Será el próximo 26 de octubre cuando el Gobierno lleve al Consejo de Ministros el anteproyecto de Ley de Vivienda. Así lo anunció la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez después de casi un año de ‘tiras y aflojas’ entre el PSOE y Unidas Podemos. Una ley que, según sus propias palabras, “ayudará a contener los precios del alquiler y a que los jóvenes se emancipen”.

“Si bien la vivienda en alquiler está comenzando a repuntar de forma tímida, sigue siendo más barato ser inquilino hoy que hace un año”, señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. En el caso concreto de las provincias de Madrid y Barcelona, el precio del alquiler por metro cuadrado se ha mantenido estable, según la proptech Casafari, durante el segundo y tercer trimestre de 2021.

A pesar de esta estabilidad, y según la plataforma, ha habido zonas de Barcelona en las que los precios de la vivienda y los apartamentos en alquiler crecieron. Es el caso de Baix Llobregat Nord (5,3%), Barcelonès (3,9%) y Maresme (2,9%). Por el contrario, vieron descender los precios Berguedà (-9,5%), Anoia (-4,1%) y Alt Penedès (-2,4%).

En el caso de la provincia de Madrid, los precios medios por metro cuadrado en alquiler se mantuvieron estables. Eso sí, en la Comarca de las Vegas subieron un 6,4%; en la Campiña del Henares, un 3,9%; y en el Área Metropolitana y Corredor del Henares, un 2,1%. En el otro lado de la balanza, la Sierra Oeste vio una caída de precios del 5,6%; del 3,3%, en la Comarca Sur; y del 2,8%, en la Sierra Norte.

Durante el mes de septiembre, y según pisos.com, el precio medio de la vivienda en alquiler en España fue de 9,81 euros por metro cuadrado. Se trata de un 0,82% más respecto al mes anterior, y del 1,87% trimestral. Interanualmente, supuso una caída del 1,38%. Madrid (12,42 euros el metro cuadrado), Baleares (11,38) y Cataluña (10,91) fueron las regiones más caras para vivir de alquiler.

Atractiva rentabilidad

Según el ‘Informe del sector inmobiliario 2021-2022’ de Bankinter, la rentabilidad de la vivienda por alquiler es “atractiva”. De hecho, la rentabilidad bruta se sitúa en el 3,7% de media en España. Por ejemplo, se trata de un diferencial del 3,3% con respecto al bono español a 10 años (TIR -Tasa Interna de Retorno- del 0,4% a junio de 2021).

La TIR, es decir, el porcentaje de beneficio o pérdida que conlleva cualquier inversión, está en máximos históricos. Su media suele ser del 0,7% de diferencial. Sin embargo, desde Bankinter apuntan a una reducción en los próximos doce meses. Entre otras razones, por la caída de los alquileres (-7% desde máximos de septiembre de 2020, según Idealista). También por los mayores precios de la vivienda. Y, por último, por el incremento de la rentabilidad del bono a diez años “por la progresiva reducción de planes de compras de activos del BCE en 2022”.

En el tercer trimestre, la rentabilidad bruta de quienes compraron una vivienda para ponerla en alquiler tras su adquisición fue del 6,31%. Atendiendo a los datos de pisos.com, y por comunidades autónomas, la rentabilidad mayor se dio en Extremadura (7,79%). La menor, en Baleares (4,24%). En Cataluña fue del 5,32%, y en Madrid, del 4,91%.

Por capitales de provincia, lo más alto del podio es para Sevilla (9,62%), y el furgón de cola para San Sebastián (3,71%). Madrid y Barcelona están casi a la par: 4,58% y 4,63%, respectivamente. “Se trata de dos de las localidades con un precio más alto en España”, matizan desde pisos.com. Y su director de Estudios añade: “En las grandes capitales, especialmente Madrid y Barcelona, las caídas han sido más abultadas desde hace medio año y, aunque se están moderando, han sufrido un descenso en los precios de entre el 7 y el 8%”.

Venta

Más allá del alquiler, Casafari también ha analizado el comportamiento de la venta de vivienda y apartamentos. Así, en las comarcas de la provincia de Barcelona, las mayores caídas tuvieron lugar en las zonas de Vallés Occidental (-6,6%), Maresme (-5,9%) y Alt Penedès (-5,2%). La región que más incrementó los precios fue Osona: un 5,3%. Pasaron de 1.328 euros el metro cuadrado, en el segundo trimestre, a 1.398 euros, en el tercer trimestre.

Por lo que respecta a las ventas en la provincia, la mayor variación de precios se dio en Berguedà (3,5%). Sin embargo, cayeron en Baix Llobregat Nord (-2,3%), Baix Llobregat Sud (-1,8%) y Vallès Oriental (-1,7%).

En el caso de Madrid, las variaciones fueron positivas, sobre todo en la Sierra Norte: 7%. Le siguieron la Cuenca Media del Jarama (4,1%) y la Comarca de Las Vegas (3,8%). La campiña del Henares fue la que tuvo la mayor caída en cuanto a la provincia: -8,3%. Todo lo contrario que la Sierra Norte (4,3%).

La pregunta es qué pasará en estos precios del alquiler si, finalmente, la Ley de Vivienda acaba aprobándose. “Consideramos que los cambios legislativos relacionados con la actividad de alquiler tendrán una aplicación práctica geográficamente limitada que no alterará sustancialmente el status quo actual, salvo tal vez ubicaciones muy concretas”, se puede leer en el ‘Informe del sector inmobiliario 2021-2022’ de Bankinter.

Influencia

De lo que se sabe hasta ahora, la ley habla de regulación de precios para bajar los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado. También de retirada de privilegios fiscales para los grandes propietarios. Incluye una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida. De ese porcentaje, la mitad, para alquiler social. Y de un impuesto a la vivienda vacía a través de un recargo del IBI que puede llegar hasta el 150%.

“No deroga el resto de leyes autonómicas, convive con ellas”, dijo Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, en consejo de ministros. Por tanto, y a la espera de lo que diga la letra pequeña, su influencia sólo será en determinadas zonas. Y no sólo en las gobernadas por el PP. En el resto, los expertos apuntan a retirada de pisos del mercado, pisos en venta en vez de en alquiler, envejecimiento del parque de alquiler, y retirada de inversores que compran para alquilar a otras zonas.