Además del frenazo del mercado de la vivienda, con una importante caída en las compraventas y en la concesión de créditos hipotecarios, abril también ha supuesto la confirmación del crecimiento que están registrando en España las adquisiciones de viviendas sin necesidad de financiación.

El 56% de los pisos y casas comprados ese mes fueron 'a tocateja', según los datos de Consejo General del Notariado. Son siete puntos más que hace un año, un movimiento que se explica por el rápido incremento de los tipos de interés, que ahuyentan tanto a particulares como a inversores.

La cifra, reconoce el sector, sorprende porque va a contracorriente de la tendencia de los últimos años, que apuntaba a que la mayoría de compras de vivienda iban respaldadas por un crédito hipotecario. Era así de forma general desde 2017, como reconoce el Ministerio de Vivienda en un reciente informe.

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"Sólo en torno a una tercera parte de las viviendas se adquieren sin él", apunta el documento. Este era sólo el último capítulo en la relación de vaivenes entre hipotecas y compraventas que se vive en nuestro país desde 2007.

Ese año, dos de cada tres compras de vivienda se hacían mediante préstamo hipotecario. El estallido de la crisis cambió todo, y en 2013 se consumó el viraje: dos de cada tres viviendas se compraban directamente sin hipoteca. Cuatro años más tarde, se daba de nuevo la vuelta a la situación.

Escalada de tipos

Hasta ahora. "El dato más estable es que en torno al 50% y el 55% de las ventas de financia, aunque es verdad que desde que empezó el año este dato tiene tendencia a la baja", admite a EL ESPAÑOL-Invertia José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).

Considera que la subida de los tipos de interés ha hecho que pesen más dos factores que están ahora en crecimiento. Por un lado, cada vez hay más compraventas de extranjeros, muchos de los cuales "vienen con ahorros y no se financia, o si se financia lo hacen en sus países de origen"; por otro, que muchas familias están tirando de ahorro para hacer inversiones ante la escasez de alternativas.

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"Son familias que tienen dinero y compran porque todavía no había empezado a subir la remuneración de depósitos en los bancos. No tenían muchas alternativas de inversión a la vivienda", expone. 

Mientras estas variables crecen, los mayores tipos de interés reducen la capacidad de compra de clientes con recursos más limitados. El sector estima que se ha perdido ya un 20% de potenciales compradores. En la imagen general, así, proporcionalmente ganan terreno las compras 'a tocateja'.

Bancos "poco imaginativos"

"Creo que será coyuntural, viene motivado por los tipos de interés altos y en la medida que se estabilicen, pasará", opina Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Apunta que el impacto que ha supuesto pasar de un "año espectacular" en 2022, con los tipos rozando el 1%, a la situación actual ha dejado en fuera de juego inicial a las entidades.

"En diciembre y enero los bancos no fueron imaginativos a la hora de afrontar la subida de los tipos. Nos pilla descolocados; el tipo fijo era alto y nadie se embarcaba en una hipoteca variable. Después han sacado tipos fijos más atractivos. Podemos tenerlos desde el 2,15%, y han sacado tipos mixtos también", señala.

Su expectativa reside en junio, cuando cree que se reflejarán esos cambios en la oferta de créditos, para elevar del actual 44% al 50% las compraventas financiadas. Además, se espera que en el segundo semestre los tipos de interés se moderen. 

No solo grandes patrimonios

Las compras al contado superaron la mitad de las compraventas en septiembre de 2022. Era un punto de quiebre en un momento en el que no sólo había aumento de inversión extranjera o deseos de inversión para altos patrimonios; también presupuestos más modestos se embarcaron en nuevas viviendas sin créditos.

¿Cómo lo hicieron? Con cancelaciones de hipotecas previas y compras al contado. "Desde la pandemia en adelante ha habido una toma de decisiones que antes no había. Muchos han vendido casa, han liberado capital y han cambiado su proyecto de vida", señala el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro.

Del piso en el centro a la vivienda unifamiliar en la periferia, con más espacio y exteriores. Además, en una buena coyuntura de precios que favorecía ese intercambio. "Muchos de esos cambios de casa han producido liquidez, se entraba a la nueva vivienda con un excedente", indica.