Cuando una persona pone una vivienda en alquiler, o una persona quiere vivir de alquiler, tanto una como otra saben que sobre la mesa estará la palabra fianza. Una figura, la de la fianza en el contrato de alquiler, que viene recogida en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Así, dicho artículo dice que la fianza “se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder”.

Por tanto, lo que se pretende con la fianza es garantizar que el inquilino va a cumplir con todas las obligaciones que están dispuestas en el contrato. De esta manera, y si todo está ‘en perfecto estado de revista’ una vez finaliza el contrato, el arrendatario tendrá derecho a recuperar la cuantía que invirtió al firmar el contrato cuando abandone la vivienda.

¿Cuál es la cuantía mínima legal en la fianza?

Tras las explicaciones anteriores está claro que el prestar fianza por parte del inquilino es obligatorio cuando alquila un inmueble, ya sea para usarlo como vivienda, o ya sea un local comercial.

¿Cuál es su cuantía? Si volvemos a la LAU, dice lo siguiente: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

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Esta cuantía, y según recuerdan desde Marín & Mateo Abogados en su página web, “es el mínimo legal establecido”. Y matizan: “Las partes pueden pactar elevar esta cantidad o bien cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico”. Así queda recogido en el artículo 36.5 de la LAU.

Asimismo, desde el despacho de abogados hacen la siguiente precisión: “Una creencia errónea sobre la fianza en el contrato de alquiler durante mucho tiempo, y que hoy en día perdura, es que si el inmueble está amueblado la fianza es de dos meses. No es cierto. Siempre que el arrendamiento sea de vivienda será de un mes a no ser que las partes pacten una cantidad mayor”.

Esto es así por la amplia posibilidad de pactos que deja la propia LAU a las partes. Es el Código Civil el que lo permite aunque, eso sí, “siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”. Así lo dicta el artículo 1.255 de dicho Código Civil.

¿Cuánto tiempo hay para devolver la fianza?

En el supuesto de que todas las condiciones del contrato se hayan cumplido se ha de proceder a la devolución de la fianza por parte del arrendador. Este dispone de un mes para cumplir con el inquilino y devolverle la fianza.

¿Qué ocurre si no sucede? “El importe acumulará intereses que deberá pagar, además de que de existir una negativa a la devolución de la fianza por parte del arrendador, éste se verá obligado a pagar un interés legal”, explican desde la correduría de seguros Arrenta en su página web.

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Por tanto, y aunque puede parece lo contrario, no existe un plazo legal como tal para devolver la fianza. La LAU únicamente especifica en su artículo 36.4 que una vez transcurrido un mes desde la extinción del contrato, la cantidad depositada como fianza devengará intereses legales. Una situación que es bastante habitual.

¿Cuáles son los motivos para no devolver la fianza?

Varios son los supuestos en los que el arrendador podría no devolver la fianza al inquilino. Uno de ellos tiene que ver con los daños a la propiedad, es decir, si se observa algún desperfecto. "Si hay daños o desperfectos que no se han originado por el uso normal de la propiedad y/o sus enseres y que no estuvieran antes del alquiler, podría ser motivo para no devolver la fianza", apuntan desde el marketplace inmobiliario Idealista.

¿Y qué se considera un desperfecto? Pues “cualquier daño que no estuviera antes de la contratación del alquiler, como pueden ser muebles dañados, electrodomésticos averiados, paredes rayadas, etc. Por lo tanto, es todo aquello que signifique un gasto para el arrendador y sea una causa justificada para utilizar el dinero de la fianza”, concretan desde Arrenta.

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Otro motivo es hacer obras sin avisar al propietario. Por tanto, si se actúa en fachadas, paredes, o suelos, por citar tres casos, sin consentimiento del arrendador, este podría no devolver la fianza. Conviene recordar que el arrendatario tiene que avisar antes de llevar a cabo cualquier tipo de modificación en la vivienda.

Un tercer supuesto tiene que ver con el mal mantenimiento de la vivienda. La suciedad es motivo más que suficiente para frenar la devolución de la fianza. El propietario puede usar ese dinero para cubrir los costes de la limpieza.

El cuarto, es el impago de la renta. El propietario puede usar el dinero de la fianza para cubrir deudas del inquilino como el fallo en el impago de la mensualidad, o de ciertos suministros recogidos en el contrato.

Y, por último, el hecho de que el inquilino se marche antes de que finalice el contrato. De hacerlo, “la fianza se podrá emplear como una especie de compensación para el propietario”, indican desde Idealista.