La Ley de Vivienda, aprobada en Consejo de Ministros la semana pasada, tiene como una de sus señas de identidad la regulación del precio de los alquileres a los grandes tenedores. Un grupo que, básicamente, está compuesto por los bancos y por otras empresas que decidieron invertir en viviendas para alquilar. A la cabeza, los fondos de inversión.

El gran propietario de vivienda destinada a alquiler es CaixaBank. En concreto, 25.000 viviendas. A continuación, Blackstone, con 21.300 casas repartidas en Testa Home (20.000) y Anticipa (1.300). La hipotética medalla de bronce sería para Sareb, con 14.583. De esa cantidad, 5.000 viviendas corresponden a los activos residenciales en alquiler así como el parque de viviendas asequibles comprometido a la Administración.

Son datos de informe 'Estado y tendencias del build to rent en España II' elaborado por Atlas Real Estate Analytics. Tras este singular podio, aparecen Lazora (9.000 viviendas), ARES (7.000), AXA IM (3.744), Vivenio Residencial (3.500) y Témpore Properties (2.550), entre otros players. En conjunto, engloban el 4,4% del total del stock residencial de alquiler a finales de 2021. Un porcentaje que se ha incrementado respecto a 2020, cuando fue del 4,2%.

¿Y cómo les va a afectar la Ley de Vivienda? Pues de manera tremenda. A nivel municipal, la oferta se reduciría en un 21%; la oferta de los grandes tenedores caerá un 67% en áreas tensionadas; en dichas áreas, la reducción alcanzaría a un 48% del total de la oferta; y el stock en manos de tenedores particulares menguaría un 47%, según Atlas Real Estate Analytics.

Dicho de otra manera: CaixaBank podría dejarse en el camino hasta dos tercios de su cartera de vivienda dedicada al alquiler. Porque, según el informe antes citado, los principales impactados serían los caseros profesionales “en línea con lo esperado”. Esa oferta se reduciría tan drásticamente en las áreas tensionadas, un 67%, “debido a la pérdida de rentabilidad de los activos”.

Otros damnificados

Haciendo hincapié en el resto de porcentajes, la reducción total de la oferta en alquiler sería de un 21%. Ese porcentaje es bajo porque en su elaboración se han tenido en cuenta las áreas no tensionadas de los municipios. Es decir, que ahí no habrá reducción de oferta al no tener regulación de precios.

“Si se analizase tan solo el mercado en las áreas tensionadas, la reducción alcanzaría un 48% de la oferta. Eso afectaría fuertemente a la accesibilidad del alquiler en dichas áreas”, matizan en Atlas Real Estate Analytics.

Y aunque la ley no está directamente enfocada en los caseros particulares, también establece limitaciones indirectas al precio que estos pueden marcar en sus activos. Dicho de otra forma, el stock en manos de tenedores particulares también se reduciría: en concreto, en 47%.

“Es importante tener en cuenta que los activos expulsados se desvían a otros mercados, eminentemente compraventa, pero también cortas y medias estancias, con el impacto que esto supone consecuentemente en los precios del área”, manifiestan desde Atlas Real Estate Analytics. Y concretan ese impacto de la siguiente manera: “Pese a que el stock mantenido en el mercado bajaría de precio a corto plazo, en el medio-largo plazo los precios se compensarían por la falta de oferta en la zona”.

Otra consideración tiene que ver con los activos más caros y exclusivos. Según Atlas, tienen los precios suficientemente altos como para que su rentabilidad “merezca la pena mantenerlos en oferta”. La consecuencia de ello sería que “empujaría al alza el índice del alquiler y daría espacio para la entrada de nuevos alquileres todavía más caros”. Justo lo contrario de lo que se pretende con la Ley de Vivienda.

“Con la ley queremos dejar atrás las burbujas inmobiliarias, la especulación y los pelotazos urbanísticos”, dijo la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. Una situación que benefició “a los fondos de inversión y los grandes rentistas. El Gobierno de coalición tenía la responsabilidad de poner orden en esta ley de la selva”.

Ausencia del índice de referencia

El Consejo de Ministros aprobó la semana pasada la Ley de Vivienda. Y lo hizo haciendo oídos sordos al segundo informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ligeros cambios formales que no de contenido. Modificaciones “no de carácter sustantivo” como dijo la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, al concluir el Consejo de Ministros. “Son cuestiones para clarificar el entendimiento de por qué el Estado tiene competencias en regular esta materia”.

Una de las materias reguladas es el alquiler. En concreto, la norma permitirá a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado. La ley considera zona tensionada aquella donde los gastos de vivienda suponen más del 30% de la renta del inquilino; o que los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.

En dichas zonas, se congelarán precios para los pequeños propietarios con menos de diez viviendas. Para los grandes tenedores (más de diez viviendas), habrá regulación de precios para bajarlos en base a un índice de referencia.

“Mecanismos, definiciones y ámbitos de aplicación práctica de una posible regulación son todavía difusos”, señalan en el informe de Atlas Real Estate Analytics. Claro ejemplo es la ausencia del citado índice de referencia. Fuentes del ministerio no aclararon cuál va a ser en un encuentro con los medios de comunicación: continuación del publicado por el Mitma, o será completamente nuevo.

“Al mismo tiempo, quedan incógnitas sobre si el nuevo índice discriminará los precios máximos en función de las características de los activos como altura, número de dormitorios, o estado de conservación”, apuntan en el informe de Atlas Real Estate Analytics.