Un adosado en Arroyomolinos (Madrid), de 232 metros cuadrados, valorado en el mercado en más de 365.000 euros. ¿Precio de salida de subasta? 1 euro. Este es uno de los chollos que este año ha aparecido en el portal Escrapalia. Y no ha sido el único: en Benissalem y Alaró (Mallorca) se ha partido del mismo precio con seis dúplex de entre 94 y 145 metros cuadrados cada uno. Estaban tasados en más de 200.000 euros.

Las subastas, o las casas embargadas que se pueden encontrar en diferentes portales procedentes del patrimonio de los bancos, se están convirtiendo en auténticas gangas para quienes quieren acceder a una vivienda.

Más ahora, cuando el precio de la vivienda usada se ha situado en 1.976 euros el metro cuadrado en mayo, según Idealista. Una subida del 0,7% respecto a abril, y del 7,1% sobre el mismo mes de 2022.

¿Cuántas subastas de inmuebles hay?

Las subastas están de moda. No se trata de algo pasajero, sino de una opción que muchos usuarios contemplan a la hora de adquirir una vivienda. De hecho, y según diarodesubastas.com, en España se registran a diario más de 3.000 subastas.

Los expertos de este portal estiman que el precio de salida puede situarse entre un 30% y un 50% por debajo de la media del mercado. Todo un panal de rica miel al que acercarse si tenemos en cuenta, además, que el encarecimiento de la financiación ha provocado que la tasa de esfuerzo (la cantidad media de años que alguien tardaría en pagar una hipoteca si destinara todos sus ingresos a ello) haya subido. También ha crecido el porcentaje del sueldo mensual que hay que dedicar a la hipoteca (se acerca al 40%).

¿Cuáles son las ventajas?

La principal, sin duda, es el precio. No sólo se puede acceder a ellas a partir de un euro, sino que por término medio su precio de salida está entre un 30% y un 50% más barato que en el mercado. Y todo porque los bancos que se han quedado con estos inmuebles como dación en pago al no poder hacer frente a la hipoteca los propietarios.

Por ello, intentan deshacerse de ellos lo antes posible, de ahí que ofrezcan hipotecas y planes de financiación con diferentes ventajas para quienes estén interesados. Tanto es así, que pueden llegar a asumir una serie de gastos como los de notaría, así como determinados impuestos o registros.

¿Qué hay que mirar con lupa?

Más allá del atractivo que supone adquirir un inmueble a un precio por debajo del mercado, hay una que tener en cuenta una serie de circunstancias. Por ejemplo, la propiedad (piso, chalé, casa de pueblo, parcela, locales, oficinas…) puede tener deudas o cargas asociadas. Y las mismas deben ser asumidas por el comprador.

Además, en una subasta, uno no está solo, sino que se compite con otros interesados en el inmueble. Dicho de otra manera, y según relata Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, esta situación “puede elevar el precio final de compra".

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Y es que cualquier persona, o empresa, puede participar en una subasta online. La única excepción es que tenga algún tipo de impedimento legal. Por ejemplo, así sucede con los funcionarios que estén directamente relacionados con el expediente judicial del inmueble en cuestión.

"A pesar de que las subastas por Internet organizadas por los juzgados en casos de embargo o ejecución hipotecaria han facilitado mucho la participación, siguen siendo una vía muy minoritaria de adquirir bienes inmobiliarios. Sobre todo son aprovechadas por inversores acostumbrados al riesgo empresarial, y dispuestos a exponerse a cambio de obtener una rentabilidad interesante", añade Duque.

¿Están en perfecto estado?

Es otra de las piedras en el camino que se pueden encontrar aquellas personas que opten por esta fórmula a la hora de adquirir una vivienda: no saber cuál es el estado real de la misma y si cuenta con inquilinos o, incluso, okupas.

Porque, a diferencia de la compraventa tradicional, en la que la vivienda se traspasa libre de cargas y ante notario, esto no ocurre en el sistema de subastas. “Recibiremos algunos documentos interesantes, como el certificado de cargas y el edicto de la subasta, pero es prácticamente imposible entrar y ver el estado de la vivienda”, remarca el directivo de Alfa Inmobiliaria.

Propiedades que, en ocasiones, están en estado de ruina. Aquí lo interesante es adquirir a precio de chollo para luego derribar y acometer una vivienda nueva. De ahí que interese sobre todo a inversores. En otros casos, necesitan reformas en profundidad.

Otro hándicap es que, en ocasiones, las propiedades son compartidas por parejas con un régimen de separación de bienes, o procedentes de una herencia. "Si uno de los propietarios es embargado, y su parte es adquirida por un tercero, éste deberá negociar con los otros propietarios para obtener las partes restantes o solicitar la división de la propiedad en común para separar la finca y venderla repartiendo las ganancias de forma equitativa", especifica Jesús Duque.

¿Cómo acceder a una subasta?

En muchos casos, para participar en una subasta se requiere que los compradores realicen un depósito previo. Suele estar alrededor del 5% del valor de la vivienda. Si no se gana la puja, se devuelve. Y, como es lógico, gana quien puja más alto.

Se trata de un proceso transparente y público regulado por el Real Decreto 1373/2009, y desde el 15 de octubre de 2015 (por la ley 19/2015). Es decir, que todas las ofertas y pujas están a la vista de todos los participantes.

Para participar, sólo hay que registrarse en el Portal de Subastas del BOE. Una vez dentro, se pueden ver qué subastas están activas, filtrar las que parezcan más interesantes, y estudiar cuál es la más adecuada para los propios intereses. Luego hay que hacer el depósito y esperar.