La pandemia nos ha cambiado. Después de un año casi encerrados entre cuatro paredes, sin apenas espacio para respirar aire libre y adaptando espacios para teletrabajar horas y horas, la posibilidad de buscar una vivienda ha crecido a ritmos exponenciales entre los habitantes de las grandes ciudades, sobre todo Madrid.

En el trabajo de prospección en portales inmobiliarios, agencias y carteles en las ventanas, los futuros compradores han empezado a restar importancia al valor de la localización de su vivienda para elevar otros como una terraza, más metros cuadrados, un parque cerca, zonas comunes, garaje, piscina, eficiencia energética, etc.

Las viviendas en el centro de Madrid carecen de casi todas estas características. Como ejemplo, un reciente estudio de Idealista mostraba que el porcentaje de viviendas interiores en la capital alcanza el 20,3%, muy por encima de la media nacional (7,9%). 

Sin espacio para construir vivienda nueva en la almendra de la M-30 a precio accesible para los mortales, los compradores miran al cinturón periférico para cubrir las nuevas necesidades asociadas al concepto de hogar mencionadas en el párrafo anterior. Solo se levantan grandes promociones en Ribera del Calderón y Méndez Álvaro, con el "desde xxx euros" como gran freno para muchos. 

El estudio Luxury Homes de la consultora inmobiliaria Colliers destacaba esta semana el agotamiento del suelo para incluso construir nuevas viviendas de alto standing en el centro de la ciudad y como consecuencia, un aumento de los precios en las mejores ubicaciones. Si no hay para los que pueden pagar mucho, imaginen para la mayoría. Apenas 20 viviendas nuevas disponibles por encima de cinco millones de euros con una gran demanda. 

Solo hay que ver la explosión urbanística de nuevos barrios periféricos de la capital como El Cañaveral o Valdebebas y el interés que despiertan los futuros desarrollos del sureste y Madrid Nuevo Norte, incluso los que aún están por aprobar como Nueva Centralidad del Este o Campamento.

En rojo, la ubicación de Nueva Centralidad del Este. PwC

El valor del hogar

Durante el webinar de presentación del informe ‘Covid-19 / Impacto en el sector inmobiliario’ elaborado por Urban Land Institute (ULI), el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, ha destacado como reflexión tras este año de pandemia “la importancia de disponer de una vivienda adecuada”. Este concepto depende para cada cliente, pero “este periodo nos ha servido para poner en valor la casa que se ajuste a nuestras necesidades”.

En este sentido, el consejero delegado de Vía Célere, José Ignacio Morales, ha ahondado en el concepto de hogar. “Hemos pasado muchas horas y se valora mucho más”, ha reconocido. De ahí “la cierta marcha desde el centro hasta los cinturones metropolitanos porque el que busca espacios abiertos es imposible encontrarlos en el centro de las ciudades”.

“Es evidente que la demanda se está desplazando hacia el exterior de la ciudades porque falta espacio de crecimiento en las mayoría de las urbes y hay más demanda de vivienda unifamiliar”, ha asegurado David Martínez. “Terrazas, espacios abiertos, zonas ajardinadas… Este tipo de activos en una promoción de obra nueva es prácticamente imposible encontrarlos en el centro”, ha certificado José Ignacio Morales.

El estudio de ULI constata que las principales consecuencias negativas de la crisis sanitaria sobre las viviendas corresponden a la venta de la vivienda colectiva, en especial la de segunda mano, en zonas con mayor densidad de población.

Las familias parecen estar dando un mayor valor a las características específicas de la vivienda y menos a su localización. De ahí que la renovación de las viviendas existentes es –quizás hoy más que nunca– tanto una necesidad como una oportunidad. El centro de Madrid, salvo que los propietarios de viviendas quieran destinarlas básicamente a alojamientos turísticos, requiere una profunda rehabilitación.

En torno a diez millones de casas en nuestro país necesitan una rehabilitación. Para alcanzar los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) habría que multiplicar por diez las viviendas rehabilitadas al año.

El Gobierno lo sabe y por ello destinará 7.000 millones de euros para la rehabilitación de viviendas, edificios públicos y barrios de los fondos Next Generation procedentes de la UE. Es más, la rehabilitación de viviendas contará con una deducción de hasta el 60% en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) si se contribuye a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual, según se desprende del Plan de Recuperación Transformación y Resiliencia. Falta por ver la letra pequeña de la distribución de los fondos, cómo acceder a las ayudas y las condiciones para esa deducción.

Obras de rehabilitación de una vivienda.

Ciudades híbridas

Para atraer o mantener la población en el centro de las ciudades, el informe expone que un posible aumento del trabajo a distancia puede plantear un límite más difuso entre espacios laborales y viviendas.

Aquí es donde el concepto de ciudad híbrida toma fuerza, según el informe de ULI. Un modelo de urbe de mayor mezcla de usos que el actual, donde convivan viviendas, oficinas, comercios y servicios básicos.

Fátima Sáez del Cano, Executive Director de Grosvenor Europe, ha reconocido que el “edificio flexible va a convivir mucho mejor dentro de una ciudad con mix de usos, que no depende exclusivamente de las oficinas, que puedo hacer la compra o ir a la farmacia”.

El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, ha explicado que la localización de las oficinas seguirá siendo muy importante, pero “si está mucho mejor comunicada el edificio gana valor y si además se puede llegar en transporte público más”. También ha destacado que a sus clientes les importa mucho la experiencia del sitio de trabajo, porque no es lo mismo que esté ubicada en un polígono industrial que en una zona “donde salgo del edificio y tengo una experiencia rica porque estoy en un entorno privilegiado”.

Los urbanistas han hablado mucho de la ciudad de los 15 minutos. El centro de Madrid tiene mucho trabajo por delante para adaptarse a las nuevas necesidades de vivienda si quiere que sus habitantes vivan una experiencia de calidad que complemente su oferta de ocio, cultural y gastronómica que la hacen única.