La Ley de Vivienda continúa su tramitación parlamentaria. El Gobierno, junto al PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu lograban este viernes un acuerdo que prácticamente garantiza la aprobación de este proyecto legislativo. Una norma que establece una nueva definición de zonas tensionadas, que prohíbe subir el alquiler conforme al IPC y que, además, contempla también que los inquilinos ya no tengan que abonar los honorarios de agencia.
Se trata de un texto muy complejo que fue aprobado el pasado año por el Consejo de Ministros y que, al mismo tiempo, es el programa estrella del Ejecutivo conformado por el PSOE y Unidas Podemos. Incorpora numerosos cambios en la forma en la que debemos alquilar una casa, por lo que conviene tener muy claros los principales condicionantes a la hora de poner una vivienda en el mercado o a la hora de lanzarse a buscar una casa como inquilino.
Elaboramos para ello una guía práctica que parte de una premisa fundamental: la norma se aprueba en 2023 y entra a funcionar en 2024. Si el Boletín Oficial del Estado (BOE) dictaminara una entrada anterior, todo se adelantaría. Además, queda conocer la letra pequeña de la norma.
Alquileres nuevos en 2023
Propietarios: Podrán poner su vivienda en alquiler como hasta ahora al precio de mercado que consideren. Las zonas tensionadas, que fijarán los precios máximos, no están en vigor. Si optan por buscar la ayuda de una inmobiliaria, los gastos seguirán corriendo a cuenta del inquilino.Inquilinos: Si buscan piso a través de una empresa especializada, tendrán que abonar sus honorarios. El contrato que firmarán tiene una duración de cinco años con posibilidad de prórroga a otros dos más. Tendrán una actualización ligada al IPC. Eso sí, deben tener en cuenta que el año que viene no podrá aplicarse ya que el Gobierno ha topado la cifra que puede revalorizarse el alquiler.
Raquel Sánchez, durante su intervención en Wake Up, Spain!
Alquileres en vigor en 2023
Propietarios: No podrán actualizar la renta de alquiler de su inquilino en función del índice de precios al consumo (IPC). El Gobierno ha decidido topar la actualización, por lo que debe emplearse el Índice de Garantía de la Competitividad que publica el Instituto Nacional de Estadística. Este indicador marca durante 2023 esa revalorización del alquiler. Sin embargo, la subida será como máximo del 2%.
Es decir, si el alquiler anual es de 12.000 euros, como mucho podrá subir 240 euros anuales.
Inquilinos: Si su contrato de alquiler termina antes del 31 de diciembre de 2023, se puede prorrogar automáticamente otros seis meses en las mismas condiciones. Eso sí, deben comunicarlo con anterioridad. En ese tiempo, el alquiler se revalorizará máximo un 2%.
Alquiler nuevo en 2024
Propietarios: La nueva norma entra en vigor y comenzará su despliegue. Tendrán que pagar los honorarios de una agencia, si recurren a ella. Podrán poner en el mercado su vivienda al precio que consideren, salvo que su comunidad autónoma o su ayuntamiento haya declarado alguna zona tensionada.
Si fuera así -por ejemplo, en Cataluña-, el precio de referencia será el del último contrato más una actualización del 3%. Si la casa lleva cinco años o más sin alquilar, el precio será el que fije el índice de contención que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el de la autonomía -validado por el INE-.
Además, no podrán cargar a su inquilino los gastos de la vivienda -como el IBI o las tasas de basura-.
La normativa establece también rebajas fiscales en el IRPF para aquellos que rehabiliten viviendas, alquilen a menores de 35 años o rebajen su alquiler un 5% respecto al último contrato.
Inquilinos: Dejarán de pagar los honorarios de la agencia. Tendrán las oportunidad de encontrar casas relativamente más baratas en las zonas tensionadas. El contrato se firmará con una actualización conforme al IPC o al indicador de referencia que corresponda. Debe tenerse en cuenta que no pueden acordarse cláusulas contrarias a la Ley, ya que el objetivo es evitar que el propietario pueda imponerse al inquilino.
Alquileres en vigor en 2024
Propietarios: Tendrán que actualizar la renta de alquiler como mucho un 3%, según reconoce la nueva Ley de Vivienda que ahora debe aprobar el Congreso de los Diputados. No podrán optar por una subida a base de cargar gastos que hasta ahora no estaban incluidos en el contrato.
Inquilinos: Si el contrato termina en 2024, la fecha de fin será la fijada a la hora de firmar. Es decir, no hay prórrogas extraordinarias.
Alquileres nuevos en 2025
Propietarios: Se aplican los criterios del ejercicio anterior. Es decir, pagan los honorarios de agencia. Si el alquiler está en zona tensionada, deben usarse los precios de referencia fijados por el INE o la comunidad autónoma. Si es zona libre, el precio puede ser el que cada propietario considere.
Inquilinos: El contrato debe firmarse con una actualización de precios fijada al índice de referencia que establezca el Gobierno. Se calcula que será este año cuando exista ya un índice oficial para actualizar las rentas. Eso sí, será inferior al IPC.
Alquileres en vigor en 2025
Propietarios: Tendrán que actualizar la renta de alquiler en función del índice que elabore el Ministerio de Economía. Será un indicador que fijará una revalorización y que siempre será inferior al Índice de Precios al Consumo. No podrá optar por una subida de la renta a base de cargar gastos que hasta ahora no estaban incluidos en el contrato.
Inquilinos: Si el contrato termina en 2025, la fecha de fin será la fijada a la hora de firmar. Es decir, no hay prórrogas extraordinarias.