Es el día más esperado por aquellas personas que firmaron una hipoteca para poder adquirir una vivienda: el pago de la última cuota. Conviene recordar que, de media, son 25 los años que se tardan en quitarse esta ‘pesada losa’ que mes a mes se está pagando al banco. Según los últimos datos del INE, el importe medio está en 141.798 euros.

Sin embargo, no conviene lanzar las campanas al vuelo porque se puede decir aquello de que la hipoteca no finaliza tras pagar la última cuota. Cierto que la deuda con el banco ha desaparecido. Pero también es cierto que el préstamo sigue existiendo en el registro de la propiedad.

En este punto conviene recordar que cuando se adquiere una vivienda, y la correspondiente hipoteca, se firma ante notario y se inscriben en dicho registro dos escrituras: por un lado, la de la compraventa de dicha vivienda; y, por otro, la de la hipoteca. Y ambas continúan en el registro de la propiedad, o bien hasta que la vivienda se vende, o bien hasta que se cancela el préstamo.

¿Cancelar la hipoteca en el registro es obligatorio?

La respuesta es que no. Sin embargo, conviene hacerlo porque suma ventajas y dejado de lado inconvenientes. Así, por ejemplo, al llevar a cabo este trámite se deja la propiedad libre de esa carga.

Asimismo, al estar libre de cargas, demuestra que la solvencia patrimonial del propietario es mayor que si tuviera una finca hipotecada. Y eso abre puertas a la hora de llevar a cabo cualquier otro tipo de operación financiera.

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Y, en tercer lugar, si el propietario del inmueble lo pone en venta, es más que probable que el comprador le exija que se encuentre libre tanto de la hipoteca como de otras cargas que, a la larga, pueden perjudicar o disminuir su valor o su derecho.

Por tanto, y aunque la persona o personas hipotecadas piensen que tras el último euro pagado de la cuota han dado por concluida su hipoteca, es conveniente y pertinente que hagan un esfuerzo económico más. Dicho esfuerzo allanará el camino para futuras acciones sobre dicha vivienda.

¿Qué pasos hay que dar para cancelar la hipoteca?

Varias son las fórmulas existentes para cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad. Así, se puede encargar a la entidad financiera con la que se firmó la hipoteca que haga los correspondientes trámites. De desearlo así el hipotecado, el banco está obligado a hacerlo.

Eso sí, cobrará las comisiones y los gastos correspondientes a dicha tramitación. Una información que debe poner sobre la mesa ante el cliente previamente. Gastos que incluyen las minutas de la notaría y del registro.

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Es una opción válida para aquellas personas que no tienen el tiempo necesario para acometer este último paso. Pero si se dispone de dicho tiempo, otra opción es ‘coger el toro por los cuernos’ y encargarse personalmente. ¿Cómo?

Lo primero que hay que hacer es solicitar el denominado como certificado de deuda a cero en la entidad financiera en la que se firmó la hipoteca. Aquí conviene estar ojo avizor porque hay bancos que cobran entre 100 y 200 euros. Sin embargo, el Banco de España es tajante, y dice que este documento es gratuito.

Con dicho certificado hay que ir a una notaría. Allí se firmará la escritura pública de cancelación del préstamo. En la misma debe aparecer la firma del apoderado de la entidad financiera, que debe desplazarse a la notaría. En este caso, tampoco debe cobrar nada.

Hecho este punto, lo siguiente es solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de Hacienda. Ojo, debe ser de la comunidad autónoma donde está la vivienda. Dicho documento es el formulario 600. Su precio está alrededor del euro.

Y, el último paso, es ir al registro de la propiedad. Al mismo hay que acudir con la copia del IAJD, el certificado de deuda cero, y la escritura. Los aranceles registrales dependen de cuál haya sido el valor de la hipoteca.

Todo solventado, y llevado a cabo de forma correcta, lo único que falta por hacer es solicitar en ese momento una nota simple que de fe de que la vivienda no está hipotecada. Un trámite que se puede realizar en persona o por internet. Su precio es de unos diez euros.

¿Cuánto cuesta en total?

Aunque en el apartado anterior se han dejado caer algunas cifras, el coste real de cancelar la hipoteca en el registro puede llegar a valer unos 1.000 euros. Así, y según HelpMyCash, los gastos de notaria suelen tener un precio medio de 450 euros.

Es lo que suele cobrar el notario por elaborar la escritura de cancelación. Dichos honorarios se calculan tras aplicar un porcentaje al importe original de la hipoteca. Dicho de otra manera, cuanto más grande fue la cantidad prestada, mayor será el desembolso. Por ley, el coste mínimo es de 90 euros.

Haciendo cálculos para pagar la hipoteca. Freepik

Luego están los gastos de registro. En esta ocasión, el precio medio se sitúa en 250 euros. Es lo que cobra el registrador por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda. Al igual que en el punto anterior, se aplica un porcentaje sobre el importe original del préstamo. Y será mayor cuanto mayor fuese el capital prestado. El coste mínimo, por ley, es de 24 euros.

Y, por último, los gastos de gestoría. Aquí, el precio medio suele rondar los 300 euros. Eso sí, cada agencia aplica sus propias tarifas. La del banco suele ser la que tiene los honorarios más elevados (puede estar sobre los 500 euros).

Como ya se ha dicho, cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad no es obligatorio. Tampoco acarrea ningún tipo de sanción económica no hacerlo. Pero si se quiere vender esa vivienda, rehipotecarla, o se necesita un certificado donde se especifique que está libre de cargas, es posible que surjan problemas si no se ha cancelado.

Otra opción es esperar veinte años. Si se ha vendido el inmueble, y se quiere ahorrar las tasas notariales, se puede esperar a que pase el plazo de prescripción de la hipoteca (esas dos décadas). Así está recogido en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y el artículo 1964.1 del Código Civil. Entonces se puede presentar una instancia al registro solicitando la cancelación de la hipoteca por caducidad.