de que ‘nunca llueve a gusto de todos’.
“Probablemente los precios se enfriarán y tomarán una senda estable”, afirma Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, respecto al mercado de compraventa. Mientras que, en el caso del alquiler, se muestra rotundo: “Sin políticas que fomenten la aparición de nuevo producto en el mercado los precios podrían estar abocados a seguir subiendo, dificultando aún más el acceso a la vivienda a los colectivos que más lo necesitan”.
¿Cuánto podrían enfriarse los precios en la compraventa? Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, predice una caída de un 10% en el número de operaciones, y una bajada de los precios del 5%. Eso sí, “afectará de forma desigual a la oferta disponible”. Cifras que comparten desde Tecnotramit. Vicenç Hernández Reche, su CEO, destaca que “lejos de ser un pronóstico negativo, esto es una buena noticia para la industria. La caída de precios oxigena el mercado e impide que se produzca a futuro una nueva burbuja inmobiliaria”.
Por lo que respecta al alquiler, las medidas tomadas desde el Gobierno (extensión del tope del 2% en la renovación durante todo 2023 y congelación de precios durante seis meses en aquellos que finalicen antes del 30 de junio) reducirán la oferta. Y, por ende, aumentarán el precio. ¿Cuánto? Alrededor del 5%.
“Los colectivos vulnerables, aquellos a los que se dice proteger con estas medidas, serán los más perjudicados. Esta disminución de la oferta dificultará aún más el acceso de estas familias a una vivienda”, sostiene María Andreu, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler.
Financiación
El punto clave que definirá el comportamiento del mercado de compraventa de vivienda en 2023 será la financiación. La subida de tipos del BCE, el rápido encarecimiento del Euríbor, el coste de financiación de los bancos y su impacto en los nuevos y antiguos hipotecados serán determinantes en el comportamiento del sector.
“En los próximos meses se va a producir una lógica caída del interés en la compra de viviendas en España debido a la alta actividad inmobiliaria de los últimos años y al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria”, indica Hernández Reche. “Aunque seguramente sigamos viendo un fuerte dinamismo en el cambio de hipotecas variables a fijas, lo cual amortiguará el impacto”, apunta Francisco Iñareta.
Vivienda en venta.
Un ‘campo de juego’ en el que también adquirirán protagonismo las hipotecas mixtas. “Seguirán siendo una de las mejores alternativas para los consumidores durante el año que viene”, añade Iñareta.
La reducción en el número de operaciones se traducirá en que, a finales de 2023, el sector comience a volver al entorno de las 500.000 viviendas vendidas en el año. En 2022, ese número superó las 600.000 viviendas.
De esta manera, la oferta de vivienda disponible en el mercado se estabilizará, tras haber caído un 7% el último año. “Los tiempos de comercialización muy posiblemente se alargarán y los compradores volverán a tener opciones entre las que elegir. No será un proceso homogéneo y las zonas con menos demanda lo notarán antes y con más fuerza”, matizan desde Idealista.
“Los precios de las viviendas bajarán durante el 2023 y comenzarán a recuperarse en 2024”, avanza Iñaki Unsain. Por tanto, y pese al escenario macroeconómico actual, el inmobiliario ha seguido mostrando gran capacidad de resiliencia. “Sigue existiendo una propensión natural a establecer al inmobiliario como un segmento refugio”, remarca Hernández Reche.
Falta de oferta
Más que las medidas del Gobierno encaminadas a contener el precio de las rentas, el elemento clave que definiría la evolución del mercado del alquiler será la falta de oferta disponible. Un stock que sigue disminuyendo: en 2022, un 25% de media. En los mercados más dinámicos, por encima.
“Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta de vivienda se va drenando sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos”, apunta el portavoz de Idealista.
¿Por qué se está desinflando la oferta? La respuesta es inseguridad. Por un lado, la dificultad de recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago u ocupación. Por otro, la inseguridad jurídica de las medidas desde los gobiernos autonómicos y el gobierno central.
“Nada hace pensar que esta tendencia en la disminución de oferta de viviendas disponibles vaya a revertirse en los próximos meses, aunque un pronóstico optimista podría hablar de un freno a la sangría actual”, indica Francisco Iñareta. Y añade: “La actual incertidumbre económica que atravesamos podría retrasar de alguna manera la toma de decisiones por parte de los potenciales inquilinos, lo que prolongaría la permanencia de las viviendas en el mercado”.
Inmuebles en alquiler.
Además, en el horizonte lo que se atisba es la aprobación de la Ley de Vivienda. “Si se aprueba seguirá contribuyendo a la destrucción de la oferta y a la subida de precios. Además, las condiciones para que los inquilinos puedan alquilar una vivienda serán cada vez más exigentes”, mantiene José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
En conclusión, la vivienda (ya sea compra o alquiler) vivirá en 2023 un momento diferente al de los últimos años. Habrá que ver cómo evoluciona la inflación más las diferentes medidas de las instituciones (BCE, Gobierno…) para definir el comportamiento de un mercado que había recuperado músculo.
