El ritmo de la construcción de viviendas en España en general, y en Madrid en particular, ha notado poco el impacto de la pandemia. Las promociones que se levantan ahora fueron proyectadas hace dos-tres años y muchas de ellas cuentan con un nivel de preventas muy alto. Esto explica que las grúas sean ajenas, por ahora, a la evolución de la Covid-19.

En la actualidad se contabilizan 506 proyectos de construcción en la capital (74% de nueva construcción y el restante 26% de rehabilitación), según el informe “Madrid desde el cielo” que publica la consultora CBRE por quinto año consecutivo. Estas cifras suponen un aumento del 5% con respecto al año pasado (482), con un total de 382 grúas activas (16 más que en 2019).

Dentro del ámbito residencial, hay que distinguir obra nueva de rehabilitación. Las nuevas construcciones se encuentran en su mayoría, a excepción del entorno Mahou-Calderón, fuera de la M-30. En total, el segmento residencial concentra 395 proyectos (78% del total, un 1% más que en 2019) y 303 grúas.

14.000 nuevas viviendas

Estas cifras llevan el total de viviendas en construcción o rehabilitación a unas 14.184 unidades en la capital que se sumarán al parque actual en los próximos dos-tres años, un volumen ligeramente superior al de hace un año.

Alrededor del 64% (9.015 unidades) de esa nueva oferta residencial se concentra en los distritos periféricos de Vicálvaro, Hortaleza, Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas. Solo 64 proyectos residenciales son rehabilitaciones, que se concentran principalmente en los distritos de Chamberí (22), Salamanca (13) y Centro (11).

La directora de Research de CBRE España, Lola Martínez Brioso, explicó durante la presentación del informe esta semana que “Vicálvaro se ha consolidado como el principal motor de la actividad promotora residencial en Madrid liderando por segundo año consecutivo la aportación de nueva vivienda a la oferta residencial de la ciudad”.

“Si el año pasado casi duplicó las cifras de unidades en construcción respecto a 2018, especialmente por el desarrollo de El Cañaveral, este año, con 47 proyectos y 78 grúas residenciales, ha vuelto a incrementarlas registrando más de 3.200 unidades en desarrollo”, destacó. Además, con la entrada en acción de nuevos desarrollos como Los Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros, el antiguo pueblo al sureste de la capital mantendrá su liderazgo constructor en la capital a medio plazo.

La segunda mayor aportación a la oferta de vivienda en construcción la hace el distrito Hortaleza (sobre todo Valdebebas) con casi 2.000 unidades (en 30 proyectos y 35 grúas) y, en tercera posición ya en la zona sur, se sitúa Villaverde con alrededor de 1.300 unidades (en diez proyectos y once grúas).

En el interior de la M-30 la consultora ha contabilizado 144 proyectos y 70 grúas residenciales que desarrollan alrededor de 3.400 viviendas, un 24% de la nueva oferta que actualmente se está construyendo en Madrid. Destaca la aportación de Chamberí y Arganzuela (entorno Mahou-Calderón), con 736 y 651 unidades, respectivamente.

Proyectos BtR

La construcción para alquilar está tomando fuerza en la capital. El conocido como Build to Rent (BtR) acumula 15 proyectos residenciales en Madrid que sumarán más de 1.500 viviendas para su arrendamiento.

La mitad de estos proyectos identificados por la consultora CBRE en su estudio se concentran en el distrito de Puente de Vallecas. Como curiosidad, el promotor destacado es el Ayuntamiento de Madrid (con 540 viviendas en desarrollo para residencial en alquiler).

Como muestra de su incipiente crecimiento, la directora de Research de CBRE España apuntó que "el desarrollo de muchas de las transacciones de suelo registradas en 2019 y 2020 para futuras promociones BtR todavía no ha empezado".

"Desde CBRE calculamos que esos futuros proyectos BtR añadirán más de 1.300 viviendas a la oferta de residencial en alquiler en Madrid, destacando especialmente el distrito de Arganzuela con casi 800 unidades proyectadas", concluyó Martínez Brioso.

Con las promociones casi vendidas en su mayor parte para 2020 y 2021, el verdadero efecto de la pandemia se verá en las promociones que se están proyectando en estos momentos. La demanda futura y la situación económica que deje la Covid-19 en los compradores españoles serán las claves a las que se amoldará la oferta, por lo que los directivos de las promotoras tendrán que ser muy hábiles e intentar leer qué ocurrirá en los próximos años.