El acceso a la vivienda de compra se continuará planteando en un escenario de precios elevados motivado por el desequilibrio generalizado entre oferta y demanda, derivado de la escasez de la primera, y sin un contexto favorable a la solución.

Ante ello sólo la aplicación de políticas acertadas y la movilización del suelo público residencial y dotacional para el desarrollo de vivienda asequible, a través de fórmulas de colaboración público-privada, será solución al problema de acceso a la vivienda.

La vivienda asequible debería representar, tanto para un comprador como para un arrendatario, un coste inferior al 30% de su renta disponible. El precio de su vivienda se situaría, a su vez y como mínimo, un 20% por debajo de los precios del mercado en la zona.

Las condiciones de asequibilidad anteriores pueden y deben lograrse tanto en parcelas calificadas con alguna protección pública como en parcelas libres, pero los precios actuales del suelo y los costes de construcción y financiación, unidos a la fiscalidad para el sector inmobiliario, las hacen inalcanzables para el sector privado. La colaboración público-privada parece entonces ser la fórmula para lograrlo y así lo demuestran ejemplos recientes de éxito como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid y el Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid, pero los modelos que han funcionado meses atrás han dejado de ser replicables (hoy).

La vivienda asequible debería representar, tanto para un comprador como para un arrendatario, un coste inferior al 30% de su renta 

En muchas ubicaciones los módulos de la vivienda protegida, desfasados, son un elemento adicional en contra del desarrollo de este tipo de vivienda. Y su revisión al alza por parte de las Comunidades Autónomas no siempre será suficiente para posibilitar la generación de oferta.

Los proyectos públicos dotados de ayudas a la construcción llegan con retraso y cuentagotas y no permiten la actualización de los precios de alquiler en el período de desarrollo de las promociones, en el que los costes de desarrollo y explotación siguen creciendo. Muchos proyectos verán también reducido el margen para la revisión de las rentas en los contratos de alquiler. Con todo, el futuro próximo de la vivienda asequible se plantea como un reto aún mayor del que ya era.

A su vez, las condiciones urbanísticas que arrastramos en los planeamientos aprobados en el pasado impiden optimizar los proyectos residenciales, especialmente al limitar en exceso el número de viviendas posibles incluso en las parcelas de titularidad pública. Se siguen exigiendo plazas de aparcamiento innecesarias y superficies comerciales para la que no existe demanda, siendo (además) los plazos necesarios para la tramitación de licencias y autorizaciones un despropósito.

Necesitamos que las Administraciones se atrevan a aplicar fórmulas que incentiven y viabilicen el desarrollo de miles de viviendas, de forma sostenida. Estas fórmulas pasan por la consideración de conceptos como la subvención de la construcción y el canon inverso y por facilitar y mejorar el acceso a la financiación. No lo uno sin lo otro. Rebajando al mismo tiempo la carga impositiva de la vivienda, que siempre repercute en el coste para el inquilino. Flexibilizar el planeamiento, reconsiderar el impacto económico y fiscal de la reversión de los edificios desarrollados sobre suelo público y garantizar las rentas son medidas que no deberían descartarse. La necesidad nos apremia.

*** Jaume Borràs es director de negocio de CULMIA.