El mercado hipotecario vive una época convulsa. Los bancos, ávidos de rentabilidad por los tipos en mínimos históricos y clientes vinculados, están enzarzados en una guerra comercial. Los compradores de viviendas, a pesar de la, a priori, visión a largo plazo de las hipotecas y las comisiones de cancelación, están a su vez dispuestos a firmar la mejor oferta (incluso cambiar las condiciones en la misma entidad).

Los datos publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre firmas de hipotecas en noviembre son una muestra de esta creciente infidelidad de los clientes. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 14.058 en noviembre, un 220,1% más que en el mismo periodo de 2019.

Dentro de este conjunto, destacó el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor). Las primeras subieron un 147,7% y las segundas un 133%.

Cambio de banco

En el registro de la propiedad se inscribieron 1.875 subrogaciones para cambiar la hipoteca de entidad bancaria en noviembre, lo que supone un incremento del 47,6% con respecto al mes anterior y del 147% interanual mencionado en el párrafo anterior.

El experto en hipotecas del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, Miquel Riera, explica a Invertia que el motivo por el que las subrogaciones de acreedor crecieron tanto en noviembre es doble. Por un lado, “había (y aún hay) una importante cantidad de hipotecados que creían que su préstamo tenía unas condiciones peores que las actuales de mercado y que querían cambiar de banco para mejorarlas”. Y por el otro, “había más bancos interesados en asumir préstamos hipotecarios de clientes de otras entidades a cambio de mejorar sus condiciones (rebajar el interés, quitar vinculación, etc.)”.

De hecho, recuerda Miquel Riera, “el aumento de las subrogaciones de acreedor no es nuevo, pues es algo que venimos viendo desde el mes de mayo de 2020”. “A causa de la pandemia, la demanda de nuevas hipotecas para vivienda ha descendido (se compran menos casas y pisos que antes de la pandemia), así que los bancos ven estas subrogaciones como una vía alternativa para ganar dinero”, expone.

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, coincide en que la explicación es sencilla. “Las condiciones en el mercado ofrecen grandes ventajas en la actualidad”, expone. Por un lado, el euríbor ha dejado unos tipos inusualmente bajos que otorgan un amplio escenario de mejora al hipotecado. Por el otro, en periodos de crisis o de dificultad económica, la gente intenta ahorrar todo lo que puede, por lo que es lógico que intenten restar peso a uno de los mayores gastos que afrontan cada mes, como el de la hipoteca.

“En iAhorro llevamos un tiempo notando como la demanda en subrogaciones no para de aumentar”, afirma el director de Hipotecas del portal especializado. “Antes también se llevaban a cabo, pero era más común cancelar la hipoteca y abrirla en el nuevo banco, por lo que, desde el punto de vista del registro, no figuraba como subrogación; el cambio de la regulación ha facilitado mucho este proceso, volviendo más sencilla la subrogación”, sostiene Simone Colombelli.

Cambio de titular

En la subrogación por deudor, en la que el comprador de una vivienda pasa a ser el nuevo titular de la hipoteca que hubiera sobre ese inmueble, aunque el volumen fue inferior (818 operaciones en noviembre) la variación con respecto al mes anterior también fue relevante, de un 55,2%.

En este caso, explica Simone Colombelli, ocurre “algo parecido”. “Al final, si el vendedor del inmueble tiene unas condiciones mejores en su hipoteca es posible que el comprador pueda desear quedarse con sus condiciones”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro.

Miquel Riera apunta a tres posibles escenarios para aclarar el incremento de subrogaciones por deudor. En primer lugar, a la leve recuperación de las compraventas después del verano, especialmente de vivienda nueva. “Como se compran más viviendas (sobre todo a promotoras) que durante los primeros meses de pandemia, hay más adquirientes que pueden estar interesados en asumir la hipoteca que haya sobre el inmueble”, indica el experto de HelpMyCash.com.

En segundo lugar, a que sobre las viviendas adquiridas haya hipotecas con condiciones mejores que las actuales. En esos casos, “el comprador puede considerar que le sale más a cuenta asumir el préstamo de la promotora o del vendedor que contratar uno nuevo”.

Por último, Miquel Reira lo asocia a una mayor disposición de los bancos dueños de esas hipotecas a aceptar al comprador como nuevo titular. “En un contexto de menos demanda de hipotecas nuevas, quizás hay más bancos dispuestos a aceptar subrogaciones de deudor para evitar perder esas hipotecas existentes”, concluye.