Los bancos españoles llevan meses inmersos en una nueva guerra hipotecaria sin precedentes. Las ofertas con intereses por debajo del 2% en los plazos más largos de los tipos fijos se han normalizado en el escaparate financiero, con las entidades buscando, más que rentabilidad, nuevas fórmulas para captar clientes y, sobre todo, futuras contrataciones de otro tipo de productos.
Al abrigo de las expectativas y de las decisiones monetarias del Banco Central Europeo (BCE), el euríbor a 12 meses cerrará octubre con una media inferior al -0,30% por tercer mes consecutivo. Nunca había estado tan bajo y por delante aún tiene un largo periodo para seguir por debajo del 0%.
Por este motivo, el momento actual es sin duda una oportunidad para aquellos clientes que firmaron su préstamo hace años y que ahora pueden acceder a mejores condiciones por interés, comisiones o vinculación. En este caso, la novación, la subrogación o, directamente, cambiar de una hipoteca variable a una fija (o viceversa), son las vías para conseguir una hipoteca mejor.
La novación es el proceso para cambiar las condiciones del préstamo negociando con el mismo banco. Los expertos recuerdan que, si sólo se trata de intentar rebajar el tipo de interés, ni siquiera es necesaria la escritura pública, por lo que el coste resulta mínimo.
Eso sí, ante la perspectiva de que los clientes dispuestos a pasar los trámites del cambio se multipliquen con las nuevas ofertas, la banca se ha guardado un as en la manga con nuevas estrategias basadas en la mejora de precios a golpe de bonificación. Por ejemplo, un cliente que quiera renegociar su hipoteca con el Banco Santander podrá acceder ahora a intereses del 1,79% TIN (2,26% TAE) si cumple con todos los requisitos establecidos para abaratar hasta en un 1% el coste inicial del préstamo.
Aunque hay que tener en cuenta el coste que también supone contratar estos productos ‘vinculados’, el cliente cuenta actualmente con Ley Hipotecaria a su favor para cierto tipo de cambios. Por ejemplo, si se quiere pasar de una hipoteca variable a una fija, el banco solo podrá cobrar una comisión máxima del 0,15% si la vida del préstamo es inferior a tres años. A partir de entonces, el cambio será ‘gratuito’.
CÓMO BUSCAR EN OTROS BANCOS
Si la entidad niega al cliente la novación, es el momento de buscar la subrogación a otra entidad. Al cambiar de banco, el proceso implicaría nuevos gastos de notaría, gestoría y registro, pero el cliente solo está obligado a pagar, por ley, el coste de tasación. Y actualmente ni eso, pues la mayoría de entidades ya asumen ese coste dentro su oferta.
Conscientes de las nuevas condiciones del mercado, algunos bancos también han puesto el foco de su oferta comercial en esta estrategia de subrogación. Es el caso de MyInvestor, que se hace cargo de todos los gastos derivados del cambio de entidad. El neobanco de Andbank tampoco exige vinculación ni cobra ninguna comisión a los nuevos clientes. A cambio, la entidad solo cubre hasta el 70% del valor de tasación en sus préstamos variables y fijos, frente al 80% habitual en otros bancos, para unos ingresos de al menos 4.000 euros entre los titulares.
Desde la entidad defienden que la subrogación es una oportunidad para captar nuevos clientes, teniendo en cuenta que, hace apenas seis años, los intereses de las mejores hipotecas a tipo fijo no bajaban del 4,5%. Pero lo mismo ocurre con las variables. A pesar de las subidas registradas en sus tipos iniciales, nunca antes se habían registrado préstamos de este tipo tan baratos. Entre las mejores ofertas del mercado destaca la Hipoteca Inteligente de EVO, cuyo interés variable es uno de los más atractivos a euríbor más un 0,99% el primer año, euríbor más 0,89% del segundo al quinto, euríbor más 0,79% del sexto al décimo y euríbor más 0,69% el resto. Además, este préstamo no tiene comisiones de apertura ni por amortización anticipada.
La Hipoteca Open a tipo variable de Openbank también tiene un interés de euríbor más 0,99%, con un fijo inicial del 1,99% durante el primero. Tampoco tiene gastos de constitución ni comisiones y su única vinculación es tener la nómina domiciliada, con lo que resulta más atractiva que, por ejemplo, la hipoteca variable de BBVA, con los mismos intereses pero más requisitos para acceder a ellos.