La conversión de oficinas a viviendas avanza en España esquivando el alza de intereses que la frena en EEUU

La pandemia ha pasado, pero el teletrabajo sigue, aunque sea de forma renqueante. Es una oportunidad para quienes invierten en oficinas para convertirlas en otros espacios como viviendas, un proceso costoso y lento que está avanzando en nuestro país. De hecho, en España se ha hallado una fórmula para esquivar el elemento que se ha convertido en el obstáculo definitivo en Estados Unidos para esta tendencia: la subida de los tipos de interés.

La gran arma contra la inflación ha sido la gota que colma el vaso para estas operaciones en la primera economía del mundo, donde ya costaba sacarlas adelante. De acuerdo con The Wall Street Journal, el año pasado sólo se crearon 3.575 apartamentos a partir de oficinas en el país, lo que representa menos del 1% de los pisos de nueva construcción edificados en 2022.

Los motivos van desde una menor subida de rentas de alquiler, lo que hace menos atractivo el negocio para inversores, a la regulación o las propias características del mercado de oficinas en el país. Las conversiones son más fáciles, dado su alto coste, en edificios viejos y de superficies modestas. Y no hay mucho de esto en Estados Unidos.

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En este escenario, que los créditos se hayan vuelto más caros ha dejado un elevado número de conversiones en stand by, sostiene el WSJ. Tener que pagar esas elevadas cuotas mientras se espera, a veces años, a tener los permisos para arrancar la obra puede matar el proyecto.

Es un problema que esquiva España. Nuestro país registra un considerable repunte de cambios de uso de edificios desde 2019: más del 70% de los cambios de uso registrados en la última década -que superan los 150- han tenido lugar desde el año previo a la Covid, de acuerdo con datos de CBRE.

El pico máximo de reconversiones se alcanzó en 2022 y para este año "hay buenas perspectivas", aunque los tipos se hayan disparado. "Lo que estamos viendo bastante es que el planteamiento por parte de los inversores cuando hay una compraventa con el fin último de transformar y cambiar de uso es plantear los pagos aplazados", apunta a EL ESPAÑOL-Invertia María Mayoral, senior director de Investment Properties en España de CBRE.

Esta fórmula permite realizar la transmisión del activo acordando diferentes pagos en lugar del desembolso total inicial, lo que acaba con las necesidades de financiación bancaria.

Madrid y Barcelona, con más posibilidades

El sector apunta que los mayores atractivos para estas operaciones están en Madrid y Barcelona. Ambas ciudades cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en 28.000 viviendas en los próximos 20 años, de acuerdo con el informe The Office Property Telescope, elaborado por el equipo de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY.

Con todo, la tendencia también está presente en Valencia, Palma de Mallorca, Zaragoza, Donostia y A Coruña.

"La reconversión de locales y oficinas es un proceso mucho más rápido que la construcción de viviendas, que puede suponer un plazo mínimo de tres a cuatro años, y, por tanto, una buena fórmula para dar una pronta respuesta a la necesidad de crear nuevo suelo para alquiler", enfatiza José Muñoz, experto en inversión inmobiliaria y autor de La Fórmula IN.

Y también para obtener amplios beneficios a quienes se lancen a este negocio. Muñoz sostiene que la rentabilidad neta puede escalar al 25% si el inversor compra, transforma y vende, y hasta el 10% si la nueva vivienda se destina a alquiler.

Retos

Mayoral remarca que en todo caso hay obstáculos para que esta tendencia de transformación siga al alza. Para comenzar, el precio. Apunta que es necesaria una "corrección en los precios del uso original" para que sea viable en términos financieros la transformación a un nuevo uso, que ya es costosa de por sí.

También remarca lo necesario del "apoyo de las administraciones en la flexibilización de usos". Es decir, que la regulación ayude, no entorpezca.

"La rapidez en la concesión de licencias es uno de los principales retos del cambio de uso", confirma Muñoz, que compara lo que sucede en la ciudad condal, donde "tardan de seis meses a un año", con Madrid, donde "por lo general, las licencias se conceden en un plazo mucho menor, lo que agiliza la conversión de uno a tres meses".