Una de las grandes medidas contempladas en la nueva Ley de Vivienda estatal es la declaración de zonas tensionadas, una cuestión que recae en última instancia sobre las comunidades autónomas -la vivienda es una de sus competencias- y a la que, de momento, solo se ha acogido Cataluña. Por parte de la Xunta de Galicia se ha tildado de "confusa" la ley.

Tal vez la postura del Ejecutivo gallego cambie (o se recrudezca) tras el anuncio del Ministerio de Vivienda (Mivau) del nuevo índice de precios del alquiler, un sistema para establecer cuáles deberían ser las rentas máximas o mínimas de los domicilios en base a características como su año de construcción, el estado de conservación o sus dotaciones. Según apuntan fuentes de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Vivenda a este medio, están "estudiando con detalle y desde un punto de vista técnico las implicaciones" de la medida sobre el mercado gallego.

Con todo, la primera valoración es la siguiente: "Se trata nuevamente de una medida que fue diseñada sin la debida consulta y escucha a las comunidades autónomas, que son las que van a tener que aplicarlo, repitiendo el error cometido con la Ley estatal de vivienda en la que se incluye este índice. Además, llega nueve meses después de la aprobación de la ley, lo que demuestra la falta de planificación del Gobierno central".

El nuevo índice propuesto por el Mivau serviría de referencia para controlar los precios en una zona de mercado tensionado y saber si se está produciendo especulación con la vivienda. Sin embargo, la medida -que ahora mismo entra en periodo de revisión durante 10 días- presenta ciertas restricciones y el sector inmobiliario la observa con recelo. ¿Cómo podría afectar esto a Vigo? ¿La ciudad presenta zonas tensionadas de alquiler?

¿Qué es una zona tensionada?

El término de zona tensionada ha estado muy presente en los medios de comunicación durante los últimos meses con motivo de la Ley de Vivienda y se refiere a aquellas áreas donde existe muy poca oferta de vivienda y se cumplen al menos uno de estos dos requisitos: o bien el gasto destinado al alquiler supone más del 30% de los ingresos de sus habitantes o, por otro lado, los precios de los inmuebles se han incrementado más de un 3% sobre la tasa de crecimiento acumulado del IPC.

Haciendo cálculos, si se aplicase ese segundo criterio sobre la ciudad olívica, los alquileres mensuales deberían rondar un precio de 500 euros, frente a los 700 actuales. Los datos más recientes publicados en el Instituto Galego de Estatística (IGE) sobre los salarios en Vigo corresponden con el año 2021 y señalan que el ingreso medio por hora es de 9,8 euros. Si la jornada completa establecida es de 40 horas, el salario bruto mensual medio de un vigués es de unos 1.568 euros.

Teniendo en cuenta que el Instituto Galego de Vivenda e Solo expone que el 47,4% de los inmuebles vigueses miden entre 60 y 90 metros cuadrados y que el coste por metro cuadrado se sitúa en los 9,7 euros (su máximo histórico), actualmente el precio medio del alquiler en la urbe olívica asciende a unos 730 euros. Esto supone prácticamente el 50% del sueldo mensual de una persona.

Los motivos detrás del incremento de precios (casi constante desde el año 2019 en el caso de la ciudad de Vigo) han sido señalados repetidamente por el sector inmobiliario: hay exceso de hogares vacíos en desuso, la oferta de vivienda es insuficiente para cubrir la demanda y cada vez existen más pisos destinados a alquiler turístico en vez de a alquiler residencial.

No afecta a todos los propietarios

Como señalábamos al inicio de este artículo, durante los diez próximos días las comunidades autónomas podrán revisar el nuevo índice de precios de referencia publicado este martes por el Ministerio de Vivienda. Después, se publicará en el BOE el 13 de marzo.

