Madrid y Barcelona son los dos grandes focos de contratación de oficinas. La primera ha registrado 410.000 metros cuadrados de absorción de oficinas en alquiler en lo que va de año (un incremento interanual del 50%). La segunda, ha superado los 241.000 metros cuadrados hasta septiembre (un 9% más interanual). En conjunto, la inversión en oficinas en España supera los 2.300 millones de euros hasta septiembre, un 28% más interanual, según Savills.

Sin embargo, en el primer semestre de 2022, la tasa de desocupación era del 9,5% en Madrid, y del 8,5%, en Barcelona. Sin olvidar que ambas ciudades acumulan en torno a dos millones de metros cuadrados vacíos desde 2017.

Detrás de esta situación crónica hay dos razones, según explica Jesús Reglero, director del Máster en Dirección financiera y profesor de OBS Business School. Por un lado, muchas de las oficinas que son propiedad de empresas públicas como las que están en manos privadas “están en condiciones muy malas. Hace falta mucha inversión para que se renueven y que se puedan usar en condiciones razonables”.

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Por otro lado, el crecimiento económico en España ha estado centrado en el sector servicios y exportación “y menos en empleo cualificado que suele ser el que necesita oficinas para realizar su trabajo”.

Por tanto, dar salida a este tipo de oficinas se antoja casi misión imposible más ahora, cuando se espera una corrección del mercado. Además, los usuarios cada vez muestran un mayor interés por los edificios clase A. Así, y según Savills, este tipo de inmuebles han superado el 50% de la contratación en Madrid y el 46% en Barcelona.

Sostenibilidad frente a coste

Los edificios clase A, asimismo, son los que alcanzan las rentas más elevadas. En concreto, están por encima de los 30 euros al mes el metro cuadrado en Madrid, y los 23 euros el metro cuadrado en la Ciudad Condal. Es decir, como señala Savills, se está desplazando el factor coste a la hora de alquilar oficinas “en favor de criterios ESG y bienestar del talento”.

Por tanto, para dar salida a esos dos millones de metros cuadrados que ‘duermen en el cajón’ será necesario rehabilitarlos. Una rehabilitación que está ganando peso sobre la obra nueva. Así, en Madrid, el 58% de la nueva oferta que se espera para lo que queda de 2022 y 2023 (430.000 metros cuadrados) procederá de edificios rehabilitados. Un 30% de este espacio ya cuenta con un usuario comprometido.

En el caso de Barcelona, el 35% de la nueva superficie en el mercado de oficinas hasta finales de 2023 corresponde a proyectos de rehabilitación de activos, frente al 12% de media en la serie histórica. Y casi el 60% de estos proyectos son en centro ciudad, un área que es cada vez más demandada.

La inversión del mercado de oficinas ha crecido en Madrid respecto al año pasado, alcanzando los 295,2 millones de euros en el tercer trimestre, según CBRE. En el caso de Barcelona, esa cantidad se ha situado en 235 millones.

Fin de año

Localización y calidad de los activos están marcando el mercado de oficinas en Madrid. Así, la demanda prefiere edificios de calidad dentro de la M-30. Por eso, la contratación ha crecido un 32% en área urbana, un 13% en el distrito de negocios (CBD) y un 6% en las ubicaciones prime. Sin embargo, se ha contraído un 28% en la periferia cercana y un 21% en la periferia lejana, según Savills.

En el caso de Barcelona, sobresale el crecimiento del peso del centro de la ciudad en volumen de contratación total (en la actualidad, el 31%), alentado por la entrada de nueva oferta gracias a la rehabilitación de inmuebles. Por el contrario, se aprecian descensos en la contratación en el resto de zonas si bien la contratación en edificios de calidad A aumenta en todas ellas, salvo en la periferia.

De cara a fin de año, los expertos de Savills estiman que Madrid alcance los 540.000 metros cuadrados de contratación (un 24% más que en 2021). Para Barcelona, estiman que la cifra de operaciones será superior a la de 2021, cuando se situó en 328.000 metros cuadrados.

Con todo, y según explica el profesor Jesús Reglero, “es complicado esperar que los alquileres de los inmuebles sigan subiendo a pesar de que, en muchos de los contratos firmados, estén indexados a la inflación”. Y apunta a que una potencial subida de tipos de interés afectaría a la valoración de los inmuebles. “Podría suponer un ajuste en la valoración de los inmuebles de entre el 5% y el 10% para finales de este año”, concluye.