El precio de la vivienda sigue con su particular escalada. Por ejemplo, en el caso de Barcelona, y durante el último año, la vivienda usada ha crecido un 1,2% interanual. Así, en el mes de julio, alcanzó los 4.035 euros el metro cuadrado. En el caso de Madrid, ese porcentaje ha sido del 3,7%, para llegar a los 3.900 euros. Es decir, máximo histórico, según los datos de Idealista.

Y el futuro augura que esta subida de precios continuará tanto en la Ciudad Condal como en la capital. “El mercado residencial en Barcelona capital comienza a mostrar signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente, esta última significativamente inferior”, afirma Pablo Pluvinet, delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación.

Y añade: “A esto habría que sumar el desequilibrio que viene produciéndose en la Ciudad Condal en materia de desarrollo de suelo debido a la compleja configuración geográfica de la ciudad, y su consecuente impacto directo en la política de precios del producto disponible”.

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Otra 'piedra en el camino' es la nueva ley urbanística vigente en Barcelona. La misma obliga a destinar el 30% de las viviendas construidas a protección oficial. Dicho de otra manera, una limitación para arrancar nuevas promociones. Eso desplazará la construcción de nuevas viviendas hacia poblaciones vecinas.

Por tanto, y a raíz de una menor actividad promotora, se prevé un encarecimiento de la vivienda de obra nueva. Y, de paso, también de la oferta de segunda mano. En este último caso, las previsiones de Sociedad de Tasación apuntan a que los precios sigan siendo inferiores a los de la obra nueva. En otras razones, porque los costes de construcción no tienen un impacto directo en el precio de venta.

Gran demanda

“En Madrid capital se observa, en términos generales, un gran dinamismo de la demanda de uso residencial. Ello está propiciando una disminución acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios”, afirma Beatriz Ibernon, delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación.

Así, en zonas con niveles de renta medio-alto ya se está produciendo alzas que han disparado los precios hasta niveles similares a los años previos a la crisis de 2008. En este contexto, son las viviendas de mayor superficie con espacios exteriores y/o terrazas (sobre todo áticos y bajos) las preferidas por los compradores.

“La oferta de suelo para uso residencial en Madrid capital continúa en niveles relativamente bajos, a diferencia del área periférica dónde se detectan solares edificables o suelos con gestión pendiente”, apunta Beatriz Ibernon.

Y matiza: “El desbloqueo por parte del Ayuntamiento de los planes urbanísticos del Sureste y la puesta en marcha del Distrito Castellana Norte permitirán incrementar la oferta de obra nueva en la capital. También destaca el desarrollo urbanístico de El Cañaveral, cuya edificación avanza a buen ritmo”.

Alrededores

Como ya ha quedado dicho, serán las zonas colindantes con Barcelona las que estarán en disposición de acometer más vivienda nueva. En la zona que ocupa la primera corona metropolitana, “los niveles de demanda permanecen más elevados que la oferta disponible. Aunque el volumen de obra nueva que se promueve es sensiblemente mayor al registrado en Barcelona capital”, asegura Pablo Pluvinet.

El delegado de Sociedad de Tasación indica, asimismo, que “no están previstos nuevos grandes desarrollos, salvo en zonas concretas como Gavá. El considerable aumento de los costes de construcción, que está afectando de forma generalizada a toda España, amenaza la viabilidad de futuras promociones de obra nueva. En especial, aquellas ubicadas fuera de la primera corona”.

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En el caso de Madrid, Sociedad de Tasación detecta una fuerte actividad promotora en las zonas del noroeste, norte y sur de la capital. Principalmente en municipios colindantes con la ciudad de Madrid (Boadilla, Pozuelo y Getafe), así como en aquellos municipios con suelo disponible (Las Rozas, Valdemoro, Colmenar Viejo, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares).

En los alrededores de la capital, la falta de suelo vacante para residencial es cada vez más evidente. De ahí que sean escasos los ámbitos que pretenden incrementar la oferta de suelo. A ello hay que añadir la aprobación, todavía pendiente, de algunos Planeamientos Generales relativos a ciertos municipios.

Tampoco conviene olvidar el acelerado ritmo con el que se absorbe la oferta nueva en aquellos dónde sí se están llevando a cabo actuaciones de urbanización. Esta escasez de suelo, junto con el incremento de los costes de construcción, tiene una consecuencia: un incremento de los precios de obra nueva.