Azora, a través de Adriano Care Socimi, ha adquirido cuatro residencias operativas y una en desarrollo. Esta última se llevará a cabo en Madrid y supondrá una inversión de 13 millones de euros. Por su parte, Confinimmo (la inmobiliaria belga especializada en atención médica) se ha hecho con el portfolio de Batipart (18 residencias), además de tres activos operativos y uno en desarrollo.

Son sólo dos ejemplos de cómo los inversores tradicionales han seguido confiando en las residencias de mayores, o de la tercera edad, en 2021. A ellos, y este mismo año, se han unido otros actores internacionales como Swisslife o Icade Santé, que han incorporado activos a sus plataformas de healthcare.

"Hay mucho apetito inversor con un perfil extranjero. Las residencias de la tercera edad dejan de ser un producto alternativo", afirma Fernando Fuente, senior director Valuation & Advisory Services de CBRE España. Buena prueba de ello es que en la actualidad hay más de 400 proyectos en marcha en el sector.

Vuelta al dinamismo

Ha pasado año y medio desde el inicio de la pandemia. Y, gracias a la vacunación, la situación en las residencias de mayores ha vuelto a ser la que era antes de la Covid-19. Durante 2020, y en el apartado inversor, el sector vivió un parón. En 2021, se está recuperando el dinamismo.

Según CBRE, y para satisfacer la demanda futura, son necesarios cambios tendentes a su mejora operativa: modernización de las instalaciones, necesidad de espacios más amplios y cambios regulatorios. "Esto va a potenciar la tendencia hacia la consolidación, profesionalización e institucionalización del sector", apuntan.

Los activos tuvieron un impacto negativo en sus valoraciones del 5,82% en 2020. Para el segundo semestre de 2021, desde el área de Valuation & Advisory Services de CBRE España, apuntan a una mejora del 10,41%. De esta manera, quedarían sus valores en cifras positivas respecto al cierre de 2019.

"En 2021 ha continuado la tendencia de los últimos años de considerar este segmento menos de corte alternativo y más de tipo core dentro de las carteras de inversión", recuerdan en CBRE. Y matizan: "Esto, unido a la escasez de producto de calidad, la continua consolidación del sector y las mejoras de las perspectivas de escalabilidad de las futuras plataformas de activos ha provocado la compresión de la rentabilidad, situando en la actualidad la yield prime por debajo del nivel del 5%".

También conviene recordar que España es, en la actualidad, el decimoséptimo país en términos de nivel de envejecimiento de la Unión Europea (UE). Eso sí, se prevé que llegue a la cuarta posición en el año 2050. Así lo estiman en Eurostat.

Antes, en el año 2035, España tendrá una población mayor de 65 años que alcanzará la cifra de 12,8 millones de personas. Y la esperanza de vida aumentará en tres años más, para situarse en 87 años. Dicho de otra manera, aumentará la demanda en el sector. A la par de las residencias tradicionales, otro producto que tendrá su particular desarrollo será el de senior living para personas no dependientes.

Residentes

De hecho, esto último ya está sucediendo. Según el informe ‘Senior Living España’, de Savills Aguirre Newman, operadores franceses y del Reino Unido ya han puesto sus ojos en este mercado. Eso sí, por lo que respecta a los residentes, hay dos tipos. Por un lado, el nacional que busca inmuebles cercanos a su zona habitual, ya sea barrio o pueblo. Por otro, el residente extranjero prefiere resorts o urbanizaciones más alejadas de las zonas urbanas.

Por esta razón, hay varias opciones disponibles en la actualidad. Así, está el senior cohousing, que agrupa a una serie de personas bajo la fórmula de la cooperativa. O el senior coliving, viviendas con zonas comunes desarrolladas por una promotora ya sea en venta o alquiler. También el senior resort, habitualmente en la costa, y para residentes extranjeros.

La horquilla de precios para este tipo de residencias está entre los 700 y los 5.000 euros al mes. La horquilla media se sitúa entre los 1.600 y los 2.000 euros al mes, según Savills Aguirre Newman. La tasa de rentabilidad, por su parte, está entre el 5,5% y el 5,75%. Todo un ‘caramelo’ para los inversores internacionales.

"Esperamos que en el medio plazo se incremente el número de vehículos de inversión inmobiliaria especializada en el sector, tal y como ya sucede en Europa, principalmente socimi", concluyen desde CBRE.