El número de hipotecas sobre vivienda registrado en marzo ha roto con cinco meses de caídas, pero lo que no deja de subir es el importe medio de las mismas, hasta el punto de registrar en este periodo su valor más alto desde el estallido de la pandemia y confirmar una tendencia que se retrae a 2015.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha confirmado este jueves que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas cerró marzo en 137.729 euros, su mayor cifra desde el inicio de la pandemia.

Incluso va más allá. Desde enero de 2015 a marzo de 2021 ha pasado de 105.491 euros a 137.729 euros, es decir, un incremento del 30% en seis años y tres meses (ver siguiente gráfico).

¿Y febrero de 2020 (175.114 euros)? Tuvo un valor mucho mayor que marzo de 2021, aunque esta anomalía en la serie tiene explicación. El propio organismo público indicó en la nota de prensa sin mucho detalle que se debía a “la constitución de numerosas hipotecas de capital elevado sobre viviendas por un número muy reducido de personas jurídicas”.

Juan Villén, director de Idealista/Hipotecas, explica que “a lo mejor se constituyeron hipotecas sobre carteras inmobiliarias que pudiera tener algún servicer con mucho volumen y, de repente meten un volumen inesperado que dispara la media”. “Es un dato testimonial que se sacaría de la ecuación”, considera.

Durante la pandemia

Para analizar la situación, conviene separar el largo plazo del corto plazo (el último año), si bien los factores que responden a esta tendencia desde 2015 siguen todavía vigentes en la actualidad y sirven de tierra fértil durante la pandemia.

Entre marzo de 2020 y el mismo mes de 2021, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas ha ascendido 7,24%. Juan Villén expone dos motivos para explicar el repunte de este dato en el último año.

Por un lado, indica, “estamos percibiendo que por la pandemia y los ERTE, ciertos perfiles de usuarios que van más justo económicamente se han olvidado de momento de comprar”. Eso hace que las viviendas compradas sean de un ticket medio más alto, como sus hipotecas.

Por otro lado, el director de Idealista/hipotecas apunta que “se ha creado una demanda que no existía o no se preveía de gente que ya había comprado hace cinco años y que probablemente hasta dentro de diez o así no le tocaría volver a comprar y que ha adelantado esa decisión de compra”. “Ese perfil de cliente tiene ingresos más elevados, busca casas más grandes y de mayor calidad, y lo que está haciendo es comprar viviendas de ticket medio más alto”, afirma.

Terraza de las viviendas de la promoción Bayeu de Aedas Homes en Zaragoza. Aedas Homes

Además de estas circunstancias, Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, aporta una más: la distribución geográfica del impacto de la Covid-19 en el sector inmobiliario. “Los mercados residenciales españoles que más han sufrido por la pandemia han sido la costa y las islas, mientras los precios medios en las grandes ciudades se mantienen”, detalla a Invertia. Si las grandes urbes, que son las más caras, aguantan en la ecuación y se van costa e islas, que por lo general tienen precios inferiores, la media sube.

Largo plazo

Como bien se puede observar en el gráfico, esta tendencia alcista viene de largo. Se sustenta en varios factores de sobra conocidos como son los tipos de interés, la recuperación del sector inmobiliario y el peso de las grandes ciudades en el mercado residencial.

El director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Gregorio Izquierdo, comenta a Invertia que “en anteriores crisis se producía una restricción de financiación, pero en esta no ha ocurrido así, sino que está sirviendo de sostén a la actividad para normalidad de los mercados donde opera el crédito”. Además, añade, “los costes de las hipotecas en la actual coyuntura son excepcionalmente favorables”.

En este sentido, Juan Villén ilustra que “al estar tan bajos los tipos de interés, a 30 años la cuota que te puedes permitir es más elevada porque el peso de los intereses es mucho más bajo y con ello puedes afrontar una hipoteca mayor, siempre que tengas los ahorros suficientes y demás”. “En el contexto hipotecario, los precios y tipos medios son inmejorables”, refrenda Simone Colombelli.

Los expertos consultados por este medio también hacen hincapié en que durante los últimos años la recuperación del sector inmobiliario ha estado concentrada en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, etc.), donde los precios medios son más altos. A mayor valor, mayor hipoteca.

La pandemia, y sus cambios en las exigencias de los compradores, solo ha hecho aumentar la demanda de casas mejores y más amplias, con zonas comunes, piscina, etc., y en zonas donde está el trabajo, por mucho que el teletrabajo haya permitido a algunos volver al pueblo. Eso se paga, gracias a las históricas condiciones de tipos. De ahí la tendencia alcista en el importe medio de las hipotecas sobre vivienda.