Las oficinas han sido uno de los sectores más afectados por la pandemia. “La mitad de los trabajadores todavía no han vuelto”, señala Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España. Sin embargo, se espera que el mercado vea un aumento de la demanda a medida que los trabajadores vayan retornando a sus puestos de trabajo.

Según el estudio ‘Active Capital’ de Knight Frank, “España estará en el top 10 de los flujos de capital transfronterizo de oficinas en 2022”. Y ahí, una vez más, serán Madrid y Barcelona quienes sean sus principales objetos de deseo.

Si repasamos los datos, en 2021 se transaccionaron operaciones por valor de 2.800 millones de euros. Se trata de un 20% más que en 2020. Y el 27% del total de la inversión no residencial, sólo por detrás de los activos logísticos (29% de las transacciones). Sin embargo, es un volumen bajo respecto al histórico.

Así ha quedado recogido en el informe ‘The Office Property Telescope 2022’ de EY. Por su parte, CBRE baja el porcentaje de oficinas respecto al total de la inversión al 19%. Dos han sido las claves de este incremento: la liquidez existente en el mercado y las altas valoraciones de los edificios.

De cara a los dos próximos años, esa cantidad se situaría en el entorno de los 4.274 millones de euros. A corto plazo, 1.506 millones; a medio plazo, 2,105 millones; y a largo plazo, 664 millones. De ese montante, 3.600 millones podrían materializarse durante 2022. Un panal de rica miel al que Madrid y Barcelona quieren hincarle el diente. Otro dato para despertar ese apetito: la rentabilidad de las oficinas fue del 3,25% en 2021, según CBRE.

El ‘sorpasso’ de Barcelona

Durante 2021, Madrid y Barcelona han incorporado medio millón de metros cuadrados de oficinas. “Es un incremento muy pequeño comparado con otros países”, señala Javier García Mateo, socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY.

Para acompasarse a la demanda, en Barcelona se desarrollarán unos 800.000 metros cuadrados de oficina nueva hasta 2024. En Madrid, esa cantidad oscilará entre 350.000 y 450.000 metros cuadrados.

La contratación en Madrid y Barcelona se sitúa en 360.000 y 325.000 metros cuadrados, respectivamente. La situación en Madrid no se asemeja a años anteriores, cuando se situaba en el entorno de los 700.000 y 800.000 metros cuadrados. “El mercado de oficinas en Madrid se ha mantenido resiliente debido a la abundancia de capital que quiere invertir en la ciudad. Una tendencia que esperamos continué en los próximos años”, pronostica Javier García Mateo.

Otro dato relevante es el referido al volumen total de inversión. Si, en 2020, Madrid acaparó el 67%, y Barcelona el 27%, en 2021 se ha dado un particular sorpasso, ya que Madrid se quedó en el 34% y Barcelona en el 59%, según EY.

De los 2.800 millones de euros transaccionados en 2021, casi 1.700 millones fueron operaciones que se desarrollaron en Barcelona. Otros 1.000 millones en Madrid. En ambas ciudades, sobre todo las mejores zonas, resisten bien. Y eso que el precio del metro cuadrado se transacciona muy alto. Habrá que ver qué ocurre en 2022 y 2023, años en los que se van a tener que renegociar el 88% de los contratos.

Recuperar impulso

En estos mercados, los activos core han supuesto un 47% (Barcelona) y un 35% (Madrid) del volumen total transaccionado. Los activos core+ han aglutinado el 17% en Barcelona y el 35% en Madrid.

Para JLL, la oferta nueva de oficinas fue muy baja en Barcelona en 2021: 20.221 metros cuadrados. En Madrid, el parque de oficinas nuevo llegó a 114.707 metros cuadrados. Sin embargo, en 2022, en Barcelona saldrán al mercado 340.803 metros cuadrados, mientras que Madrid se quedará en 257.460 metros cuadrados.

A cierre de 2021, y según Cushman & Wakefield, en la Ciudad Condal se contrataron 332.000 metros cuadrados de oficinas. Un incremento del 86% respecto al año anterior. En Madrid, los metros fueron 362.000, y el aumento se quedó en un 20%.

“En 2022, Madrid recuperará impulso y Barcelona seguirá consolidándose como hub de empresas internacionales”, avanza Lola Martínez Brioso. Una demanda que, principalmente, vendrá del sector tecnológico, servicios profesionales, sector público y centros educativos.

Respecto a la oferta, habrá una evolución ascendente en las dos ciudades. Aunque con matices. “En Barcelona habrá una ligera subida en 2022 mientras que en Madrid veremos el comienzo de una senda a la baja”, añade la directiva de CBRE España.

En Madrid hay 1,4 millones de metros cuadrados de oficinas vacías. De esa cantidad, un millón fuera del anillo de la M30. Se necesitarían 16,7 años para que se alquilasen al ritmo actual de contratación.

“Es necesaria la colaboración público-privada para diseñar un proyecto de ciudad que siga atrayendo a los inversores en esta zona vertebrando la movilidad entre la M30 y la M40”, afirma Ivan Azinovic, socio responsable de inmobiliario de EY.

Conviene tener en cuenta que el papel de la oficina se está redefiniendo. Se piden edificios con mejores calidades y adaptados a la demanda. Los edificios flexibles tendrán más opciones a la hora de ser alquilados. “La necesidad de flexibilidad significa que las empresas buscan menos escritorios, pero más espacio para reuniones”, especifican desde Knight Frank.