El sector de la vivienda rectifica: las bajadas de precio se retrasarán a 2024 y serán como máximo del 5%

Esta es la nueva previsión del sector, que se ajusta porque a cierre de octubre la evolución de los precios del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano (la mayoritaria, al representar el 80% de las compraventas) sigue, tozuda, al alza.

En ese mes suben un 8,31% si se compara con el octubre del año anterior, según pisos.com; un 7,1%, según Idealista, y un 6,6% de acuerdo con Fotocasa. Todos apuntan a que el metro cuadrado supera, de media, los 2.000 euros.  

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La escalada ha sido tal que el precio medio es ya apenas un 4,7% inferior al máximo histórico, alcanzado en la burbuja (2.115 euros por metro cuadrado en junio de 2007). Con dos meses de trabajo por delante antes de concluir el 2023, se asume que solo se puede ya esperar que al menos se vaya aplanando esa subida.

O sea, que llegue la estabilización de precios. Todos los especialistas consultados por EL ESPAÑOL-Invertia subrayan esa predicción tomando como referencia no ya la comparativa con octubre de 2022, sino con septiembre de 2023. 

Imagen de archivo de una vivienda.

Porque de mes a mes encuentran esa esperanza: la vivienda apenas se ha encarecido entre un 0,4% y un 1,5% de media en ese tiempo. Hacerse más caro de forma lenta es -en el sector de la vivienda- la mejor noticia recibida en casi dos años.

Sobre todo si se tiene en cuenta que en Palma comprar un piso es hoy un 15% más caro que el año pasado; un 13% en Málaga (ambas registran ahora sus precios máximos históricos) o que el metro cuadrado en Madrid y Barcelona supera los 4.000 euros.

Demanda y financiación, claves

Si los precios al final no han logrado bajar este año es por dos motivos: la demanda sigue siendo superior a la oferta y la financiación bancaria fluye sin dificultades.

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Dicho de otra manera: hay tan poca vivienda disponible en España que por muy caro que sea sigue comprándose lo que hay; mientras, los bancos encuentran alternativas para seguir prestando pese a las subidas de tipo y el elevado Euríbor, que supera el 4%. "La banca quiere seguir financiando, piensa en el auge de las hipotecas mixtas".

Así lo señala José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). "Es verdad que como el Euríbor subió de forma tan brusca en el primer semestre se pensaba que la caída del valor de las compraventas sería fuerte, pero al final esos factores influyen en que sea más lento de lo esperado su impacto en los precios", expone.

Una persona revista papeles antes de pedir una hipoteca.

Un estudio de iAhorro apuntaba recientemente que las mixtas suponen ya el 70% de los créditos sobre vivienda que se conceden. "Se puede encontrar una hipoteca mixta a un interés del 2,5%", insiste Alfaro. Como el mercado sigue moviéndose, los precios no caen; aunque se dé la aparente paradoja de que las compraventas se desplomen a dos dígitos.

¿Por qué pasa esto? Porque los datos siempre se comparan con 2022, que fue histórico para la compraventa de viviendas. Puestos uno frente a otro, 2023 siempre perderá; lo que no quiere decir que se produzca -aún- un escenario de bajada de precios.

Negociación para bajar el precio

Aunque no haya bajadas este año, se podría encontrar una grieta para ajustar el precio. "Sí que es cierto que el ruido que hay en el sector, o lo que nos cuentan nuestros clientes, inmobiliarias, es que ya los propietarios -si tienen una necesidad brutal de vender a corto plazo- están abiertos a la negociación", señala a este periódico Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Lo confirma Alfaro. "Se tarda más en vender y se negocia más, eso lo estamos notando claramente". Pero el vendedor sigue reacio. Por eso todos miran ya a 2024.

La ansiada bajada no superará el 5%

"Lo previsible es que ya para 2024 la vivienda tenga una subida de precios que sea inferior a la inflación", considera Alfaro. Entonces se produciría un escenario favorable a las bajadas.

¿Cuándo? Va a depender de cada zona. Si no se producen factores que interfieran en el mercado, como inestabilidad regulatoria o problemas en el crédito, las bajadas llegarían antes a aquellas zonas donde el desequilibrio entre oferta y demanda "no sea tan evidente", advierte Font.

Es decir, lejos de los núcleos importantes de población como Madrid y Barcelona; en los "mercados con poca demanda", en el argot del sector. Allí podría ajustarse el precio de tal forma que el precio de cierre de transacción sea un 5% inferior al precio de salida.

Al final esa es la previsión razonable, señalan. Aproximadamente una rebaja de un máximo de un 5%. En los mercados más demandados, por contra, la idea es que se llegue a 'subida cero'. Que se estabilice, en suma; que no se crezca más.