Ha habido turbulencias durante los últimos meses en el ámbito hipotecario. La oscilación de los precios ha provocado que miles de personas vieran cómo aumenta el precio a pagar por este préstamos. En pasado septiembre, además, el Banco Central Europeo (BCE) decisión elevar la tasa de interés al 4,5%. Era el dato más alto registrado desde 2001.

Con esta subida, las hipotecas se llegaron a encarecer unos 167,06 euros al mes de media, es decir, unos 2.000 euros al año. Aunque esta subida ha afectado a miles de hogares, su suerte puede cambiar: existe una legislación que les permitirá recuperar los gastos que les ha cobrado el banco de forma indebida.

Hasta 2019, los bancos y cajas obligaban a los clientes que quisieran contratar un crédito hipotecario a sufragar todos los gastos relacionados con la firma. Este monto suponía, en muchos casos, el 10% del valor de la vivienda. Así, una persona que solicitara una hipoteca de 150.000 euros tenía que pagar 15.000 euros de gastos.

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En estos días, el Tribunal Supremo ha fijado jurisprudencia y ha sentenciado que los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca por abusivos y nulos. Esta medida también beneficiará a los que pagaron una comisión de apertura por su hipoteca.

A partir de esta sentencia, el Gobierno publicó la Ley 5/2019, del 15 de marzo, que regula los préstamos de crédito inmobiliario y que se puede consultar en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En ella se indica qué gastos son a cargo de la entidad bancaria y cuáles del consumidor. De esta forma, la entidad financiera es responsable de pagar los asociados al Registro de la Propiedad, que es donde se inscribe la titularidad y las cargas de la propiedad.

También debe sufragar los gastos de la gestoría, que es la empresa que se encarga de gestionar y tramitar todo el papeleo necesario, y los gastos de tasación, que es la valoración de la propiedad realizada por un experto para determinar su valor de mercado. Además, la entidad financiera debe pagar la mitad de los gastos notariales, que son los honorarios del notario que da fe pública de la operación.

Por su parte, el consumidor debe cubrir la otra mitad de los gastos notariales. También debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es un impuesto que se aplica a la formalización de documentos públicos como las escrituras de hipoteca. Esta ley, en cualquier caso, afecta a todas aquellas personas con hipotecas anteriores a 2019, puesto que la normativa entró en vigor el 16 de junio de 2019.

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A partir de su entrada en vigor, se señala quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Y, en este sentido, también pueden solicitar esta devolución aquellos que tuvieron que pagar una comisión de apertura por el préstamo hipotecario. En una primera instancia, el Tribunal Supremo no lo consideró abusivo. Y ahora, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) expresa que para que la comisión de apertura sea válida debe ser transparente.

Gastos a cargo del consumidor

Bajo esta consideración, todos los bancos obligan a sus clientes a leer las condiciones del préstamo hipotecario y dejar unos días para que entiendan las condiciones que van a firmar. Los afectados por las comisiones hipotecarias tenían de plazo hasta el 23 de enero de 2024, que es cuando se cumplían cinco años después de la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Tribunal Supremo.

Debido a la suspensión de los plazos procesales que se produjo durante el estado de alarma en España (como respuesta a la pandemia de COVID-19), este plazo se ha extendido: se han añadido 82 días al plazo original. La nueva fecha límite, por consiguiente, para presentar reclamaciones relacionadas con estos gastos abusivos es el 14 de abril de 2024.