Obreros en la construcción de un edificio de viviendas.
El precio de la vivienda será una montaña rusa en 2023: puede llegar a caer un 5% o subir cerca del 2,5%
La subida en 2022, por otro lado, podría situarse entre el 5% y el 6% según los expertos.
8 octubre, 2022 02:58Volatilidad, moderación, incertidumbre… son algunos de los términos que suenan cuando se hace mención a la futura evolución del mercado inmobiliario. Un mercado que sigue, y seguirá, siendo dinámico. Pero que perderá fuelle en lo que queda de año, y durante 2023.
Así, los expertos consultados por El ESPAÑOL-Invertia señalan que la subida en 2022 podría situarse entre el 5% y el 6%. Mientras que, para 2023, se muestran algo más cautos. Y las opciones van desde una caída en el precio del 5% hasta subidas del 2,5%.
El mercado inmobiliario está viviendo un año totalmente atípico por diferentes circunstancias. Aunque, de momento, sigue mostrando músculo. Así, durante el segundo trimestre de este año, el precio medio de la vivienda ha subido un 8,3% interanual, según Tinsa.
Por otro lado, la compraventa de viviendas registró 197.762 transacciones entre abril y junio de 2022. Se trata del dato más alto de un segundo trimestre de los últimos 15 años, cuando se alcanzaron las 227.562 operaciones. Son datos provisionales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Pero conviene no olvidar que los tipos de interés se han situado en el 2,233% de media en septiembre, según ha confirmado el Banco de España. Se trata de su nivel máximo desde enero de 2009. Entonces llegaron al 2,622%. A la par que los precios de los materiales, del suelo y de la mano de obra prosiguen su particular escalada.
Recta final de año
Con esta coctelera, a la que hay que añadir otros ingredientes como la elevada inflación, el desarrollo de la guerra en Ucrania, o el fantasma de una recesión, la situación nada tiene que ver con la de principios de año.
La pregunta que surge es: ¿Por qué no va a haber un descenso en picado de los precios? Según donpiso, 2022 va a cerrar con un alza interanual en torno al 5%. Funcas es un poco más optimista y habla de un 6%. Solvia, por su parte, prefiere fijar una horquilla de entre el 3% y el 5%.
“A pesar de que el dinamismo de la primera parte del año se modere a causa de la incertidumbre económica, los precios seguirán en positivo, especialmente en el mercado de segunda mano”, afirma José Luis Bellosta, presidente de Solvia.
E indica que hay que tener en cuenta otro factor: “La oferta todavía no es capaz de cubrir el nivel actual de demanda. Eso ayudará a que la ralentización de compraventas no provoque descensos en el valor de los inmuebles que se erigen, además, como un refugio de los inversores frente a la inflación”.
Este punto es clave para explicar que no habrá un batacazo en el sector. Porque el inversor, sobre todo el institucional más que el particular, seguirá viendo en el ladrillo un valor refugio para sus ahorros.
“En este nuevo escenario, la financiación es más costosa tanto para el particular como para el inversor, pero es en el particular en quien va a tener un mayor impacto”, señalan desde el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi).
Y consideran como lógica una posterior caída de los precios. ¿Su argumento? “Va a haber una parte de la demanda que va a desaparecer del mercado y, a igual oferta, bajarán los precios”. Y es que, según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “el esfuerzo de las familias para pagar las cuotas hipotecarias se situará en el 35%-40% de sus ingresos mensuales netos, por lo que una parte de la demanda quedará fuera del mercado”.
Por su parte, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, hace la siguiente consideración: “Más allá de los factores macro, el stock de viviendas en el mercado se ha ido reduciendo de forma significativa. Eso también dificulta el crecimiento sostenido a doble dígito del número de compraventas. Aún tendremos que esperar varios meses para comprobar el efecto que las subidas de tipos, y el consiguiente encarecimiento de la financiación, en el mercado de compraventa. Probablemente frenarán aún más su crecimiento y podría incluso llegar a retroceder”.
¿Qué se espera en 2023?
Para ver ese posible retroceso habrá que esperar a 2023. Y aquí entra en juego un factor que recuerda Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso: “El precio de la vivienda es muy inelástico porque los vendedores son muy reacios a bajarlo. De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron casi dos años en empezar a bajar significativamente”.
Por eso, el directivo de la inmobiliaria habla de una tendencia a la baja en 2023, pero en ratios moderados. Por su parte, el consultor Eduardo Molet subraya que el mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios económicos, en general, y al precio del dinero (en referencia a la subida de tipos del BCE), en particular.
Edificios de viviendas en Madrid.
De ahí que pronostique que, a corto plazo, continuarán las subidas de precios, aunque a partir del segundo trimestre del próximo año “podrían ralentizarse de forma considerable”. En su opinión, la horquilla para 2023 estaría entre un crecimiento del 2,5% y una caída del 5%.
Mientras que desde Solvia apuntan a un repunte de precios de entre el 1,5% y el 2,5%, el departamento de análisis y mercados de Bankinter, por su parte, predice una disminución del precio del 3% en 2023. “No será un cambio severo pero sí un ajuste de tendencia”, puntualiza.
En el caso de Funcas, prefieren hablar de una moderación del ciclo alcista de la vivienda en 2023. “La menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares”, afirma Raymond Torres, su director de Coyuntura Económica.
¿Hundimiento del mercado o un fuerte repunte de la morosidad? Torres lo descarta. “A diferencia de la época del estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado no parte ahora de una posición sobrevalorada”, remarca.
Según Casavo, el número de transacciones se reducirá en un 15% en 2023. Y matizan que no afectará al crecimiento del sector inmobiliario porque el número de operaciones continuará siendo elevado aunque se reducirá.
“Esta reducción provocará una moderación en la firma de hipotecas y, por consiguiente, estabilizará el funcionamiento del mercado inmobiliario”, pronostican.
Nueva y segunda mano
Desde Foro Consultores Inmobiliarios estiman que, si las previsiones macro empeoran, la demanda de vivienda se retraerá. Pero habrá que distinguir entre vivienda nueva y usada. “A día de hoy la oferta de vivienda nueva es escasa, debido al elevado coste del suelo y de construcción, y el sector de obra nueva seguirá con tendencia parecida a 2022”, afirma Luis Corral, su CEO.
Y añade: “Sin embargo, la de segunda mano podría experimentar recortes de precios. Aquí tendrá mucho que ver la situación personal de los vendedores y de los compradores. Hemos llegado a unos precios elevados que en algunos casos son insostenibles en el tiempo”.
Viviendas usadas en venta.
Posición que comparte Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis: “Vamos a seguir notando escasez de obra nueva porque la producción de esta tipología de activo depende del capital privado. Se trata de un sector cuya capacidad de endeudamiento está menguando y que está en un escenario de incertidumbre en lo que respecta al retorno de la inversión de los proyectos iniciados este año”.
Con este contexto, Rebeca Pérez apunta a que a mediados del año que viene se activará la obra nueva: “Ello, a su vez, generará un aumento del interés para la compra de vivienda de segunda mano, evitándose así la caída drástica de los precios en este mercado”.
