No existe nada peor en política económica que sobredimensionar o malinterpretar un problema con el objetivo de hacer pasar como una solución, lo que es, en realidad, una agenda premeditada, que lejos de solventar la situación inicial, termina agravándola y, como consecuencia de ello, justificándose a sí misma en el futuro. Esta es la esencia del populismo. Y, posiblemente, uno de los campos donde este populismo funciona especialmente bien, es, por su particular naturaleza, el de la vivienda.

Desde luego, no se puede negar que, en los últimos años, hemos asistido a una concentración de la actividad económica y el empleo en algunos grandes núcleos urbanos, lo que ha llevado a ciertas tensiones por el lado de la demanda del alquiler en un contexto de escasez de oferta, consecuencia de las limitaciones urbanísticas al crecimiento urbano.

Esta tendencia se ve acentuada por el incremento en el número de hogares, incluso por encima del aumento de la población. Dado que es difícil identificar un sector más regulado e intervenido en España que el de la vivienda, por mucho que se niegue, estamos, de nuevo, ante lo que la teoría económica identifica como un fallo público.

Los movimientos populistas reclaman dosis mayores de intervencionismo, vendiendo como nuevas, viejas medidas ya fracasadas

Pero lejos de admitir esta incuestionable realidad, los movimientos populistas reclaman dosis mayores de intervencionismo, vendiendo como nuevas, viejas medidas ya fracasadas. Este activismo regulatorio se materializa en anuncios y ensayos de todo tipo, como las iniciativas en materia de control de precios, las obligaciones de reserva para vivienda protegida en suelo urbano, los alquileres sociales forzosos o la permisividad con la ocupación.

Como consecuencia, los hogares en alquiler en el conjunto de España han dejado de crecer, y lo que es peor, en las comunidades más intervencionistas, como es el caso de Cataluña, desde 2019, las familias en régimen de arrendamiento ya se han reducido significativamente, con una pérdida de 62.000 hogares, que supone una contracción del mercado del alquiler de casi el 10%.

Lo preocupante es que las medidas planteadas hasta ahora no atacan la enfermedad sino los síntomas. Esto es, se centran en las consecuencias del problema y no en sus causas, de manera que no solo resultan ineficaces, sino que, al perjudicar la oferta, se tornan totalmente contraproducentes. Y lo más grave de todo, los más damnificados terminan siendo precisamente los colectivos más vulnerables, ya que cuentan con menos recursos para reducir la prima de riesgo exigida por los propietarios ante la incertidumbre y la inseguridad jurídica generada por dichas medidas.

A ello se añade que los controles de precios reducen la empleabilidad de los colectivos a los que afectan en cuanto conllevan su inmovilidad geográfica, un problema que no es menor, tal y como evidencia la coexistencia de fuertes niveles de paro en algunas Comunidades con la existencia de importantes vacantes laborales en otras.

Especialmente alarmante resulta la creciente tolerancia y permisividad con el fenómeno de la ocupación ilegal.

Especialmente alarmante resulta la creciente tolerancia y permisividad con el fenómeno de la ocupación ilegal, que ha generado un notable efecto llamada. Los datos muestran que la ocupación ilegal se ha incrementado en España en un 66% desde 2015, con una concentración especial en Cataluña, que localiza ya casi la mitad del total de casos registrados en todo el territorio nacional.

La perversión es tal que, en ocasiones, por encima de los criterios de necesidad, estar en ocupación se considera como merito para acceder a una vivienda social, con lo que, en la práctica, se incumple gravemente el principio de equidad y se relega de ayuda a los colectivos verdaderamente vulnerables. No deja de ser sorprendente que un incumplimiento legal sea causa de beneficio en vez de sanción, ya que ello quebranta a su vez los principios del Estado de derecho.

Otra disfunción es la propuesta de que los suelos urbanos lleven una cesión obligada de edificabilidad de vivienda protegida. Esta normativa, que ya existía en los suelos en desarrollo, con el consiguiente encarecimiento y contracción de la oferta de suelo, resulta especialmente contraproducente en los suelos urbanos.

La razón es que en la práctica nadie va a transformar un edificio ya existente, si ello lleva consigo una pérdida de valor económico de su edificabilidad, con lo que puede suponer la desaparición total de la oferta de obra nueva en los centros de las ciudades, con el consiguiente envejecimiento y gentrificación del parque.

El problema radica en la falta de oferta de vivienda en alquiler, tal y como han repetido hasta la saciedad organismos de todo tipo.

El problema radica en la falta de oferta de vivienda en alquiler, tal y como han repetido hasta la saciedad organismos de todo tipo, con lo que no es posible entender, desde una perspectiva de interés general, que la solución pueda pasar por medidas que no hacen sino “maltratar” y, por ende, paralizar y contraer aún más, la oferta actual y futura.

Ni tampoco tiene sentido discriminar a los grandes tenedores para hacer recaer sobre ellos una buena parte del peso de las citadas medidas, cuando lo que necesitamos para avanzar en el desarrollo del mercado del alquiler, es, precisamente, favorecer su presencia, con el objetivo de lograr una mayor profesionalización del sector. Es más, una de las mejores palancas de vivienda social en alquiler son los modelos de colaboración público-privada, y estos necesitan de unas condiciones atractivas y de seguridad jurídica para ser viables.

Por lo tanto, una reforma estructural obligada es que el actual proyecto de ley de vivienda no llegue nunca a estar en vigor, lo cual puede ser muy probable ante los problemas competenciales y constitucionales anticipados por el Consejo General del Poder Judicial. La pena es que en el camino habremos perdido importantes flujos de inversión que tan necesarios son, tanto para financiar nuestras deudas acumuladas, como para aumentar el stock de oferta de alquiler.

El amparo del derecho de propiedad es uno de los pilares clave de una sociedad avanzada, y no existe ningún país que haya alcanzado altas cotas de bienestar sin su plena protección. En este sentido, nada mejor que garantizar y preservar este derecho de propiedad, para que, junto con las debidas medidas adicionales fiscales o regulatorias de estímulo a la oferta, se favorezca el necesario desarrollo del mercado del alquiler, que redunde en una verdadera mejora de la accesibilidad a la vivienda para todos.

*** Gregorio Izquierdo (director del IEE) y Nicolás Vicente (investigador del IEE)