"Todos están esperando que se derogue", sostiene a EL ESPAÑOL-Invertia Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios. La Ley de Vivienda tiene uno de los futuros más inciertos dentro del paquete legislativo de esta legislatura, en la que fue casi una obsesión lograr la primera norma de este tipo de la democracia.

Costó mucho tiempo y reproches dentro del propio Ejecutivo. Llegó a haber desmentidos públicos de la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, a su colega de Hacienda, María Jesús Montero, sobre los avances conseguidos. Fijar topes a los alquileres era el principal motivo de fricción.

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Al final hubo acuerdo, e incluyó topes. ERC y EH-Bildu dieron el respaldo necesario a una norma que plantea topes de precios en las llamadas áreas tensionadas, aquellas en las que el pago de la renta más los gastos supere el 30% de los ingresos. O donde los precios hayan subido más de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

También prevé límites a cuánto se podrán revalorizar los contratos que se renueven; obliga a los caseros a pagar los gastos de la inmobiliaria y estima que a partir de ahora será considerado gran tenedor quien tenga cinco pisos en alquiler en una zona tensionada.

Efectos negativos

"Los efectos han sido bastante negativos", asegura Salcedo. Dos han sido las desbandadas que identifica para justificar su respuesta: la de los fondos de inversión y la de propietarios que han salido del mercado de alquiler.

Lo curioso es que estos efectos no han sido tanto posteriores a la entrada en vigor de la ley como anteriores. Salcedo apunta que fondos dedicados al build to rent "hace tiempo que fueron ralentizando sus inversiones en ese tipo de suelo porque eran conscientes de que se podía aprobar la ley".

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El inmobiliario acusó el largo debate sobre cómo sería la norma, y la incertidumbre desató la volatilidad. La caída en la oferta por la huida de propietarios a otras opciones siguió de forma natural.

Los portales de alquiler estiman que esa caída era del 25% en las grandes ciudades antes de que se aprobara la ley, y Salcedo comparte el temor del sector de que el desplome de la oferta pueda llegar al 40% cuando se sientan con plenitud sus efectos. En un balance de cómo se comportó el mercado durante la legislatura, Idealista sostuvo que la oferta habia menguado un 28% en total.

Las señales de alarma se intensificaron con la entrada en vigor de la norma. Uno de cada tres propietarios empezó a valorar pasarse a otros formatos de alquiler no afectados por la ley, como el temporal o el vacacional, para no verse impactados. La oferta de alquiler de pisos de playa ha subido ya este verano un 9%. No sorprendió al sector.

"Los particulares han empezado su propia cruzada. Es terrible. Es una retirada de viviendas del mercado. Se genera una inestabilidad e inseguridad para el arrendatario. Con contratos por ocho meses, en una modalidad de contrato temporal. El precio de los alquileres va a subir mucho más", continúa.

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La posibilidad de ver mermada su rentabilidad por los topes de precios influye, pero no es determinante para la huida de los propietarios, a juicio de Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval. La clave es el contexto: ahora hay otras opciones menos arriesgadas.

"Se están creando alternativas de inversión sin riesgo que pueden dar un 3,5% en deuda pública. Si le quieres sacar un 5% o un 6% a la vivienda… Antes era interesante, pero ahora se vuelve el tema más complicado", explica. Sí le saca algo positivo a la ley: "llama la atención sobre un problema al que no se presta suficiente atención, pero no lo puede resolver, porque tiene un obstáculo fundamental, y es el suelo".

Apicada a medias

También, continúa, porque legisla sobre una cuestión que está transferida a las comunidades autónomas. Ha sido algo que ha limitado la aplicación de los aspectos más polémicos de la ley, comentados al inicio de este artículo: los topes de precios o la rebaja de la consideración de gran tenedor para quien tenga cinco viviendas.

Lo que queda para el todo el territorio, y aplica ya, es el límite a la actualización de alquileres, al 2% este año, y la petición al casero para que abone los gastos de gestión de la inmobiliaria, pero sobre esto también ha habido polémica: muchos inquilinos han denunciado que algunas agencias pretenden cobrarles este servicio, argumentando que en la CCAA en la que se está se ha decidido no aplicarlo.

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Hasta ahora, sólo Barcelona ha anunciado su intención de declararse zona tensionada. El PP se ha mostrado contrario, y tras el vuelco de las elecciones municipales y autonómicas, se prevé imposible desarrollar los topes en las comunidades con mayor presión de precios: Baleares, Comunidad Valenciana o Madrid. 

"Una ley no puede resolver un problema como el de la vivienda", zanja Ruiz. El sector considera un error frontal esta norma, y preguntado por alternativas, remarca que ninguna será efectiva pronto.

Pacto de Estado

"El problema de la vivienda es muy grave en España y todavía ningún gobierno, da igual el color, se ha sentado a analizar por qué está pasando lo que está pasando, por qué no hay parque público de vivienda, por qué estas distorsiones en el mercado", señala Salcedo.

Aboga por un "pacto nacional o pacto de Estado por la vivienda", que en cualquier caso no daría resultados hasta dentro de 25 o 30 años. "Esto no va de un Gobierno o una legislatura, sino por lo menos cinco o seis legislaturas", remarca.