El Consejo de Ministros ha dado luz verde al anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda. “Pretende configurar a la vivienda como el quinto pilar del estado del bienestar”, afirmó Raquel Sánchez, ministra de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana durante la posterior presentación.

Uno de los aspectos más relevantes del anteproyecto, que será tramitado por procedimiento de urgencia, es el relacionado con lo que se ha denominado como zona tensionada. Podrán ser declaradas zonas tensionadas aquellas en la que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. O bien, que el alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de al menos un 5% por encima del crecimiento del IPC en cada autonomía.

“Los dos requisitos se tienen que cumplir”, afirman fuentes del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. Fuentes que han indicado que con el texto lo que se pretende es que haya “un equilibrio entre el derecho a la vivienda y a la propiedad privada”.

Ahora bien. Puede darse el caso de que haya comunidades autónomas que no se acojan a la definición de área tensionada. Hay que recordar que son éstas las que tienen las competencias en materia de vivienda, así como los ayuntamientos. Y las comunidades y ayuntamientos del PP no van a emplear una norma que el partido va a recurrir al Tribunal Constitucional.

Las fuentes del ministerio dirigido por Pilar Sánchez matizan que, aunque no se acojan a la definición de área tensionada, “pueden establecer la suya propia. El área tensionada podría ser diferente en esas comunidades autónomas”. Y añaden: “De hacerlo, no se aplicarían las medidas fiscales”.

Ahora bien, hay dos incentivos fiscales que se aplicarían en todo el territorio: el relativo a la rehabilitación o mejora (sería del 60% en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores); y aquel relacionado con la vivienda asequible incentivada o protegida. En este caso sería del 70%, y sería vivienda arrendada a la administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Otra cuestión relativa a qué pasaría si un propietario de una zona tensionada no baja el precio, si se perdería las bonificaciones fiscales. Desde el ministerio se muestran rotundos: “La opción es voluntaria para las personas físicas. Si no cumple, no tendría esos beneficios”.

Alquileres en venta

Las reacciones al anteproyecto no se han hecho esperar. Desde Asval (Asociación de Propietarios de Vivienda de Alquiler) consideran que “supondrá una reducción de la oferta disponible en el mercado del alquiler y limitará la inversión para mejorar el parque inmobiliario residencial actual”.

Aquellos propietarios particulares, cuyas viviendas en alquiler están por finalizar sus contratos, gran parte de ellos ya apuestan por venderlas al vencimiento del contrato.

“Si hoy mismo se aplicarán las medidas que contiene este anteproyecto, el pequeño propietario sabe que tiene sobre su alquiler una espada de Damocles en forma de área tensionada. La misma le puede caer en cualquier momento para cortarle de raíz la rentabilidad en el alquiler”, afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Por su parte, Nicolas Barilari, CEO de Finaer, estima que “el propietario al no poder rentar el piso al valor esperado, comenzará a trasladar al inquilino costes que hasta hoy, o bien los asumía él, o bien estaban incluidos en el contrato”. Dos ejemplos son los gastos de comunidad o el seguro de la vivienda. Y añade: “Paralelamente veremos un aumento de los contratos en negro, o no declarados”.

El anteproyecto de ley no sólo va a afectar al mercado del alquiler. También al de compraventa. Y, por tanto, a las hipotecas. Conviene recordar que el anteproyecto penaliza la vivienda vacía, es decir, a aquellas personas que posean más de cuatro inmuebles que lleven desocupados más de dos años sin causa justificada.

“Con esta medida los propietarios se plantearán vender las viviendas. Por lo tanto, existe la posibilidad de que aumente la oferta en el mercado inmobiliario. Esto podría llevar incluso a la bajada de precios, pero no en todas las poblaciones. Al final, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la demanda es muy alta”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

Flujos de inquilinos

Debido a que las competencias en la aplicación de puntos como la ley que limita el alquiler, o el impuesto a la vivienda vacía, va a recaer en comunidades autónomas y ayuntamientos, la ley "tendrá un recorrido corto o una aplicación muy relativa". Así opina Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Desde el portal inmobiliario señalan que se trata de una ley que está creando una situación muy inestable. A la par, está generando muchas dudas sobre cómo se va a aplicar, quién lo va a aplicar, cuál va a ser el resultado… “Nos encontraremos con una situación contraria a la que se está buscando. Se va a producir un deterioro a nivel territorial que modificará los flujos de inquilinos”, indica Font.

Por último, Montse Moreno, vicepresidenta de Aepsi (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario) señala que habrá más indeterminación en el mercado del alquiler: “desincentiva a empresas a invertir en edificios destinados a alquileres de larga temporada. La limita mediante un índice que se tiene que crear y que no se sabe cuál será”. Y concluye: “La administración no favorece la creación de más vivienda social o asequible con garantías de cobros para los propietarios y de que la vivienda va a ser devuelta en buen estado. Es ahí en donde se conseguiría el objetivo”.