El precio de la vivienda, tanto nueva como usada, continúa con su particular suma y sigue. Así, aumentó en junio un 8,7% respecto a idéntico mes de 2021. De esta manera, cierra el primer semestre del año con un incremento del 8,3%, según Tinsa.

Si nos centramos en la vivienda nueva, hasta 30 provincias (incluidas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) ya superan los precios máximos que alcanzaron en el momento de máximo esplendor del boom inmobiliario. Un dato que aparece en un análisis llevado a cabo por la tasadora Euroval basándose en estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Dicho de otra manera, estamos ante ‘dos Españas’ en lo que respecta al precio de la vivienda nueva. Porque, mientras que en algo más de la mitad de las provincias los precios suben respecto a los máximos alcanzados en 2007, en la otra mitad todavía están por debajo. En este escenario, Sevilla es la única provincia en la que los precios de vivienda nueva son iguales ahora que en 2007.

Escasa oferta

La situación que se está viviendo en la actualidad se puede definir de la siguiente manera: moderación en las transacciones de vivienda nueva pero a precios más caros. Por ejemplo, antes de la llegada de la pandemia, en 2019, esos precios medios estaban en 234.646 euros. A finales de 2021, el salto fue hasta los 255.428 euros. Por tanto, un 8,85% más, según CBRE. En sus estimaciones para finales de 2022 podrían aumentar un 4,4%.

Dos son las razones que certifican el hecho de que los precios no hayan dejado de subir. “En primer lugar, porque la oferta de vivienda nueva es escasa”, afirma Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval. Si echamos la vista atrás, la compraventa de vivienda nueva en 2007 fue de 326.329 unidades. En 2021, se quedó en 165.038. Por tanto, algo menos de la mitad.

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“Y, en segundo lugar, porque las viviendas nuevas actuales son diferentes. Incorporan mayor eficiencia energética y otros elementos de calidad que recogerían parte de la subida de precios”, añade Gumersindo Ruiz.

Pero, si esto es así, ¿por qué no sucede lo mismo en todas las provincias? ¿Por qué hay esa brecha entre unas y otras? “La explicación está en que, en aquellas provincias donde no es así, es porque en su momento subieron los precios por encima de una demanda sostenible. Además, hay que unir factores locales que requieren un análisis”, explica el consejero de Euroval.

En cabeza

Es en Baleares donde el precio de la vivienda ha vivido su mayor salto desde que tuviese lugar la burbuja inmobiliaria. En concreto, si en 2007 el precio medio de una vivienda nueva fue de 238.856 euros, en el primer trimestre de 2022 llegó a los 497.244 euros. Es decir, un 108,2% más cara. Algo más del doble.

El segundo porcentaje más alto se da en Santa Cruz de Tenerife (79%): de 154.990 a 277.459 euros. Y el tercer puesto de este singular podio es para A Coruña (57%): de 136.930 a 215.035 euros. Por encima del 40% están Málaga (49,8%), Alicante (46,8%) y Teruel (41,4%).

“Promociones nuevas relativamente reducidas en provincias con débil oferta de vivienda pueden sesgar los precios significativamente al alza”, apuntan desde Euroval. Esta es la explicación de que Teruel, una de las capitales de referencia de la España vaciada, esté en los puestos altos de la clasificación. Mientras que la presión de las zonas turísticas es la razón que explica el importante acelerón en Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Alicante o Málaga.

En el extremo opuesto, es decir, aquellas provincias donde los precios son inferiores a los de 2007 (en total, 22), el primer puesto es para Zamora (-45,8%): de 130.502 a 70.713 euros. Le siguen Cuenca (-40,9%), La Rioja (-37,5%) y Castellón (-30,8%).

Sevilla, Madrid y Barcelona

Curioso es el caso de Sevilla: los precios son idénticos entre 2007 y la actualidad. “En la provincia se da una intensa actividad de promoción en municipios que no tenían elevados niveles de precios, lo que puede explicar el equilibrado resultados provincial”, apuntan desde Euroval.

¿Y las provincias de Madrid y Barcelona? En la primera se ha incrementado el precio un 22% (de 292.688 a 357.757 euros), mientras que en la segunda lo ha hecho un 9,1% (de 289.152 a 315.448 euros).

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En la provincia de Madrid, los precios han seguido su escalada a pesar de la ralentización provocada por la pandemia. Desde 2020, hasta 2022, el incremento ha sido del 12%. Sin embargo, en este mismo periodo, en la provincia de Barcelona ha habido un descenso del 2%.

“Nos es difícil ver aquí una cierta fatiga en la tasa de incremento de precios cuando llega a niveles elevados. A ello hay que unir las peculiaridades de los movimientos de población entre municipios próximos”, concluyen desde Euroval.