Cuando un propietario de una vivienda decide ponerla en alquiler, varias son las dudas que asaltan su cabeza: desde cómo elegir a los futuros inquilinos hasta qué debe hacer en el caso de que, cuando se marchen, hayan dejado desperfectos o destrozos en el inmueble.

En este último punto desempeña un papel destacado la fianza. Conviene recordar que el inquilino tiene la obligación de entregar esta determinada cantidad de dinero cuando se firma el contrato de alquiler. Una vez concluya, el casero deberá devolvérsela. Sin embargo, hay supuesto en los que podría retenerla o, incluso, quedarse con la totalidad de la misma.

Uno de ellos es cuando hay desperfectos o destrozos en la vivienda alquilada. Así sucede si no se han originado por el uso normal de la propiedad y/o sus enseres, y siempre y cuando no estuvieran antes del alquiler. Por ejemplo, puertas o ventanas rotas, o daños en el suelo. No será así si hay pequeñas manchas en la alfombra, o marcas de pintura.

¿Qué plazos hay para reclamar?

Una vez que el inquilino entrega las llaves, no hay que dejar correr el tiempo. Es el momento idóneo para hacer una revisión exhaustiva en la vivienda. Y si hay incidencias, ponerlas sobre la mesa a la mayor brevedad posible.

“Cuanto antes mejor, así se podrá justificar que los desperfectos los ha producido el inquilino y no el propietario”, remarcan desde Idealista. Se trata de un momento en el que pueden saltar chispas entre propietario e inquilino. Cada cual defenderá lo suyo.

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Para evitar este desencuentro, es conveniente que el casero lleve a cabo, antes de firmar el contrato, un inventario de lo que hay en la vivienda, a ser posible con fotografías.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no hay un plazo para reclamar. Aunque los expertos abogan porque se haga, por ejemplo, antes de volver a poner la casa en alquiler. “Lo mejor es revisar el estado de la vivienda y reclamar los desperfectos durante los 30 primeros días desde que se hace efectiva la entrega de llaves”, recomiendan desde el marketplace inmobiliario.

Y lo argumenta sobre la base del artículo 36.4 de la citada norma: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución”.

En roman paladino, si el propietario no entrega la fianza un mes después de la finalización del contrato tendrá que pagar intereses al inquilino. Es decir, que conviene que el casero reclame con la mayor brevedad posible para evitar intereses de demora y establecer un nexo causal entre los desperfectos y el contrato de alquiler.

¿Qué es el nexo causal?

Básicamente, se trata de que el propietario pruebe que los daños o desperfectos fueron causados directamente por el inquilino, o en su defecto, por personas bajo su responsabilidad. Es decir, que no hayan sido consecuencia del desgaste habitual.

Por tanto, si se encuentra con una puerta o persiana rota, y quiere retener parte o la totalidad de la fianza para reparar el daño, deberá ser capaz de establecer ese nexo causal. Es decir, demostrar que fue el inquilino el causante del daño, que dicho daño no estaba antes de su entrada en la vivienda, y que no es consecuencia del desgaste normal.

¿Cómo reclamar los daños?

Para evitar malentendidos con los inquilinos a la hora de retener o devolver solo una parte de la fianza, es conveniente seguir una serie de pasos. “Esto es esencial si el dinero de la fianza es insuficiente para reparar los daños o si estos son significativos”, resaltan desde Idealista.

Así, recomiendan acudir al propietario que acuda a la entrega de llaves acompañado por un profesional inmobiliario o, al menos, por un testigo que confirme los daños. También documentar con fotos todo el inmueble, poniendo el foco en los daños o desperfectos atribuibles a los inquilinos. Y, en situaciones más graves, contar con un experto que valore los daños.

“Si se considera necesario, incluso un notario que pueda redactar un acta que certifique el estado actual de la propiedad”, proponen desde el marketplace inmobiliario.

¿Y qué sucede si se tiene constancia de que puede haber daños durante el periodo que dura el contrato? Según el artículo 27 de la LAU, podría darse por concluido el mismo, ya que se considera un incumplimiento del mismo “la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario”.