La transformación que Málaga empieza a imaginar para los suelos de San Rafael incluye edificaciones en altura que pueden llegar a alcanzar las 25 plantas. Éste es al menos el planteamiento que se hace en la primera aproximación técnica para ordenar un espacio con más de 2340.000 metros cuadrados, compuesto, en buena parte, por edificaciones de uso logístico e industrial.

La apuesta por las alturas que se plasma en el avance del plan especial, ya aprobado inicialmente y abierto a información pública, es mucho menor de lo que podía esperarse en la zona. Más cuando a pocos metros se proyectan sobre la parcela de Repsol cuatro torres de uso residencial y terciario, una de ellas de 34 plantas.

Y, a diferencia de otras operaciones ya en marcha en la capital, caso de Martiricos, la singularidad edificatoria en vertical no se propone para el uso residencial, sino para el terciario. Es decir, para un bloque capaz de acoger usos de oficinas, hotel o comercial, entre otros.

La memoria elaborada por el estudio de arquitectura buró4, por encargo de la Gerencia de Urbanismo, otorga especial peso al elemento terciario en la composición del futuro barrio. Muestra de ello es que le asigna 87.659 metros cuadrados de techo edificable, repartidos en cinco parcelas de gran superficie con la idea de que "la acción proyectual pueda tener mayor libertad". 

"El objetivo es permitir un diseño libre en altura que configure las cabeceras de la ordenación", apuntan los redactores del documento. Dos de las pastillas, incluida la del actual edificio Edificio Luxfor (que se mantendrá) están integradas en un parque urbano, junto a la Avenida Adolfo Suárez; otras dos se ubican junto a la rotonda de nueva creación que conectará el eje transversal, la calle Ceramistas, con el Camino de San Rafael. Y el último solar se sitúa en la Avenida Juan XXIII, próxima al desarrollo en los suelos de Repsol. 

A excepción de Luxfor, en el resto se plantean edificaciones con un zócalo que ocupa varias plantas, a partir de las cuales emergen bloques en altura de entre 20 y 25 plantas, siempre que los límites aeronáuticos lo permitan. Y ello con el fin de que sean "focos de actividad".  

Tipologías residenciales

Menor será la dimensión de los once bloques residenciales, capaces de albergar las 2.248 viviendas programadas (160 de ellas protegidas). Inmuebles que, en sus bajos, darán cabida a más de 21.500 metros cuadrados de techo de uso comercial.

Las parcelas residenciales se organizan en dos bandas vinculadas a la calle Bodegueros y al Camino de San Rafael, estructurando la ordenación con una pauta que entremezcla los espacios libres y las edificaciones.

Los técnicos juegan con diversas tipologías de edificación. "Se proponen manzanas con edificación abierta en su interior, por otras edificaciones cerradas en las que la huella ocupará prácticamente toda la manzana, y por último edificaciones singulares, en las que podrá desarrollarse elementos puntuales de mayor altura", explican.

La modalidad de manzana abierta se propone para 1.364 viviendas; la opción de manzana cerrada incluirá 324, mientras que se apuesta por diseños “singulares”, con edificaciones “tipo torre” en otras tres pastillas, con capacidad para 560 viviendas.

"Para ello se propone una edificación que podría presentar zócalos que puedan ocupar la totalidad de la parcela, con un número de plantas orientativo equivalente a 3 plantas; sobre el mismo, podrán desarrollarse edificaciones de mayor altura, siempre cumpliendo las servidumbres aeronáuticas", se indica.  

Una de las particularidades que pesa sobre la operación urbanística de San Rafael es que da cabida a más de un centenar de propietarios y va a obligar, en muchos casos, al "traslado forzoso" de actividades incompatibles con el planteamiento actual. Todo ello eleva la complejidad de desarrollo de la misma.

Por este motivo, los propios redactores ponen sobre la mesa la idea de dividir la totalidad en hasta cuatro unidades de ejecución: 

1. Tiene una superficie de 53.892 metros cuadrados, englobando el área más próxima a la Avenida de Juan XXIII. La misma integra dos de las parcelas residenciales, coincidentes con las de carácter singular, así como con uno de los grandes bloques de uso terciario. Igualmente incluye el Colegio Público San Rafael existente y un espacio libre. Su ejecución contempla la reurbanización de uno de los tramos del Camino de San Rafael. Por sus características y estructura de la propiedad es la unidad que se plantea con un horizonte a más corto plazo.

2. Con 49.910 metros, contempla tres manzanas residenciales, así como uno de los equipamientos y varios espacios libres. Esta unidad se propone discontinua y con el ámbito del proyecto del parque sobre el pasillo ferroviario. 

3. Dispone de 42.687 metros. Está constituida por otras dos manzanas terciarias y otras dos residenciales. Integra el resto de la reurbanización de la Avda. de San Rafael y la calle Ceramistas. 
4. Tiene 87.342 metros, siendo la de mayor extensión. Integra cuatro manzanas residenciales y dos terciarias, una de ellas el Edificio Luxfor. También hay tres equipamientos y varios espacios libres. También se encuentra en ella el Colegio de Médicos.