Con la llegada del verano y el calor, la piscina de nuestra comunidad se convierte en un bien 'de primera necesidad', el lugar 'anhelado' al que todos queremos ir.

Este derecho, que tenemos a usar la piscina comunitaria, se transforma en problema, para la comunidad —y para nosotros, si reunimos la condición referida a continuación— respecto al vecino moroso, incumplidor con su obligación de pago de las cuotas de la comunidad.

¿Tienen todos los vecinos derecho a utilizar la piscina comunitaria?

La piscina comunitaria no está abierta para todo el mundo. Tal y como recoge la Ley 10/2022, de 14 de junio, los vecinos morosos no podrán hacer uso de la misma.

Mediante esta ley se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso, privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes.

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Esta norma ha introducido modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de la cual el acceso a la piscina o a las pistas de pádel o gimnasio de la comunidad quedan restringidos para los morosos, según la reforma del Artículo 21 de la referida ley, que impide el acceso a este tipo de instalaciones.

Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. (…)

Según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni “abusiva” ni “desproporcionada”.

Tampoco podrá afectar a la habitabilidad global de los inmuebles. Es decir, en el grupo de espacios “prohibidos” pueden entrar la piscina, parque y jardines comunes, pero no otros elementos como —por ejemplo— el ascensor, que se articula como un elemento esencial para garantizar la habitabilidad y uso de la vivienda habitual, máxime para personas dependientes, mayores, o con alguna patología del aparato locomotor.

Aunque la ley especifica que los morosos no hagan uso, conforme hemos señalado, de las instalaciones comunitarias, no incluye otro tipo de sanciones.

Debemos de tener en cuenta que se trata de un conflicto privado que afecta a la esfera de las relaciones de la Comunidad con los co-propietarios, por lo que –en el supuesto de que, a pesar de la prohibición, el vecino moroso se presentase en la piscina- no podemos recabar la presencia de la policía, salvo que exista “violencia”, amenazas o algún tipo de altercado.

¿Afecta la prohibición a la familia?

Conforme la normativa aplicable, el contenido de la regulación se ha de entender extendido a toda la unidad familiar.

En consecuencia, ni el vecino moroso ni su cónyuge, hijos, familia —en el sentido más amplio—, podrían hacer uso de la piscina. El mismo tratamiento debemos de aplicar a la persona que está en alquiler y el propietario, por la razón que sea, ha dejado de pagar la cuota de la comunidad.

Esta medida, si bien pretende poner freno a este tipo de situaciones en las comunidades de vecinos, buscando presionar al vecino moroso para que cumpla con sus obligaciones de pago, suele ser de compleja aplicación, ya que es difícil establecer un mecanismo de vigilancia “permanente” en la piscina respecto a estos vecinos.

Tal labor ha de ser desarrollada directamente alguien de la Junta de la Comunidad, o siendo un tercero el que “vigila” el uso y afluencia a la piscina (¿socorrista?) no es factible entregarle fotos o facilitar orden de prohibición de acceso, pues no es su cometido.

En este sentido, algunas medidas que suelen utilizar las Comunidades ante estos casos, para controlar –y prohibir- el acceso al vecino moroso, es la entrega de carnets, pulseras o controladores a los vecinos que sí pueden acceder, de tal manera que su exhibición es obligatoria para el acceso al espacio “común”, y en caso de que así lo requiera personal de la Junta Directiva, así como el propio socorrista –en su caso-.

Con estas medidas, la mayoría de las veces, lo que se persigue es buscar un efecto disuasorio en el potencial vecino incumplidor que, ante el riesgo – vergüenza de que, delante de los vecinos que sí estén usando la piscina (por ejemplo), no pueda acceder al no tener la pulsera o carnet, que quede en público, de manera patente, su condición de moroso.

**Manuel Martínez Mercado, abogado y Doctor en Derecho.