Cuando se reparte una herencia, habitualmente surgen disputas entre los legatarios, sobre todo cuando estos tienen opiniones diferentes sobre lo que deben hacer sobre un bien inmueble. Un claro ejemplo se da cuando se quiere vender una casa heredada, pero uno de los herederos no quiere vender.

En este tipo de situaciones nos encontramos con tres alternativas posibles para la venta de la vivienda, si bien siempre será más recomendable, al menos desde el punto de vista económico, que todas las partes lleguen a un acuerdo para así conseguir que se produzca la venta en condiciones de mercado. No obstante, si un heredero no está dispuesto a aceptar la venta, es posible recurrir a varias vías posibles para que se pueda producir la misma.

Extinción de condominio

Una de las opciones a las que se puede recurrir para la venta de una casa heredada, si alguno de los herederos no la quiere vender, es mediante una extinción de condominio de mutuo acuerdo, lo que hace que el legatario que no quiere vender se queda con la casa y compensa económicamente al resto de copropietarios con la parte que les corresponda. De alguna manera, nos encontramos ante una operación que guardaría similitudes con una compraventa, aunque con distintas condiciones fiscales y más económica.

Con respecto a su tributación, el Ministerio de Hacienda considera que si el valor de la vivienda en el momento en el que se disolverá la copropiedad es superior al que tenía cuando fue heredada, aquellos que vendan su parte, tendrán que tributar en el IRPF por haber una ganancia patrimonial. El Tribunal Supremo ha determinado que la extinción de condominio tributa en el IRPF, pero, al no haber compraventa como tal, no tributa para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) ni para la plusvalía municipal.

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Esta es una opción a tener en cuenta, si bien puede tener una complicación adicional, que se dará en el caso de que la vivienda heredada tenga una hipoteca, puesto que, en este caso, aquellos que cedan su parte del inmueble dejarán de figurar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero continuarán como titulares del préstamo hipotecario. Para poder resolver esta situación, el heredero que recibe el inmueble tendría que pactar una novación con la entidad bancaria para pasar a ser el único titular.

Este paso no resulta sencillo, ya que para poder lograrlo será necesario presentar ciertas garantías y solvencia económica, además de que la entidad bancaria puede imponer determinados requisitos a cambio de eliminar al resto de titulares de la hipoteca.

Venta de proindiviso

Si no hay posibilidad de que se produzca la extinción de condominio, los herederos que quieran vender, podrán transmitir el porcentaje que les corresponda de la propiedad de la casa a una empresa, en lo que se conoce como venta de proindiviso, un procedimiento que contempla el Código Civil y que es totalmente legal, si bien hay que tener en cuenta sus desventajas, entre las que conviene destacar las siguientes:

• Conflicto entre herederos: uno de los principales inconvenientes es que puede dar origen a un conflicto entre herederos, ya que estos tendrán que compartir la propiedad con un desconocido.
• Derecho de tanteo: si una empresa realiza una oferta por la parte que te corresponde de la casa, el resto de propietarios poseen un derecho de tanteo que les permite comprar tu parte.
• Precio más bajo: otra desventaja importante es que las empresas que compran proindivisos acostumbran a pagar en torno a un 35%-50% menos que el valor de mercado de los inmuebles.

División de la cosa común

La tercera vía para vender una casa heredada en la que alguno de los legatarios se niegue a ello es la de recurrir a la justicia para interponer una demanda de división de la cosa común, un procedimiento que implica que, en la mayoría de las ocasiones, el juez ordena la venta del inmueble a través de una subasta pública, dividiendo los beneficios obtenidos entre los copropietarios.

Sin embargo, esta opción tiene una serie de inconvenientes importantes, comenzando por el hecho de que puede llegar a demorarse en el tiempo (por lo menos un año) y generar altos costes. Aunque los gastos asociados pueden variar según el caso, por lo general son muy elevados, a lo que hay que sumar que, mediante la subasta pública, la casa se puede vender por un precio hasta un 30% más bajo que el de mercado, por lo que los legatarios estarán perdiendo dinero con respecto a si llegasen a un acuerdo de venta.

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A todo ello hay que sumar que es habitual que los procesos judiciales dañen las relaciones familiares, por lo que, en cualquiera de los casos, aunque haya un heredero que se oponga a la venta de la casa, es preferible llegar a un acuerdo. De esta manera se podrá agilizar la venta y que se venda a un precio de mercado.

Así pues, antes de llegar a la vía judicial, la opción preferible es conciliar la venta por medio de un mediador profesional. De esta forma, el heredero que quiera vender la casa, tendrá que presentar una solicitud de conciliación invitando a participar al resto de herederos. A partir de ahí, según la decisión que se tome en conjunto, o si no se llega a un acuerdo, hará que haya que seguir con el trámite por la vía judicial.