Según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda, el indicador solo podría aplicarse sobre las propiedades de grandes tenedores (según la ley, "persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial") o sobre aquellas viviendas que se incorporan por primera vez en el mercado del alquiler en zona tensionada y que no han estado arrendadas en los últimos cinco años. Para el resto, el índice es meramente informativo.

Con estas condiciones sobre la mesa, Paloma Regueira, dueña de la inmobiliaria viguesa Intervivienda, activa en la ciudad desde 1996, pone en duda su efectividad: "A la larga no va a tener un efecto en quien pretende tenerlo, que es el ciudadano de a pie".

La experta considera que la medida es "populista" y que solo lograría "reducir unos 100 euros" el precio mensual del alquiler, pero no significaría "una solución" al problema de la vivienda: "Se sigue sin poner viviendas en el mercado, sigue sin haber oferta y hay una gran demanda".

Raquel Diéguez, jefa del Departamento Inmobiliario de Grupró, coincide en que lo "determinante" es aumentar dicha oferta y reconoce, al igual que Regueira, que el perfil mayoritario de propietarios en el área de Vigo no es el de grandes tenedores. Asimismo, declara que desde el sector "no consideramos que la regulación tenga que ser expuesta de esta manera" (en la actualidad, el precio de los alquileres no puede subirse más de un 3% a la hora de actualizar los contratos).

"Nosotros desde el mercado inmobiliario ya determinamos unos precios de alquiler que consideramos que son precios reales, determinados también dependiendo de las características de las viviendas", apunta Diéguez, "No es lo mismo una vivienda de hace 20 años que quiere salir al mercado y alquilarse ahora que una vivienda nueva que vas a estrenar, desde el departamento ya se le da un precio adecuado".

¿Se ajusta el precio del alquiler en Vigo al nuevo índice?

El Ministerio de Vivienda ha dispuesto a disposición de toda la ciudadanía en su página web una calculadora automática para comprobar cómo funcionarían los rangos de precios marcados por el nuevo índice. Para ponerlo en práctica con Vigo y comprobar el estado del mercado inmobiliario, seleccionamos tres ofertas disponibles actualmente en Idealista en tres zonas diferentes de la ciudad.

Piso en la calle García Barbón

El siguiente apartamento está ubicado en el número 48 de la calle García Barbón, en el centro de Vigo, y se oferta por 850 euros al mes. Tiene una superficie construida de 100 metros cuadrados, dispone de dos habitaciones, un baño, está amueblado y cuenta con cocina equipada y plaza de garaje. Se construyó en el año 1995 y el certificado energético es ‘E’. En base a esas características, el calculador de precios del Mivau determina que esta vivienda podría ponerse en alquiler dentro de un rango de 689,26 euros (coste mínimo) a 851,54 euros (como máximo). Así las cosas, podríamos decir que se ajusta al índice.

Piso en la avenida Alcalde Portanet

En este caso, se trata de un piso en alquiler de 900 euros al mes, ubicado en la zona de Balaídos, en la avenida Alcalde Portanet. El apartamento está ubicado en un sexto, tiene 101 metros cuadrados construidos, dos baños, tres habitaciones, plaza de garaje y está amueblado, mientras que su certificado energético es C. Según el índice del Mivau, su precio debería oscilar entre un mínimo de 554 euros y un máximo de 688 euros; en este caso, la vivienda presenta un coste 200 euros por encima del rango más alto.

Piso en la calle Aragón

El tercer supuesto que planteamos en el buscador del Ministerio es un apartamento ubicado en la calle Aragón número 150 por el que se pide un arrendamiento mensual de 700 euros. El edificio es del año 2008 y la superficie construida es de 45 metros cuadrados, dotada de una habitación, un baño, terraza, plaza de garaje y también piscina en zonas comunes. Teniendo todo esto en cuenta, el rango de precios de acuerdo con el nuevo índice es de mínimo 422,73 euros y máximo 738,33 euros. La vivienda en cuestión no sobrepasaría el rango establecido.