La Ley de Vivienda ya ha sido definitivamente aprobada y publicada en el BOE tras un largo periplo de negociaciones que arrancó hace más de 15 meses en el Consejo de Ministros. Y uno de los puntos que regula tiene que ver con las compraventas sobre plano. De hecho, incluye dos novedades “que son muy importantes para los compradores”, según relatan desde El Defensor de Tu Vivienda.

La primera de ellas consiste en que se garantizan, expresamente, todas las entregas a cuenta dadas. Hasta ahora, la Ley de Ordenación de la Edificación tan solo protegía las cantidades pagadas “desde la obtención de la licencia de edificación”.

Esto es relevante por dos razones: porque al comprador no le resulta fácil saber cuándo obtuvo el promotor la licencia de la edificación; y porque en las cooperativas de viviendas se suelen realizar aportaciones antes, incluso, de comprarse el solar.

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“La nueva ley corrige un grave defecto de la anterior que había sido muy criticado por los expertos en la materia”, afirma Alejandra Parente, responsable del Área de Inmobiliario de El Defensor de Tu Vivienda.

La segunda novedad es que se extiende de dos a cuatro años el plazo del que disponen los compradores para poder recuperar las cantidades pagadas a cuenta de una vivienda en construcción.

Recopilemos: hasta octubre de 2015, dicho plazo era de 15 años; de octubre a diciembre de 2015, se rebajó a 5 años por cambios en el Código Civil; desde el 1 de enero de 2016, bajó hasta los 2 años; y, a partir de ahora, será de 4 años.

“Aunque todavía nos parece un plazo algo corto, duplica al anterior. Es importante tener en cuenta que el plazo común para formular reclamaciones judiciales es de cinco años. No obstante, precisamente porque la promoción de viviendas suele conllevar varios años, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de garantía de hasta diez años”, concluye Alejandra Parente.

¿Qué es comprar sobre plano?

Varias son las opciones que tienen aquellas personas que quieren adquirir una vivienda: nueva, de segunda mano, en régimen de cooperativa… y sobre plano.

Básicamente, se trata de elegir una vivienda antes de su edificación. Por tanto, se separa el proyecto de la obra.

Vivienda sobre plano. Pixabay

“En la compra sobre plano, el constructor se encuentra por lo general en los trámites legales o administrativos necesarios para dar inicio a la obra, y a la espera, por supuesto, de captar un mínimo de compradores que garanticen los recursos económicos de la construcción”, explican desde AQ Acentor.

Y añaden: “Para los inversores, los principales atractivos de esta solución inmobiliaria se centran en la fijación previa del valor del inmueble, el pago por plazas de la cuota inicial y, en ocasiones, el ajuste de algunos cambios en los planos conforme a gustos o requerimientos. Si la vivienda aumenta su valor comercial, las ganancias estarían garantizadas”.

¿Cuál es el proceso?

Para empezar, el potencial comprador debe firmar un documento llamado encargo fiduciario. En el mismo se incluyen diferentes cláusulas relacionadas con el valor, el proceso de construcción y las condiciones para la firma de una futura promesa de compraventa.

Conviene recalcar que no se trata de un proceso de compra definitivo. Y la garantía es que los recursos se devolverán en el supuesto de que no se cumplan las cláusulas acordadas. Si se alcanza lo que se conoce como punto de equilibrio (algo que sucede cuando se alcanzan los recursos administrativos y económicos para la construcción), el constructor firma la promesa de compraventa con los potenciales clientes. Y la entidad fiduciaria desembolsa el dinero de la inversión al constructor para que arranque la obra.

¿Qué hay que mirar con lupa?

Antes de dar el paso de comprar una vivienda sobre plano, conviene mirar con lupa una serie de cuestiones para no llevarse posteriores sorpresas. Por ejemplo, hay que estudiar la trayectoria del constructor.

En este sentido, desde AQ Acentor, remarcan que “es preciso verificar que esté registrada en los organismos correspondientes, así como sus referencias y resultados de obras anteriores”.

Asimismo, el promotor debe disponer de la siguiente documentación: la propiedad del solar; la licencia de obra y la certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el ayuntamiento correspondiente; inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad, y el certificado del Registro Mercantil para acreditar la sociedad (datos de inscripción, administradores y/o apoderados, domicilio social y NIF).

“Sin comprobar esta documentación del promotor no se recomienda firmar ya que, de hacerlo, se corre el riesgo de ser víctima de una posible estafa”, subrayan desde Fotocasa. Además, las personas interesadas deben revisar bien el contrato, comprobar que la vivienda tiene una memoria de calidades y disponer de los planos.