Mientras que la primera década de los 2000 “fue un periodo de liberalización del mercado inmobiliario”, la que dio inicio en 2010 “fue un periodo más neutral” que ha dado paso a otro “de mayor intervención”.

Y, en opinión de Pellicer, este proceso de aumento de la intervención no se ha frenado aquí. “Seguro que habrá más”, subrayó Pellicer. ¿Qué medidas pueden implantar los diferentes gobiernos en el futuro? Ejercer un mayor control al alquiler, implantar algunos subsidios u obligar a los bancos a conceder exenciones hipotecarias.

Suecia, el país más expuesto

Los expertos de M&G Investment han analizado la situación en la que se encuentra el mercado de la vivienda en diferentes países europeos. Para ello, han tenido en cuenta el ratio entre la deuda de los hogares y el producto interior bruto (PIB) de cada país con relación al crecimiento de la deuda de las familias en los últimos 30 años.

“En términos generales, en los mercados inmobiliarios en auge, lo que se suele ver es que la deuda de los hogares aumenta mucho”, subrayó el responsable de estrategia de inversión de M&G Real Estate ante varios periodistas europeos.

[Los ahorros necesarios para comprar casa se disparan un 21% en 4 años: ahora se necesitan de media 42.300€]

Un ejemplo de ello, es lo que sucedió en España durante el boom del ladrillo que se vivió justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria o lo que ha ocurrido en China en los últimos años.

Bajo estos parámetros, y “si nos fijamos en los grandes países europeos, Suecia parece ser el que corre mayor riesgo”. Por el contrario, “España es el que corre menos riesgo”, ya que “la deuda de sus hogares no ha crecido mucho desde 2012”. Desde ese año y hasta 2022, el mercado español “seguía sufriendo las secuelas de la crisis financiera mundial”.

En su análisis, la gestora también contempla la evolución de la deuda de los hogares respecto al PIB de cada país frente al porcentaje de hipotecas variables sobre el total de los créditos hipotecarios.

Las hipotecas variables “se ven afectadas de inmediato por un aumento de los tipos de interés”, frente a las fijas, a las que “una subida de las tasas le afecta mucho menos”. Bajo este parámetro, de nuevo Suecia, pero también Finlandia, son los países “que corren riesgo”.

[El Banco de España augura que los precios de la vivienda no se desplomarán aunque caigan las compraventas]

El mercado inmobiliario sueco ha dado varias señales de estar al borde del colapso en el actual escenario de elevada inflación y subidas de los tipos de interés tras un periodo prolongado de fuertes alzas de los precios.

La propia Autoridad de Supervisión Financiera de Suecia ha advertido recientemente de que estos factores pueden poner en riesgo la estabilidad financiera, particularmente en el caso del sector inmobiliario comercial, donde las empresas se endeudaron significativamente durante el periodo de tipos bajos.

Tal y como recuerda la propia Autoridad sueca, el largo período de baja inflación y bajos tipos de interés supuso rápido aumento de las deudas, altos precios de las viviendas y las propiedades comerciales y una mayor toma de riesgos en los mercados financieros.

Por ahora, la víctima principal es el fondo inmobiliario sueco SBB (Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB). Por lo pronto, dos de las agencias de calificación más importante del mundo, Fitch y S&P Global, han revisado a la baja la calificación crediticia de la empresa hasta degradarla a la categoría de grado especulativo o 'bono basura'.

¿El 'canario en la mina'?

¿Eso significa que Suecia es el canario en la mina? "¿Va a haber una crisis inmobiliaria en Europa? En algunos países podría haberla”, advirtió Pellicer. Sin embargo, hay algunas razones para creer que el golpe “podría atenuarse”.

Una de ellas es que “la deuda de los hogares no es tan alta” como lo era a las puertas de la Gran Crisis Financiera. La otra es gracias a la inmigración masiva “hay mucha demanda de vivienda”. Y el último factor es que “los bancos están en una mejor situación” de la que estaban cuando se desencadenó la Gran Crisis Financiera.

[La vivienda abre un nuevo ciclo: se espera que la demanda caiga un 20% y los precios un 10%]

A pesar de que el riesgo está contenido, el incremento de los costes hipotecarios y unas condiciones de crédito más estrictas -en un entorno de subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales- “definitivamente afectará a la economía real". Por ello, "se consumirá menos", explicó Pellicer.

"El mensaje" que lanzó Pellicer es que no se tratará "de una crisis tan violenta como la crisis financiera mundial". Pero, igual que entonces "algunos países están más expuestos que otros".