El Consejo de Ministros ha aprobado la Ley de Vivienda pese al demoledor informe del Consejo General del Poder Judicial. Lo ha hecho más tarde de lo previsto inicialmente por el Ejecutivo, cuya idea era tenerla lista a finales del pasado año. El segundo texto del CGPJ dejaba claro que se solapa y limita sin justificación las competencias autonómicas: “La vivienda es una materia de titularidad autonómica”.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha reiterado que lo que se pretende es configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado de bienestar. También como una potente herramienta para luchar contra la desigualdad, marginalidad y la exclusión. Y que tiene solvencia jurídica y constitucional.

"Es un ley rigurosa, sólida, compacta y transversal con vocación de perdurar en el tiempo. Los poderes públicos tenemos que garantizar el derecho a la vivienda y evitar la especulación, que viene recogida en la Constitución, en el artículo 47. El derecho a la propiedad también reconoce los derechos y las obligaciones. No va en contra de los propietarios sino de la especulación", remarcó Raquel Sánchez.

Tal ha sido el enroque del Gobierno con la Ley de Vivienda que no ha cambiado ni una coma antes de enviarla al Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria. Ligeros cambios formales que no de contenido. Así, la ley se estructura en cinco títulos y contiene 43 artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales. Habrá que ver si el Tribunal Constitucional acaba tumbando la norma o parte de ella.

Respecto al informe del CGPJ, la ministra volvió a recalcar que "es preceptivo, no vinculante". Y añadió: "Delimitar el campo de actuación del estado en materia de vivienda no invade ninguna competencia autonómica". Lo que se ha tenido en cuenta del CGPJ son modificaciones "no de carácter sustantivo. Se refiere a cuestiones para clarificar el entendimiento de por qué el Estado tiene competencias en regular en esta materia". 

Zonas tensionadas

La norma permitirá a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado. En ellas, los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de sus contratos, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años.

"Con la ley queremos dejar atrás las burbujas inmobiliarias, la especulación y los pelotazos urbanísticos. Será dificil porque hay intereses muy fuertes detrás", señaló la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra.

Una situación que benefició a "los fondos de inversión y los grandes rentistas. El Gobierno de coalición tenía la responsabilidad de poner orden en esta ley de la selva. Es hora de reequilibrar la balanza, proteger a los inquilinos, ponérselo facil a los pequeños propietarios y exigir la corresponsabilidad a los grandes propietarios".

Los grandes propietarios serán aquellos que tengan más de diez viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Eso sí, sólo afectará a empresas, no a personas físicas. Para los grandes tenedores de viviendas también habrá regulación de precios para bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado.

Una medida que coincide en el tiempo con la negociación que está llevando el Gobierno con los fondos para que destinen 30.000 viviendas a alquiler social. En la actualidad, sólo 290.000 hogares disfrutan de este tipo de alquileres en España. Es decir, que son de titularidad pública. De esa cantidad, unas 180.000 son de las comunidades autónomas y entidades dependientes, y otras 110.000 viviendas son de titularidad de los ayuntamientos y entidades dependientes.

Este parque de 290.000 viviendas sociales apenas ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España. Cifras muy alejadas de otros países como Francia, Reino Unido o Países Bajos donde están por encima del 15%.

En el caso de los pequeños propietarios, con menos de diez viviendas, habrá congelación de precios e incentivos fiscales para bajar dicho precio. No habrá regulación, pero al congelarse, supondrá una pérdida para ellos.

En las áreas tensionadas en las que los caseros bajen un 5% la renta respecto al contrato anterior, la bonificación ascenderá al 90%. La deducción será del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en dichas zonas. Si en el inmueble se han realizado obras de rehabilitación o mejora, la bonificación será del 60%.

Asimismo, los propietarios que firmen un contrato de, al menos, 10 años podrán librarse de la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementar el alquiler hasta en un 10% a cambio de ampliar la duración del contrato.

Además, en estas zonas el inquilino podrá prorrogar su contrato tres años más de lo que se contempla actualmente, manteniendo las mismas condiciones. Así se aseguran que la renta sola suba con el IPC durante un periodo más amplio.

A destacar también la apuesta por el parque público de alquiler. Se reservará un 30% de todas las promociones para vivienda protegida. De este 30%, la mitad será para alquiler social.

Vivienda vacía

Asimismo, la ley incluye un impuesto a la vivienda vacía. Será a través de un recargo del IBI que puede llegar hasta el 150%. En este caso, el recargo podrán aplicarlo los ayuntamientos a las viviendas que hayan permanecido vacías durante más de dos años si el propietario tiene cuatro o más viviendas en el mismo municipio.

Asimismo se amplía el periodo de suspensión de los lanzamientos hipotecarios de uno a dos meses cuando el titular propietario de la vivienda es una persona física. En el caso de ser persona jurídica, se amplía de tres a cuatro meses.

Los expertos del sector inmobiliario reiteran que el anteproyecto será de corto recorrido y difícil aplicación. "Es una Ley inconstitucional porque vacía de contenido el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, y porque invade competencias legislativas cedidas a las comunidades autónomas, como son las competencias en materia de viviendas", afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Por su parte, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, indica que "el anuncio hecho público hoy genera, una vez más, incertidumbre en el mercado. Los tiempos fijados para el trámite parlamentario y los meses necesarios para poder ponerla en marcha sugieren que la nueva ley no entraría en vigor hasta la siguiente legislatura, en la que las fuerzas parlamentarias podrían variar y también el interés político sobre la misma".

María Andreu, directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler), opina que "la discriminación legal de aquellos propietarios que tienen 10 o más inmuebles en alquiler supone, en la práctica, una segregación de derechos para estos propietarios y una arbitrariedad legislativa contraria a la Constitución Española".

Algunas comunidades autónomas, como las dirigidas por el Partido Popular (PP), han dicho que no piensan aplicar la ley. Incluso en otras CCAA, como Cataluña, donde ya hay una ley al respecto, existían ciertas dudas sobre si es aplicable o no por problemas competenciales. Por tanto, propiciará no pocos procedimientos judiciales. Y acabará pasando por el Tribunal Constitucional.