¿Qué tengo que hacer para vender un inmueble que he heredado con total garantía legal y éxito?

La venta de una vivienda heredada puede ser un proceso complicado, “material” y anímicamente, máxime teniendo en cuenta cómo se ha obtenido. Una vez adoptada la decisión, es importante conocer bien los pasos a seguir para vender la vivienda y evitar problemas en el futuro. 

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Una vez aceptada la herencia, hay que hacerse cargo de los impuestos relacionados con la misma. Por un lado, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tributo que debe pagarse al recibir la herencia. Su tasa va a variar según la Comunidad Autónoma, debiendo procederse a su liquidación en el plazo de los seis meses posteriores a la defunción. El otro impuesto que se paga es el conocido como la Plusvalía municipal.

Este gravamen calcula el aumento de valor de terrenos urbanos y también debe pagarse, en un plazo de seis meses, ante el Ayuntamiento de la localidad en la que se ubica el inmueble. Una vez llevada a cabo la actuación anterior, procede llevar a cabo los cambios de titularidad en el Registro de la Propiedad en el que esté inscripto el inmueble, que –derivado de ello- pasa a ser propiedad de los herederos en la proporción acordada en la escritura.

Los primeros pasos

A la hora de decidir proceder a la venta de la vivienda heredada, hemos de tener en cuenta que se ha de contar con una serie de documentos esenciales. En este sentido, son imprescindibles el Certificado de defunción, Certificado de últimas voluntades y Testamento del difunto, si existe. Hemos de tener en cuenta que nos podemos encontrar con la situación de que exista o no testamento.

En caso de que sí haya testamento, el notario habrá de realizar inventario de los bienes y deudas, procediéndose a otorgar una Escritura de partición de la herencia. En el supuesto de que no exista testamento, el notario habrá de determinar los herederos legales y se generará un acta de declaración de herederos, seguido de la escritura de partición.

En el supuesto de que se adjudique a uno solo de los herederos, el proceso de venta es relativamente sencillo, pues una vez inscrito el inmueble a nombre del heredero-adjudicatario, se procederá a la venta como si “de nuestra casa” se tratase. Pero, ¿y si la adjudicación ha sido a varios herederos?

Coordinar la venta con los demás propietarios

Cuando el inmueble se haya adjudicado a varios herederos, es esencial la coordinación entre todos, para dar los siguientes pasos en la operación de venta de la vivienda heredada. La comunicación debe ser clara, buscando consenso, por lo que puede ser una buena opción, el buscar un asesoramiento profesional puede evitar conflictos.

En este sentido, la intervención del mismo es aconsejable para valorar la propiedad, establecer un precio de mercado adecuado y concretar los gastos fiscales que, para los vendedores, va a tener la operación de venta. 

Igualmente, será necesario preparar la vivienda para su venta, llevando a cabo una limpieza completa de la misma, así como las reparaciones básicas en el inmueble, de manera que la hagan más atractiva ante los posibles compradores.

En el momento de ponerla en venta, es importante ofrecer a los interesados absoluta transparencia en la documentación, de tal manera que habremos de asegurarnos que el inmueble está al corriente en el pago de los impuestos locales (IBI), así como de los gastos de la Comunidad de Propietarios. Una vez cerrado el acuerdo, formalizaremos el contrato de compraventa, que incluya las condiciones acordadas y los derechos de todos los herederos involucrados.

Y, producida la venta, mediante la firma de la correspondiente Escritura pública de Compraventa, el importe obtenido se distribuirá entre los herederos según su cuota de participación (usualmente; o según el porcentaje que resulte de adjudicación, en su caso), sin olvidar que se deberán pagar impuestos por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, a través de la declaración en el IRPF correspondiente al año de la venta.

Conflictos entre herederos

Pudiera ocurrir que, realizada la adjudicación, surjan problemas, conflictos de intereses entre los herederos, en tanto no sea posible fijar una posición común respecto a la venta del inmueble (por ejemplo, el precio); y esta incidencia sea insalvable.

En todo caso, aunque se debe evitar a toda costa llegar a un enfrentamiento legal, no siempre se consigue. Si se produce un desacuerdo en cuanto al reparto de la herencia, hay opciones legales disponibles para resolver estas disputas.

Una de las posibilidades es solicitar la extinción del condominio, lo que implica dividir la propiedad en partes individuales para que cada heredero tenga la titularidad exclusiva sobre su porción. Esto permite que cada uno disponga libremente de su parte de la propiedad y pueda venderla o hacer uso de ella sin necesidad de consentimiento de los demás herederos.

Otra alternativa es vender la parte de la herencia a un tercero, una acción conocida como "venta de proindiviso". Esta opción es válida cuando uno o varios herederos desean desvincularse de la propiedad sin el acuerdo unánime de todos los copropietarios.

Es importante señalar que, si bien esta venta puede realizarse, va a implicar un precio inferior al de mercado, debido a las circunstancias especiales de la venta, en tanto el adquirente no recibe un bien en “plena propiedad”.

Otra situación que se puede crear es que exista una oposición frontal a la venta del inmueble heredado por parte de uno o algunos de los herederos. En estos casos se puede recurrir a la división de cosa común.

Este procedimiento legal busca resolver conflictos de condominio, permitiendo que un juez ordene la venta forzada del inmueble y la posterior distribución del producto obtenido entre los copropietarios, cuando no existe acuerdo entre ellos para la venta voluntaria.