Control de alquileres, una nefasta idea

Dicen que Winston Churchill se quejaba de que, cuando pedía consejo a cinco economistas, recibía cinco respuestas contradictorias. La única excepción era cuando entre esos economistas se encontraba John Maynard Keynes, en cuyo caso recibía seis respuestas contradictorias.

Es cierto que en muchos ámbitos existen grandes discrepancias entre economistas de distintas escuelas. Sin embargo, Greg Mankiew incluía en su libro Principios de Economía una larga lista de ideas en torno a las que existe un amplio consenso entre los economistas. La primera de la lista, con un 93% de aceptación, era la proposición de que "las políticas de control de alquileres reduce la calidad y la cantidad de las viviendas disponibles".

Durante los últimos días se ha intensificado la presión que ejerce Podemos dentro del Consejo de Ministros para imponer políticas de precios máximos en el mercado del alquiler en las grandes ciudades españolas. Esta es una medida que el PSOE aceptó incluir en el acuerdo de Gobierno, pero que se resiste a aprobar por el rechazo frontal de algunos de sus miembros, entre otros la vicepresidenta económica, conscientes de las nefastas consecuencias que ha tenido siempre que se ha aplicado.

¿Cuáles son esas nefastas consecuencias que tienen las políticas de control de alquileres? De acuerdo con los economistas Tyler Cowen y Alex Tabarrok, pueden resumirse en cinco efectos principales.

En primer lugar, esta política tiende a generar un desabastecimiento crónico de viviendas. Como en cualquier mercado, si el Estado fija precios que están por debajo del precio de equilibrio, la demanda excederá la oferta disponible a ese precio: habrá mucha más gente buscando alquiler que viviendas disponibles, haciendo que encontrar vivienda se vuelva misión imposible.

Si el Estado fija precios que están por debajo del precio de equilibrio, la demanda excederá la oferta disponible a ese precio

Además, con el tiempo el problema tendería a agravarse, puesto que la oferta de alquiler es más elástica a largo plazo que a corto: la escasez de viviendas en alquiler irá aumentando con el tiempo.

En segundo lugar, también se disparará el tiempo y los costes de búsqueda. En Nueva York, que ha padecido durante décadas este tipo de políticas, solía decirse que la única forma de encontrar vivienda era consultando en el periódico la sección de necrológicas.

Al darse esa carrera permanente por encontrar las escasas oportunidades disponibles, la gente se ve obligada a recurrir a agentes inmobiliarios para que le ayuden en esa búsqueda. Se produce un derroche de tiempo y recursos en el que los únicos que salen ganando son los intermediarios.

En tercer lugar, se produce una mala asignación permanente de los recursos. Cada vivienda deja de asignarse a quien mejor se adapte a sus preferencias y el criterio principal de asignación pasa a ser el azar. Los inquilinos, una vez logran encontrar una oportunidad, tienden a evitar a toda costa tener que mudarse.

En ciudades donde se han aplicado políticas de este tipo, como Nueva York, se comprueba que abundan los casos de individuos o parejas que alquilan viviendas con más habitaciones de las que querrían, mientras familias grandes se tienen que conformar con viviendas más pequeñas pese a estar dispuestos a pagar más. El sistema de precios deja de funcionar como transmisor eficiente de información.

En cuarto lugar, se produce lo que los economistas denominan una pérdida irrecuperable de eficiencia (deadweight loss). Muchos propietarios tenderán a excluir sus viviendas del mercado de alquiler por la menor rentabilidad obtenida, mientras que inquilinos que estarían dispuestos a pagar más del precio fijado políticamente, se encuentran con la imposibilidad de encontrar vivienda. Dicho de otro modo, se impiden intercambios mutuamente beneficiosos y por tanto generadores de riqueza.

Por último, esta política genera un deterioro progresivo de la calidad de los inmuebles. Debido a la escasez crónica de oferta que se produce, la soberanía del consumidor desaparece y la calidad deja de ser un factor decisivo en su toma de decisiones.

Por ello y por la caída de la rentabilidad, el propietario dejará de tener el incentivo a invertir en sus viviendas y tenderá a minimizar cualquier gasto en reparaciones y reformas. Los inquilinos se verán obligados a vivir en viviendas en cada vez peor estado por la mera escasez de oferta impuesta por la regulación.

Por este último motivo, el exministro de exteriores de la República Socialista de Vietnam, Nguyen Co Thach, reconoció que "los estadounidenses no pudieron destruir Hanoi, pero los vietnamitas sí destruyeron su propia ciudad por la imposición de alquileres bajos".

En la misma línea, el economista sueco Assar Lindbeck afirmó que "el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir una ciudad… salvo tal vez el bombardeo".

En las grandes ciudades españolas existe un grave problema de acceso a la vivienda. Durante los últimos años, la demanda de vivienda en alquiler ha aumentado de forma considerable en estas ciudades debido a la creciente concentración de población en núcleos urbanos. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda, cada vez más restringida por criterios políticos, ha aumentado muy poco en términos relativos.

Cuando mucha más gente quiere vivir en una ciudad y el espacio apenas aumenta, solo existen dos soluciones reales. Por un lado, permitir el aumento de la cantidad de vivienda para albergar a esa mayor demanda. Por otro, mediante la reducción de la demanda: por ejemplo, incentivando que aquellos que marginalmente menos valoren vivir en grandes ciudades, opten por otras opciones.

Es evidente que el primero de los mecanismos no está funcionando de forma correcta, dado que la oferta de alquiler está políticamente constreñida y desincentivada por restricciones regulatorias. La solución al problema de acceso a la vivienda se encuentra justo ahí: en la eliminación de la perversa interferencia política que impide que la oferta se adapte a la demanda.

Imponer precios máximos al alquiler no es una solución, sino un problema añadido. Sus consecuencias son justo las contrarias: disparan la demanda y reducen aún más la oferta.

Sea con buena intención o por influencia de grupos de presión, se está vendiendo políticamente que el control de alquileres va a facilitar el acceso a la vivienda, cuando en realidad lo dificulta todavía más. Pocas ideas económicas son capaces lograr tanto consenso entre los economistas como el rechazo al control de alquileres.

*** Ignacio Moncada es economista, analista financiero y miembro del Instituto Juan de Mariana.