Cuando adquirimos una vivienda, la propiedad de la misma va a quedar acreditada, tanto para nosotros como para terceros, a través de la inscripción de nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad.
Este registro es el que garantiza y dota de plena seguridad y fe pública los derechos que ostentamos sobre los inmuebles objeto de nuestra compra. Es por ello por lo que, a pesar de que, conviviendo con nuestra pareja, firmemos algún documento privado en el que regulásemos el régimen de disposición de la vivienda que uno de los dos ha comprado, en “solitario”, siempre primará lo inscrito en el Registro.
Y ello puede traer problemas cuando, habiendo firmado un documento como el señalado y viviendo en pareja, se produce una ruptura en la relación.
¿Qué ocurre con la propiedad de la vivienda?
Como hemos indicado, la propiedad de una casa queda marcada por el nombre que aparece en el Registro de la Propiedad. Y ello, a pesar de los escritos, contratos y compromisos privados que se hayan realizado y firmado dentro de una pareja. En este sentido, destaca la reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sentencia 619/2024.
Esta sentencia va a clarificar de manera trascendental lo que ocurre cuando, viviendo en pareja, suscribimos con la otra persona documentos privados, contratos, en los que pretendemos regular el uso, propiedad o disposición del inmueble que uno de los dos ha adquirido.
La propiedad del inmueble pertenece a quien ha firmado la escritura.
El origen de esta sentencia se encuentra en el año 2006: por entonces, Antonio y Ana (nombres ficticios) deciden adquirir una vivienda de forma conjunta, si bien la escritura de compraventa, ante notario, la firma solamente Antonio como único comprador y, en consecuencia, propietario.
Ese mismo día, Antonio y Ana rubricaron un documento privado en el que manifestaron que ambos serían propietarios de la casa. De tal manera, recogieron en el contrato lo siguiente: “La vivienda, que a partir del día 19 de diciembre de 2006 será inscrita en el Registro a nombre de Antonio, es propiedad de Ana al 60%, y 40% de Antonio”.
En el citado documento acordaron que serviría para justificar frente a cualquier tercero o cambio en la relación que el inmueble era propiedad de los mismos en el porcentaje que se ha señalado.
Dos años después contrajeron matrimonio, y la mencionada vivienda pasó a convertirse en la casa familiar, por lo que los ingresos gananciales del matrimonio se dedicaron a cubrir las cuotas del préstamo hipotecario.
Esta situación se prolonga hasta 2018, momento en el que el Juzgado de Violencia sobre la Mujer de Elche dictaba sentencia de divorcio. Tras ello, la mujer interpone una demanda contra su exmarido, solicitando que se declare “que es propietaria en una proporción del 60% de la finca”.
La eficacia del contrato privado llega al TC
Adicionalmente al hecho de alegar la aportación que, una vez casados, se realiza desde la sociedad conyugal para la adquisición de la vivienda, se alega por la exmujer que la voluntad inequívoca era la reflejada en el contrato privado, clara manifestación de la voluntad.
El Juzgado de Primera Instancia estimó inicialmente la demanda de la mujer, reconociendo su titularidad del 60% de la vivienda. No obstante, esta decisión fue revocada por la Audiencia Provincial de Alicante, que desestimó la demanda, terminando la pretensión en el Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial en 2006.
Ante el alto tribunal, se alegó –mediante recurso de casación- infracción de la doctrina de los actos propios y la autonomía de la voluntad; todo ello basándonos en el acuerdo privado que se había suscrito.
Este entendía que dicho acuerdo está “por encima” de lo que la ley recoge respecto al régimen económico-matrimonial de gananciales. No obstante, el Tribunal Supremo desestimó el recurso, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial.
El Supremo consideraba que la doctrina de los actos propios no resulta aplicable al caso: “La recurrente solo alude como acto propio al acuerdo recogido en el documento privado suscrito por el demandado y la única expectativa propia a la que se refiere es a que se cumpla lo acordado. Si existe un acuerdo válido entre las partes que resulta vinculante a lo que hay que estar es al acuerdo, a su interpretación y a su eficacia, no es cuestión de actos propios”.
Nuestro alto Tribunal consideró que un acuerdo privado no puede desplazar las normas sobre la condición de los bienes, derivados del régimen económico matrimonial. Si bien ambos han aportado fondos como parte del precio, la titularidad de la vivienda no puede quedar determinada exclusivamente por el documento privado inicial.
Este pronunciamiento es muy interesante ya que, en línea con lo que estamos comentando, es muy común que hoy día, en el marco de la convivencia en pareja, no exista un matrimonio civil o religioso; en definitiva, una unión jurídicamente adoptada- conviviendo la pareja bajo un domicilio común, compartiendo determinados gastos, y –en ocasiones- suscribiendo contratos o acuerdos privados sobre el día a día o temas específicos de mayor trascendencia patrimonial.
El régimen legal está por encima de cualquier acuerdo privado.
Es por ello por lo que es esencial que, ante una inversión entre ambos de gran importancia –como la compra de una vivienda- recordemos que es el régimen legal que la norma atribuye al matrimonio o a una unión legalmente adoptada y registrada el que prima por encima de cualquier acuerdo, pacto o similar que de manera privada hayan suscrito los miembros de la pareja.
Es conveniente, en tal sentido, incluso otorgar escritura pública en la que se recoja ante un notario nuestra voluntad, régimen de distribución y aplicación de ingresos propios y/o comunes, etc. Solo de esta manera podemos evitar, en el futuro, algún que otro dolor de cabeza.
Autor: Manuel Martínez Mercado, Abogado y Doctor en Derecho.