La tendencia en la nueva producción de hipotecas a tipo fijo es imparable. Según datos de la Asocaición Hipotecaria Española (AHE), estos préstamos han supuesto, de media, casi el 45% de las nuevas contrataciones en 2020, debido sobre todo a unas “ofertas muy competitivas” que han dejado los intereses más baratos de la historia, con préstamos que incluso se acercan al 1% cumpliendo ciertos requisitos en los plazos más cortos de financiación.

La banca lleva tiempo apostando por los tipos fijos, ante la evidencia de que es la única forma de garantizar unos ingresos estables mes a mes sin depender de un euríbor que aún sigue en negativo. Los datos oficiales apuntan a que ese porcentaje de cuota que ya alcanza el 45% irá subiendo en los próximos meses, hasta dar el sorpaso definitivo frente a las hipotecas variables.

De hecho, ya ha habido meses puntuales en los que se ha dado esta circunstancia, como el pasado abril cuando, según datos del INE, las hipotecas firmadas a tipo fijo supusieron un 51,6% frente al 48,4% de las variables. Y hay entidades que superan, y con creces, esa media. Por ejemplo, según indican desde Bankinter, la entidad ya firmaba más del 60% de sus nuevas hipotecas a tipo fijo (y mixto) a cierre de marzo. El porcentaje rondaba el 38% a finales del pasado año.

Euríbor en negativo

Los bancos reconocen que “el sector ha empezado a reactivarse hace apenas unas semanas y todo apunta a que los tipos fijos seguirán dominando las nuevas contrataciones, a pesar de que la perspectiva de que los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) seguirán manteniendo el euríbor en negativo durante mucho tiempo también hacen atractivos los préstamos variables”.

La explicación es sencilla: si alguien firma una hipoteca de aquí a final de año en plena crisis económica, parece evidente que la certidumbre sobre el precio que tendrá que pagar mes a mes primará a la hora de elegir entre las distintas opciones de préstamos.

El interés por este segmento de mercado se deja notar también en la batalla de subrogación que se ha impuesto en el sector, ofreciendo mejoras en las condiciones para ‘robar’ clientes procedentes de otros bancos.

La Ley Hipotecaria aprobada hace poco más de un año ha contribuido también a estos movimientos, al establecer que el cambio de entidad será gratuito si el préstamo tiene más de tres años de vida. Y los bancos coinciden en que los trasvases se están produciendo hacia los tipos fijos.

Bajada de precios

“En general, las caídas de los tipos de interés han sido más acusadas en las contrataciones a tipo de interés fijo que en las de interés variable”, constatan desde la AHE. Es un secreto a voces que esta tendencia no terminará en tipos de interés por debajo del 1% para las hipotecas fijas… al menos en los escaparates a la vista de las entidades. Pero también lo es que algunas sí ofrecen préstamos por debajo de ese nivel en las negociaciones ‘tú a tú’, cumpliendo ciertos requisitos y dependiendo de los plazos del préstamo.

En este sentido, desde el sector descartan que estas ofertas ‘hipercompetitivas’ lleguen a ser la tónica del mercado. “Sería absurdo porque ya ganamos poco dinero con las hipotecas variables y una hipoteca fija por debajo del 1% implicaría ganar también poco a plazos más largos”, explican desde el sector. “Aunque nunca se sabe”, bromean; “hace años tampoco pensábamos que veríamos variables a euríbor más 0,9% y ahora hay ofertas que incluso rebajan ese nivel”.

Los expertos llevan tiempo echando cuentas sobre qué tendría que pasar para que las hipotecas a tipo fijo al 1% (o por debajo) no sean solo cosa de los más ávidos negociadores. Carlos Aso, CEO de Andbank, calculaba hace un tiempo que para que el tipo fijo llegue al 1%, el euríbor tendría que irse hasta, al menos, el -0,5%. Una cifra que ya queda lejos del -0,147% en el que el indicador cerró junio tras tres meses consecutivos de ligeros repuntes que llegaron a asomarle al terreno positivo en mayo con el fuerte tensionamiento que la crisis desató en el mercado monetario.

Aún así, si el ritmo de recuperación no repunta con claridad y el BCE debe seguir extendiendo su ‘red de seguridad’ para impulsar la economía, parece difícil un cambio en la tendencia hacia intereses mucho más elevados. Sin olvidar que hace un año, en agosto de 2019, el euríbor alcanzó el -0,356% por primera vez en su historia… y todo el mundo pensaba que las políticas monetarias volverían poco a poco a la normalidad. “En 2020, a la vista de las actuaciones intervencionistas acometidas por el BCE, parece lógico pensar que se mantendrá este escenario de tipos extraordinariamente bajos”, recalcan desde la AHE.

¿Menos del 1%? Solo bajo estrictos requisitos

Pese a ello, desde el sector financiero dejan claro que si en este periodo de tipos mínimos y máxima competencia se ve alguna hipoteca fija al 1% o por debajo en el escaparate bancario, eso será solo para tipos de interés bonificados con fuertes condiciones de vinculación, como la contratación de seguros, planes de pensiones, domiciliación de nómina, ingresos mínimos, aportaciones periódicas, comisiones de apertura, etc.

Entre las ofertas que más se acercarían al límite que de momento la banca no se atreve a cruzar, está la hipoteca a tipo fijo A Tu Manera de MyInvestor, con un interés del 1,09% (1,70% TAE). Eso sí, este interés solo es para los préstamos a 15 años aplicando una bonificación del 0,20% a la que se puede acceder con la contratación de determinados productos vinculados. El resto de entidades online suelen ofrecer, al mismo plazo, intereses que rondan el 1,5%.

La guerra competitiva ha pasado las fronteras de lo digital y, por ejemplo, BBVA o Ibercaja también ofrecen hipotecas fijas a 15 años al 1,25%, contratando una serie de productos vinculados.

La clave a la vuelta del verano será observar los movimientos del sector para comprobar si los precios siguen cayendo o, por el contrario, la banca opta por subir los tipos de interés para hacer algo de negocio tras lo peor de la crisis. Los expertos señalan a KutxaBank, Bankinter o BBVA, además de a las entidades online como EVO, Openbank y MyInvestor, como las que suelen dar los primeros pasos en los cambios de tendencia en los precios de las hipotecas.