"El mundo hotelero, en el momento en que está cerrado, sufre un cataclismo en el valor de sus activos". Así de rotundo se muestra Luis Martín Guirado, director de Desarrollo de Negocio de Gesvalt. Un ejemplo: el impacto de pérdida de valor en los hoteles costeros ha sido de entre el 5% y el 10% a causa de la pandemia.

A finales de 2019, el descuento en prime, costa y el resto de hoteles, se movía en tasas de 50 puntos básicos. "Había una percepción de riesgo limitada", añade Martín Guirado. Sin embargo, en el primer trimestre de 2020 se incrementó el riesgo. Pasó de 50 a 200 puntos básicos. Y así se mantuvo durante todo el año.

"En 2021 se mantienen ese spread. Se encuentran todas las categorías con una percepción adicional de riesgo", comenta el directivo de Gesvalt. Y Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, matiza: "La banca no está dispuesta a financiar. La gran inversión es capex [inversión necesaria para mantener o expandir los bienes de capital]. Hay un montón de vehículos con capital, como fondos internacionales y socimis, que están comprando con descuento y que están haciendo fuertes inversiones en posicionamiento y marca".

Basta con revisar las grandes operaciones a lo largo de este año: Brookfield se ha hecho con un portoflio de activos por 440 millones de euros; RLH Properties ha comprado el Hotel Bless Collection en Madrid por 116 millones, o Bain Capital & Stoneweg ha adquirido el H10 Andalucía Plaza en Marbella por 65 millones.

Hasta finales de septiembre, la inversión ha sido de 1.800 millones de euros. Las previsiones, al concluir el año, apuntan a una cifra cercana a los 2.500 millones. “La expectativa para 2022 es acercarnos a los 4.000 millones si la pandemia no vuelve a golpear”, estima Alejandro Bermúdez.

A la búsqueda de gangas

Si echamos la vista atrás, esa previsión es similar a la cosechada en 2017. Un año antes, se había quedado a la mitad: 2.000 millones. El tope se alcanzó en 2018 cuando se situó en 5.000 millones. Un año después, se desinfló de nuevo: 2.500 millones. Y en 2020, azotada por la pandemia, bajó hasta los 1.000 millones.

"Las transacciones hoteleras, la inmensa mayoría, son capital extranjero que busca oportunidades y gangas", reitera el CEO de Atlas Real Estate Analytics. Pero también está Pontegadea, grupo que gestiona la fortuna personal de Amancio Ortega (Inditex), Renta Corporación o la familia Grifols.

Como sucede en el caso Blantyre Capital o Stoneweg, sus adquisiciones tienen como fondo la reforma de los hoteles. Pero también tiene cabida el cambio de uso a otros segmentos de residencial, como el coliving, las residencias de estudiantes, o de mayores. Una tendencia que venía de antes.

"Un número importante de clientes nos piden una due diligence, que valoremos las posibilidades de cambio de uso. Hay muchos formatos de hoteles que se han quedado fuera de juego y la única solución es el cambio de uso", remarca Daniel Bermúdez, director de Operaciones de Atlas Real Estate Analytics.

Con la puesta en escena de la llamada Ley de vivienda, que ha dado su primer paso en el Consejo de Ministros, la pregunta que surge es si este tipo de inversores podrían dejar de mirar al sector residencial y centrarse más en el hotelero. "La ley es de difícil aplicación. No hay miedo en las grandes socimis a esta iniciativa", subraya Alejandro Bermúdez.

Si se compara la temporada alta de 2021 con la de 2019, el número de establecimientos abiertos en la actualidad es de 14.462. Una cantidad inferior en un 15,5% respecto a 2019. La ocupación promedio es del 56% (-25,1%). Aunque el número de camas se mantiene estable.

Al arrancar 2021, el 57% de los hoteles tenía el cierre echado. Sobre todo en las islas y en las zonas de costa. Ya en abril comenzó a sentirse la recuperación, bajando ese porcentaje hasta el 46%. Un hecho que se ha dejado sentir más en las zonas de turismo interior. En temporada alta, sólo el 16% de sus establecimientos estaban cerrados.