Comprar una vivienda y ponerla después en alquiler. Esta es una de las opciones que tienen muchos pequeños y medianos ahorradores a la hora de intentar sacar una rentabilidad a sus ahorros, sobre todo ahora, cuando el precio del alquiler sigue subiendo. Así, en mayo de 2023, se incrementó un 9,4% respecto al mismo mes de un año antes, según Idealista.

“Cada vez más españoles pueden beneficiarse de las ventajas de comprar vivienda para alquilar, un tipo de inversión que está muy extendida en Europa y que en España tiene mucho potencial por la alta demanda y las rentabilidades que ofrece”, afirma Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos.

Tal es la falta de vivienda, que diferentes estudios señalan que hace falta más de un millón de viviendas para hacer frente a la actual demanda. Una escasez de oferta a la que hay que unir la rentabilidad media del alquiler que se sitúa en el 7,7%. Otra razón más para comprar vivienda para alquilar.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar para alquilar?

Varios son los factores que hay que tener en cuenta a la hora de comprar para después alquilar. Por ejemplo, la zona en donde se va a llevar lugar la adquisición de la vivienda y la rentabilidad que se puede obtener. También la ubicación, la demanda de alquiler en la zona, los precios tanto de compra como de alquiler, el coste de la financiación y los gastos generales que conlleva la propiedad.

Sin olvidar que también hay riesgos. ¿Cuáles son en la actualidad? La subida del Euríbor y la inflación, por ejemplo.

Pisos en alquiler. Europa Press

“Hay que hacer un análisis exhaustivo de la situación del mercado a corto, medio y largo plazo. También hay que considerar diversos factores antes de decidir si comprar un piso para alquilar es rentable”, sostiene Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Uno de esos factores es el estado de la vivienda. Porque, en España, básicamente la mayoría de las ventas son de segunda mano. Por lo tanto, al precio de compra, habrá que añadir otros gastos como una remodelación del mismo. Un desembolso que no solo revalorizará la vivienda, sino que permitirá poner un precio más alto al alquiler.

¿Por qué 2023 es bueno para invertir en vivienda en alquiler?

A las razones ya expuestas hay que añadir otras que ponen de relieve que este año puede ser bueno para invertir en vivienda en alquiler. Una de ellas es que mientras que los precios de la vivienda en venta tienden a estabilizarse, los del alquiler sigue con una tendencia alcista. Y eso se debe a la falta de oferta, sobre todo en las grandes ciudades.

“Además, se aprecia un cambio cultural a favor del alquiler como consecuencia de nuevas tendencias sociales como el teletrabajo, el menor apego a la propiedad o las nuevas estructuras familiares, entre otros aspectos”, apuntan desde Masteos.

¿Qué puntos hay que tener en cuenta?

La decisión, eso sí, ha de ser meditada. No conviene ‘tirarse de cabeza’ sin evaluar los riesgos. Para empezar, hay que evaluar el tipo de inversión y saber cuál es el presupuesto disponible. “Definir la cantidad de dinero que se puede invertir es relevante porque permitirá delimitar el perímetro para empezar a buscar el barrio o municipio donde se quiere comprar”, recalcan desde Masteos.

Luego hay que llevar a cabo un estudio de mercado. No todas las zonas tienen la misma rentabilidad. Y hay zonas donde los precios están ya muy tensionados. La antigüedad y el estado de conservación de la vivienda son también elementos clave para la negociación del precio y su futuro rendimiento.

¿Qué hipoteca coger?

En el caso de que el inversor necesite financiación para la compra de la vivienda, desde Masteos apuestan por una hipoteca de tipo fijo: aporta tranquilidad y no habrá oscilaciones en la cuota mientras dure el crédito.

“Además, y pese al encarecimiento de la financiación, cada vez más bancos adaptan sus productos en función del cliente, así que es importante mirar y buscar cuáles son las opciones de las entidades bancarias que más interesan de cara a pedir una hipoteca”, remarcan.

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Igual de importante es revisar la fiscalidad ya que no todas las comunidades autónomas gravan igual los diferentes impuestos relacionados con la vivienda. Y hay que tener muy claros cuáles son los gastos de compraventa: notario, gestoría, registro de la propiedad, comisiones bancarias, IBI…

Y saber dónde invertir y qué tipo de inquilino se busca. Porque no es lo mismo invertir en un piso para alquilar a estudiantes, que en un alquiler de larga duración para una familia. Otros aspectos a tener en cuenta son la existencia del transporte público, cercanía de supermercados, escuelas... Aspectos clave que aumentarán la rentabilidad.

¿Cuál es la rentabilidad en Madrid?

Madrid sigue siendo uno de los destinos favoritos para quienes quieren comprar vivienda para alquilar. Según datos recopilados por pisos.com, el precio medio de compra en la ciudad de Madrid en el mes de marzo ha sido de 4.461 euros el metro cuadrado. Por tanto, por encima del de la comunidad, que se ha situado en los 3.382 euros.

En cuanto al precio medio del alquiler, en el conjunto de la comunidad se alcanzaron los 14,29 euros el metro cuadrado. Por tanto, supone un importe mensual de 1.286 euros, para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados. El alquiler en la capital, en una residencia de las mismas características, asciende hasta los 18,11 euros el metro cuadrado, con un alquiler mensual de 1.629 euros.

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Dicha diferencia entre los precios de venta y alquiler en el conjunto de la comunidad y la capital influye directamente en la rentabilidad que obtienen los propietarios. Así, la rentabilidad bruta del alquiler en la comunidad madrileña en el mes de marzo ha sido del 5,07%, por encima del obtenido en la capital, que ha alcanzado el 4,87%.

Además, estos datos suponen un considerable incremento del beneficio respecto a los datos obtenidos en el primer trimestre del año anterior. Por aquel entonces, la rentabilidad en la capital fue del 4,51% y los resultados de rentabilidad de la comunidad se cifraron en un 4,76%. Por tanto, y como afirman los expertos, ahora es un buen momento para comprar y después alquilar.