Un 14,4% interanual. Es lo que creció la compraventa de viviendas en octubre. En números redondos, 56.958 unidades. Son los últimos datos del Consejo General del Notariado que también destaca cómo las transacciones de pisos aumentaron un 17,2% durante el último año, hasta las 42.194 unidades.

Esto sucede cuando la inflación se ha disparado en noviembre hasta el 5,6%, el peor dato de los últimos 29 años. Elevada inflación, más el freno en la construcción de vivienda nueva, una menor oferta de segunda mano y los bajos tipos de interés hacen que los inversores vuelvan a mirar al sector inmobiliario como activo refugio. Y muchos de ellos no con la intención de que sea su residencia, sino para alquilar.

“Estamos detectando un incremento de compradores que, ante la actual crecida de la inflación, se plantea la compraventa de inmuebles para ponerlos en alquiler”, afirma Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

Compradores con cierto poder adquisitivo. “Ahora mismo están comprando pisos estándares, con dos o tres habitaciones, en barrios relativamente céntricos, y que podían dedicarse al alquiler”, apunta Ricard Garriga, CEO de Trioteca.

Una compra que, haciendo la ecuación entre hipoteca y alquiler, les sale rentable. Su objetivo es doble. Por una parte, sellar o fijar el valor de su dinero delante del crecimiento de la inflación. Por otra, obtener una renta mensual fija dada la nula rentabilidad actual de los depósitos. “Si la inflación continúa en estos niveles durante los próximos meses, el número de compradores con esta motivación seguirá aumentando”, pronostica Lázaro Cubero.

Buena rentabilidad

Tradicionalmente, al inversor español le ha gustado la inversión en ladrillo. Algo que se ha demostrado durante la pandemia, además de en crisis anteriores. En la actualidad, y según Tinsa, comprar para alquilar conlleva unas rentabilidades que oscilan entre el 3,5% y el 6% dependiendo de la ciudad. Este último porcentaje se da más en los barrios considerados como más humildes de las mismas, donde los precios de compra son menores.

“Hay una demanda proveniente de 2020 que demoró la decisión de compra por la situación de incertidumbre por la pandemia”, afirma Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Y añade: “Ante otros activos de valoración más volátil, los inversores se decantan por invertir en ladrillo para comprar o alquilar. De ahí que las cifras del INE de agosto y septiembre no tengan precedentes”.

En concreto, la compraventa de viviendas marcó su mejor agosto de los últimos 14 años: se disparó un 57,9%, hasta las 49.884 operaciones. Por lo que respecta a septiembre, ese porcentaje fue del 40,6%, con 53.410 operaciones. El mejor septiembre desde 2008.

Según Ferran Font, la inflación, en su nivel más alto desde 1992, podría hacer que las rentas cambiaran su signo. “Los contratos referenciados al IPC, a los que les toque ser renovados, podrían subir la mensualidad a los inquilinos, justo en un momento en el que la demanda tiene más dificultades para llegar a fin de mes debido al encarecimiento general de bienes y servicios”, revela Font.

Por otro lado, la subida del precio de la vivienda en venta podría favorecer el repunte de las rentas. “Es el camino que podrían tomar los que ahora están comprando con la intención de poner esa propiedad en alquiler. De este modo, blindarían la rentabilidad del activo”, comenta el director de análisis de pisos.com.

La inflación acabará reflejándose en los alquileres. Quienes ya tengan un contrato referenciado a este índice podrán ver incrementado el precio. “Ello no afectará de forma directa ni drástica al precio de las viviendas que se encuentran en venta o a los compradores que deseen adquirir una vivienda en alquiler”, indica Francisco Sierra, director general de Casavo España. Lo que habrá que ver es qué harán propietarios que tengan referenciados el contrato al IPC: si lo subirán o lo mantendrán si el inquilino es un pagador puntual.

Problema en la oferta

Cierto que la subida del IPC está provocando que muchos alquileres, en su revisión anual, se vayan encareciendo. “Entendemos que este no es motivo suficiente para que un particular o inversor decida apostar por el alquiler”, matiza José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Pero añade: “Lo que si vaticinamos es que las rentas de alquiler van a subir, más allá del IPC, porque ya se está fraguando, nuevamente, un problema en la oferta, que es y será, más escasa. La reducción paulatina de la oferta de viviendas en alquiler se está produciendo porque muchos propietarios, al conocer las medidas aprobadas en el anteproyecto de la ley de vivienda, que van contra la rentabilidad del pequeño propietario, están abandonando el alquiler y ponen en venta sus viviendas”.

A este fenómeno Zurdo lo denomina como “sombra de la aplicación de la ley de vivienda”, que previsiblemente estará lista en la segunda mitad de 2022, “y será un freno para los arrendadores”. Eso sí, habrá que contar con los 18 meses que se ha dado el Gobierno para trabajar los índices de precios del alquiler una vez se aprueba la ley. Sin olvidar que serán comunidades autónomas y ayuntamientos quienes decidan su aplicación o no. El PP ya ha dicho que no lo hará allá en donde gobiernan.

José Ramón Zurdo no descarta que, al subir los precios del alquiler en 2022, “pueda llamar la atención de algunos arrendadores que vean ahora una oportunidad de obtener mayor rentabilidad”.

Si la inflación perdura, y acaba siendo más estructural que coyuntural, habrá que ver hasta qué punto infla la contratación de hipotecas a tipo fijo. Un fenómeno que ya se está produciendo.

Así, la firma de hipotecas se disparó en septiembre un 57,7%, para situarse en 42.547 préstamos: récord de la última década. Las hipotecas sobre viviendas a tipo fijo representaron el 65,7% del total y el 34,3% fueron a tipo variable. Una manera de ‘protegerse’ ante futuras subidas de los tipos de interés de quienes compren para alquilar.