Si las previsiones de desescalada en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo se cumplen -el mercado espera en un 95% que los acorte 25 puntos en junio- el acceso a la vivienda se verá facilitado al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario, por lo que la demanda, que sigue esperando a que pase la tormenta de la inflación, volverá con fuerza al mercado.

"El 2024 comenzará con altas expectativas en cuanto a volumen de compraventas, ya que volveremos a ver como el mercado se sobreestimulará si las previsiones de bajadas de tipos se cumplen", explica María Matos, portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.

Cerca del 60% de los potenciales compradores que estaba en el mercado en 2023 se vio afectado por la política monetaria de la máxima institución bancaria europea. En este sentido, el 28% se vio obligado a parar el proceso de compra por dificultad a la hora de encontrar financiación, detalla el mencionado portal inmobiliario.

"Se trata de un perfil de demandante que está a la espera de la evolución del Euríbor durante 2024. Es crucial que el sector esté preparado para esta demanda, porque será intensa en cuanto el Euríbor vuelva a descender", apunta el portal a comienzos de año. 

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Cabe recordar que sólo un 5% de los compradores que buscaban vivienda en 2023 aseguraron a final de año no haberse visto afectados por el endurecimiento de las condiciones de financiación.  

Esta sobreestimulación afectará principalmente al mercado de la obra nueva, mucho más dependiente de las subidas de tipos que el de la segunda mano. Esto se debe a que el encarecimiento hipotecario, sumado al mayor precio de la vivienda nueva en comparación con el de segunda mano, hace que un volumen significativo de compradores hayan deshechado la opción de la obra nueva antes que la usada.

El 'boom' de potenciales compradores provendrá, principalmente, de los escalones más bajos de la pirámide poblacional. Los jóvenes han sido el sector más afectado por el encarecimiento de la financiación -cerca del 43% asegura que ha desistido por esta razón-. Apuntan a ser un colectivo dinámico en cuanto los tipos bajen.  

No son los únicos. Por franja de edad, uno de los tramos que más acude al mercado, el conformado por ciudadanos de 35 a 44 años, ha sido otro de los que más ha sufrido el encarecimiento de los hipotecas, detallan desde Fotocasa. Las cifras de desestimiento son similares a las de los jóvenes, aunque estos presentan un mayor poder adquisitivo.

Una de las pocas certezas de cara a este 2024 es que al mercado no volverá el comprador tipo de 2008. Al mercado ya sólo acceden ciudadanos solventes, de un alto nivel socioeconómico, como es habitual en los momentos de incertidumbre económicoa. En este sentido, cabe recordar que los tipos de interés han elevado el ratio de endeudamiento para comprar una vivienda a niveles de 2012, tal y como contó EL ESPAÑOL-Invertia hace unas semanas. 

Para que la bajada de tipos que ansían cientos de potenciales compradores la inflación debería llegar al 2%, y esa situación no se contempla en importantes modelos hasta 2025. Pese a ello, esta misma semana, Christine Lagarde, presidenta del BCE, apuntó que la bajada en verano era "probable".

Obra nueva 

Una de las cifras más relevantes que ha dejado el estudio de compraventas del INE ha sido el de la vivienda nueva. Noviembre alcanzó las 8.873 compraventas, lo que supone un 0,3% que en octubre. Una tendencia consolidada que evidencia la elevada demanda que existe en el mercado.

Tal y como han señalado varias promotoras a EL ESPAÑOL-Invertia, actualmente el porcentaje de venta antes si quiera de que las constructoras terminen la obra es del 90% en la mayoría de los casos.

Este fervor por la vivienda nueva, apuntan los principales portales de estudio, puede provocar a medio plazo un repunte en el precio de la vivienda. Por dos razones: ni las promotoras funcionan al ritmo que requiere la demanda actual, ni las viviendas de segunda mano en el centro de las ciudades se ofrecen a un precio accesible para gran parte del mercado. 

A pesar de que la compraventa de vivienda encadena once meses a la bajo, el total de viviendas enmarcadas dentro de la compraventa aún se mantiene muy por encima de la media desde el estallido de la burbuja, que se situaba sobre las 450.000 unidades. De cara al año que viene, a pesar del sobreestimulación de la demanda, los principales portales prevén una caída debido a la escasa oferta.

Tal y como informó EL ESPAÑOL-Invertia, en algunos mercados importantes, esta se encuentra en cinco demandantes por cada casa ofertada.